Застройщик требует заплатить за лишние метры жилплощади, прав ли он?

Доплата за квадратные метры: что делать, если при приемке квартиры появилась «лишняя» площадь

Застройщик требует заплатить за лишние метры жилплощади, прав ли он?

При сдаче дома ваша квартира стала больше на несколько метров? Или наоборот – за время строительства жилая площадь уменьшилась? Novostroy-M.ru выяснил, откуда берутся «лишние» кв. метры и как доплатить или вернуть за них деньги.

После сдачи дома и обмера БТИ может выясниться, что фактическая площадь квартиры отличается от проектной, причем она может быть как больше, так и меньше заявленной. Это связано с тем, что в ходе строительства могут быть допущены технические погрешности, которые приводят к расхождениям площадей.

Таким образом, покупая квартиру в строящемся доме, каждый рискует столкнуться с необходимостью доплатить за «лишнюю» жилую площадь при получении ключей: если площадь больше, чем указано в ДДУ, застройщик выставит счет. Или же получить часть денег от застройщика, если площадь квартиры уменьшилась.

«Лишние» квадратные метры – это та площадь квартиры, которую покупатель не оплатил при заключении ДДУ.

Они возникают потому, что на этапе проектирования жилого дома застройщик не может рассчитать точную площадь квартир.

При расчете за основу берется проектная площадь жилья, а остальное считается «лишними» квадратными метрами. При этом площадь квартиры может как увеличиться, так и стать меньше.

Допустимые нормы такого расхождения законом не установлены, но на практике они весьма незначительны и выражаются, как правило, от 0,1 до 2 кв.

метров в зависимости от размера приобретаемой площади, объясняет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

В панельных домах расхождения между проектной и фактической площадями встречаются реже и менее значительны, поскольку по технологии все элементы здания собираются на заводе и имеют жестко заданные размеры.

«Закон на этот счет молчит, никаких установленных нормативов не существует»

Вартан Погосян, директор по маркетингу Glorax Development

Поэтому для покупателя отклонения определяются цифрами, прописанными в договоре долевого участия.

Допуски при строительстве конечно есть, но относятся они не к площади помещений, а к несущей способности, то есть фактически – к толщине конструкций, комментирует Вартан Погосян, директор по маркетингу Glorax Development. Рассчитать вероятное изменение площади для конкретного помещения, исходя из этих допусков, достаточно сложно.

Почему возникают «лишние» кв. метры

Первая причина – те самые погрешности по толщине несущих конструкций, это незначительные величины, отмечает Вартан Погосян. А вот более существенные «перекосы» по площади могут возникать при пересмотре и изменении проектных решений.

В таких случаях застройщик обязан уведомить дольщиков о готовящихся изменениях и переподписать договор долевого участия. Есть еще один случай – это строительные ошибки, но это, скорее, исключение из правил, подобные случаи – большая редкость.

Технология монолитного строительства является более точной, но величина погрешности зависит также от опыта и мастерства исполнителя работ.

Менее всего площадь в ДДУ отличается от фактической в панельных домах. Здания собираются как конструктор из одинаковых по размеру готовых блоков. Это серийные дома с типовыми планировками, где разница в площади квартиры не превышает 1 кв. метра.

Технология строительства монолитных домов более сложная, она позволяет менять проект даже на стадии строительства. Такие дома строятся по индивидуальным проектам, поэтому площадь квартир может намного отличаться от указанной в договоре. Порой разница составляет 5-7 кв.

метров, хотя чаще всего она варьируется от 0,5 до 4 кв. метров.

Расхождение в кв. метрах зависит и от количества комнат: в трехкомнатной квартире разница будет больше, чем в «однушке». Иногда общая площадь квартиры может соответствовать указанной в ДДУ, но внутри нее происходит «перегруппировка»: кв. метры могут быть отрезаны от коридора и присоединены к комнате.

В домах, возведенных по монолитному типу домостроения, несовпадения по площадям встречаются почти всегда, рассказывает Наталья Шаталина. Дело в том, что монолитная технология весьма гибка, и проект монолитного дома может меняться на этапе строительства.

Возможные отклонения от площади, указанной в проекте, прописываются в ДДУ. При этом варианты договоренности сторон могут быть различны: отклонение на указанный процент будет или не будет оплачиваться сторонами.

  Соответственно, выгода покупателя будет поставлена в зависимость от договоренности и разницы между проектной и фактической приобретаемой площадью.

Многоквартирный дом технически невозможно построить сантиметр в сантиметр.

Даже СНИПы при строительстве предусматривают отклонения строительных конструкций в диапазоне 10-20 мм, комментирует директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов.

В масштабе всей квартиры, в зависимости от ее площади, разница может составлять от 0,5 до 1,5 кв. метра. Погрешность есть даже в панельных домах, комплектующие детали которого изготавливаются на производстве.

Разница в размерах может возникнуть по нескольким причинам, рассказывает эксперт. Во-первых, все технико-экономические показатели квартиры и дома закладываются на стадии проекта, где вопросы инженерного обеспечения прорабатываются не так детально.

Далее идет проработка рабочей документации, в которой уже более детально и подробно рассчитываются все инженерные системы, находящиеся в площадях строящегося дома: уточнятся диаметры коммуникаций, сечение вентиляционных воздуховодов и шахт дымоудаления.

В связи с тем, что иногда возникает техническая потребность увеличить или уменьшить площади для прокладки инженерных коммуникаций, может возникнуть разница в площадях.

Кроме того, в процессе проработки рабочей документации идет более точный поэлементный расчет несущих конструкций (пилоны, колоны, монолитные стены), которые могут увеличиться или уменьшиться в сечениях. При детальных обмерах БТИ эти незначительные расхождения суммируются, и в итоге возникает разница по площадям. Вторая причина – строительная ошибка при возведении здания.

­Кто виноват, и кто платит

«В ДДУ обычно прописывается, что не будет производиться перерасчет в том случае, если проектная и фактическая площади отличаются незначительно, например, на 0,5-1 кв. м»

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»

Если разница между площадями больше прописанного в ДДУ, то покупателю придется доплатить за лишние квадратные метры по стоимости, которая была прописана в его ДДУ, комментирует Наталья Шаталина.

В случае значительной разницы (более 5% от указанной площади) и отказе покупателя оплачивать лишние квадратные метры, он имеет право на односторонний отказ от квартиры и возврат денежных средств.

Условия доплаты определяются договором долевого участия, но расчет должен быть произведен до подписания акта приема-передачи квартиры, добавляет Вартан Погосян.

Если разница значительна, но уже в сторону уменьшения фактической площади, то застройщик должен осуществить возврат денежных средств из расчета стоимости квадратного метра на момент покупки, отмечает Наталья Шаталина.

Дольщик также имеет право на расторжение договора в одностороннем порядке, если фактическая площадь на 5% меньше проектной.

В подобных случаях пишется письмо на имя застройщика и оформляется возврат средств за разницу в метраже.

Условия возврата денежных средств закрепляются в ДДУ и, как правило, все расчеты производятся также до подписания акта приема-передачи объекта недвижимости. Часто в ДДУ прописывают, что если изменения площади в квартире составили меньше 1 кв. метра, то застройщик не возвращает деньги, а дольщик всегда должен доплачивать.

Вообще-то это не очень справедливо, да и цифра завышена, отмечает Вартан Погосян. Подобная практика сегодня встречается редко. Обычно такие случаи предполагают симметричные условия, а величина погрешности равняется 0,5 метра.

То есть если площадь квартиры меньше заявленной на полметра, то застройщик ничего не компенсирует. Если на полметра больше – то клиент освобождается от доплаты.

В остальных случаях происходит взаиморасчет, подразумевающий как доплату, так и возврат части средств.

После сдачи дома в эксплуатацию застройщик обязан заключить договор со специализированной компанией, которая производит обмеры БТИ и составляет технический план дома.

На основании этих документов, а также в соответствии с ДДУ, где стороны согласовали соответствующий перерасчет стоимости объекта, застройщик направляет сообщения участникам долевого строительства об изменении площади квартиры, комментирует Павел Брызгалов.

Если площадь квартиры изменилась в большую сторону, то участник долевого строительства в соответствии с ДДУ обязан доплатить за увеличение площади.  В обратном случае застройщик возвращает соответствующую сумму за недостающие квадратные метры.

Размер доплат определяется исходя из стоимости метра, которая согласована и зафиксирована сторонами в ДДУ или дополнительным соглашением к нему.

В случае, когда застройщик должен вернуть деньги за недостающие метры, покупателю необходимо написать заявление о возврате уплаченных денежных средств с указанием счета, на который они будут перечислены, рассказывает Яна Сосорева, заместитель генерального директора ООО «Самолет Девелопмент» по продажам.

Обычно деньги возвращаются безналичным расчетом на счет, указанный в заявлении о возврате средств в срок не более пяти дней. Взаиморасчеты должны быть проведены до момента подписания акта приема-передачи квартиры.

Все расхождения в площади указаны в акте, и никакие дополнительные документы дольщику не понадобятся, только паспорт и сам договор долевого участия.

При решении вопросов о доплате за «лишние» кв. метры расчет будет вестись исходя из стоимости, установленной договором, а не от рыночной цены. То есть если вы купили квартиру на ранней стадии строительства по цене 100 000 рублей за «квадрат», то после обмеров БТИ разница доплачивается исходя из этой стоимости. Даже если за время строительства дома цена «квадрата» выросла на 30-40%.

По этой причине эксперты считают невыгодным расторгать ДДУ и требовать возмещения стоимости квартиры: за время строительства рыночная стоимость жилья выросла, а застройщик вернет вам за нее ту сумму, которая была уплачена при заключении ДДУ. На эти деньги аналогичную квартиру купить уже невозможно, даже в строящихся объектах.

Отдельное внимание «лишним» кв.

метрам стоит уделить ипотечникам, так как кроме первоначального взноса и ежемесячных выплат по ипотеке им может потребоваться сумма, которую нужно заплатить в случае возникновения дополнительной площади при сдаче квартиры.

Эти деньги придется копить, занимать или брать кредит, так как сумма может быть значительной. К примеру, при стоимости «квадрата» в 100 000 рублей за 5 «лишних» кв. метров придется выложить 500 000 рублей.

Дата публикации 13 марта 2017

Источник: https://www.Novostroy-m.ru/statyi/doplata_za_kvadratnye_metry

Как не платить за «лишние» метры в новостройке?

Застройщик требует заплатить за лишние метры жилплощади, прав ли он?

Расхождения в величине проектной и фактической площади квартиры в новостройке ‒ одна из самых распространённых причин изменения цены. Зачастую цена неожиданно увеличивается, когда при сдаче объекта в квартире обнаруживаются «лишние» метры.

Такие неприятные моменты возникают довольно часто, в том числе среди наших клиентов в Анапе, поэтому я решил прояснить ситуацию.

Внимательно читаем Договор

Для монолитной технологии строительства отклонение фактической площади квартиры от проектной ‒ обычное дело! Это происходит даже если в процессе строительства соблюдались все технологии и нормы.

Рассмотрим конкретный пример из практики. В процессе приёмки квартиры в одном из ЖК выяснилось, что её площадь оказалась на 1,7 квадратных метров больше, чем указано в ДДУ.

Поскольку речь идёт о студии, то разница получилась существенная ‒ более 5%. У дольщика были все основания обратиться в суд и Договор расторгнуть, вернув все уплаченные в период действия Договора денежные средства. Такую меру разрешения споров предусматривает 214-ФЗ, ст. 9, пп. 1.1. и 2.

Но это радикальный шаг. Цены на первичное жильё за время строительства выросли, и найти похожую по характеристикам квартиру за те же деньги не получится, тем более в высокой стадии готовности. Например, в нашем случае квартира была долгожданной и приобретена по выгодной цене.

Одним словом, клиентов всё устраивало, только площадь оказалась больше той, на которую рассчитывали.

Что делать в таких случаях? В первую очередь, необходимо внимательно смотреть условия Договора, которые регулируют подобные ситуации.

Застройщик имеет право потребовать доплату за «лишние» метры, если данное условие было изначально заложено в Договоре.

Как правило, в ДДУ устанавливается определённая допустимая погрешность, которая выражена в количестве квадратных метров либо в процентах от общей площади. При изменении площади в пределах этой погрешности (к примеру, 1 кв.м. либо 3% от площади квартиры) стороны Договора ничего не должны друг другу.

В случае же превышения допустимого порога в сторону увеличения площади квартиры на 1,7 кв.м. (как в нашем примере), дольщик обязан возместить застройщику стоимость всей разницы между проектной и фактической площадью.

Тот же принцип действует и в противоположной ситуации. Дольщик вправе требовать от застройщика компенсацию за «недополученные» метры, если фактическая площадь сданной квартиры оказалась меньше проектной, и эта разница выходит за границы допустимой погрешности, указанной в Договоре.

В случае, когда никакой перерасчёт из-за изменения площади в ДДУ не предусмотрен, то ни одна из сторон не вправе требовать друг от друга какой-либо компенсации. Единственное, если площадь квартиры будет ощутимо меньше проектной, вы можете воспользоваться вышеупомянутым «правилом 5%» и расторгнуть Договор, вернув свои деньги.

Отстаиваем свои права

На мой взгляд, участникам долевого строительства можно и нужно активнее реализовывать свои права, предусмотренные договором долевого участия и российским законодательством в целом.

Например, нередки случаи, противоположные вышеописанному, когда итоговая площадь оказывается меньше заявленной в проекте. Не спешите подписывать акт приёмки-передачи, а лучше пригласите независимого оценщика. Если выявленная погрешность окажется больше, чем была прописана в договоре, смело предъявляйте свои претензии застройщику и обращайтесь в суд, если ваши законные требования игнорируют.

Кстати, пока независимый оценщик не ушёл, попросите проверить качество внутренней отделки, толщину стен, разводку труб и электрики. Если что-либо не соответствует тому, что вы ожидали получить за потраченные деньги, также оформляйте свои претензии в письменном виде и дайте знать о них застройщику.

И наконец, один из самых распространённых случаев в сфере капитального строительства ‒ это несоблюдение сроков сдачи объекта.

В соответствии с 214-ФЗ, каждый день просрочки грозит застройщику выплатой неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования от цены договор. Для дольщиков-физлиц эта сумма умножается на два (п.2 ст.

6 ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»).

Не стесняйтесь, пользуйтесь своими правами, во многих случаях закон стоит на вашей стороне. Если не уверены в собственной правовой подкованности, обращайтесь за помощью к квалифицированному юристу.

Это послужит подстраховкой на случай нарушения ваших прав и позволит сэкономить значительную сумму, которую можно вложить в ремонт, покупку мебели, бытовой техники и т.д.

Как известно, статей расходов у новосёлов всегда хватает.

Источник: https://novostrojka-anapy.ru/kak-ne-platit-za-lishnie-metry-v-novostrojke

Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной

Застройщик требует заплатить за лишние метры жилплощади, прав ли он?

В большинстве случаев площадь готовой квартиры, построенной по договору долевого участия, отличается от проектной. Поэтому у дольщиков неизбежно возникают вопросы.

Можно ли вернуть часть цены квартиры, если площадь оказалась меньше? Может ли застройщик просить доплату, если площадь квартиры увеличилась? В этой статье мы постараемся объяснить, что делать дольщику, если площадь квартиры отличается от проектной.

  • Как вернуть переплату?
  • Как посчитать размер переплаты?

Как может определяться цена квартиры по ДДУ?

С 1 января 2017 года в ФЗ об участии в долевом строительстве есть 3 способа определения цены квартиры:

  • как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство + оплату услуг застройщика;
  • как произведение цены за единицу общей площади объекта на общую площадь объекта (грубо говоря, от цены за 1 кв.м.);
  • как произведение цены за единицу общей приведенной площади на общую приведенную площадь объекта. Этот вариант применим к квартирам, в которых есть балконы, лоджии, веранды, террасы. Общая приведенная площадь определяется как сумма общей площади жилого помещения и площади балкона, лоджии, веранды, террасы с понижающим коэффициентом. Эти коэффициенты установлены в Приказе Минстроя России от 25.11.2016 №854/пр и составляют 0,5 — для лоджий, 0,3 — для балконов и террас, 1,0 — для веранд.

Может ли вообще меняться цена долевки?

В федеральном законе «Об участии в долевом строительстве» сказано:

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5).

Поэтому возможность изменения цены долевки как в большую, так и в меньшую сторону, зависит исключительно от условий вашего договора.

Внимательно перечитайте свой договор долевого участия (а если вы покупали квартиру по переуступке прав требования, также посмотрите договор уступки). Обычно все вопросы, связанные с перерасчетом цены, прописываются в разделе «Цена договора».

Если там не прописано вообще ничего про возможность корректировки цены, это значит, что ни вы, ни застройщик не можете требовать доплату в связи с изменением площади.

Условие о возможности доплаты за изменение площади может быть сформулировано, например, так:

При таком варианте цена долевки изменится только в том случае, если фактическая площадь будет отклоняться от проектной в большую или меньшую сторону более чем на 1 квадратный метр. То есть если отклонение площади не превышает 1 кв.м., перерасчет платы по такому договору производиться не будет.

Внимание! В договоре долевого участия может быть предусмотрено, что условием перерасчета цены квартиры является заключение дополнительного соглашения к договору. В этом случае до уплаты денег застройщику / возврата денег вам нужно подписать дополнительное соглашение к ДДУ и зарегистрировать его в Росреестре.

Что делать, если площадь квартиры по сравнению с проектной уменьшилась?

Итак, квартира готова к сдаче, БТИ уже сделало необходимые замеры, и вам известна итоговая площадь. Вы внимательно прочитали свой договор долевого участия и нашли там пункт о возможности перерасчета цены при уменьшении площади.

  1. Напишите на имя директора застройщика заявление. Это можно сделать еще до подписания акта приема-передачи квартиры. Фактическая площадь квартиры всегда обязательно указывается в таком акте. При отклонении площади от проектной в него также часто включаются пункты про взаиморасчеты дольщика и застройщика в связи с изменением площади.

Пример претензии к застройщику о возврате части цены квартиры за недостающие метры

В заявлении обязательно укажите свои актуальные банковские реквизиты для возврата денег. Заявление вручите под роспись и обязательно сохраните свой экземпляр заявления с отметкой застройщика о получении. Также допустимо направить заявление почтой заказным письмом с уведомлением о вручении (в таком случае сохраните квитанцию об отправке и почтовое уведомление, когда оно вам вернется).

Может ли застройщик просить доплату при увеличении площади квартиры?

Да, если это предусмотрено вашим договором долевого участия. Сроки и порядок такой доплаты прописываются в договоре, но обычно это происходит еще до подписания акта приема-передачи квартиры.

Обратите внимание, что застройщик имеет право потребовать с вас неустойку за просрочку внесения платежа (часть 6 статьи 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве), поэтому с доплатой по возможности лучше не тянуть.

Как посчитать сумму к возврату за недостающий метраж и размер доплаты застройщику за лишние метры?

Для этого вам нужны следующие данные:

  • проектная площадь квартиры (обычно прописана в разделе «Предмет договора»);
  • фактическая площадь (ее можно взять из акта приема-передачи квартиры, а также технического паспорта, выданного БТИ);
  • стоимость 1 квадратного метра квартиры — прописывается в договоре долевого участия, обычно после пункта про цену договора, например, так:

Пример 1:

51,6 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 37878 рублей.

Фактическая площадь > проектной => дольщик доплачивает застройщику

К доплате застройщику = (52,7 кв.м. — 51,6 кв.м.) * 37878 рублей = 1,1 кв.м. * 37878 рублей = 41665,8 рублей

Пример 2:

53,9 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 55000 рублей.

Фактическая площадь < проектной => застройщик возвращает деньги дольщику

К возврату дольщику = (53,9 кв.м. — 52,7 кв.м.) * 55000 рублей = 1,2 кв.м. * 55000 рублей = 66000 рублей

Законна ли доплата застройщику 3% от цены договора за подключение к сетям?

Да, если такая доплата предусмотрена условиями вашего договора долевого участия.

Источник: https://paritet.guru/stati/sovetyi-dolshhikam-chto-delat-kogda-ploshhad-kvartiryi-otlichaetsya-ot-proektnoy.html

За увеличение квартиры в новостройке дольщик может не платить

Застройщик требует заплатить за лишние метры жилплощади, прав ли он?

Одновременно решение суда по спору между «КВС-Кронштадт» и Роспотребнадзором признало  незаконной практику,  когда застройщик заставляет дольщиков платить за открытие аккредитива в банке (для  последующей оплаты зарегистрированного жилья).

Опрошенных строителей, а особенно их юристов, мало радуют  прецедентные решения Фемиды, устоявшие уже  в двух судебных инстанциях. Большинство прячет лаза и уклоняется от публичных комментариев. Отклики экспертов на этот счет также неоднозначны.

Споры застройщиков с Роспотребнадзором – довольно частое явление, и по многим вопросам практика уже устоялась.

Чаще всего претензии Роспотребнадзора к застройщикам были связаны с требованием предоплаты за коммунальные услуги, навязыванием услуг конкретной управляющей компании, размером неустойки за просрочку платежей и т.д. Конфликт по поводу обмеров и аккредитивов – едва ли не в первый раз.

Без доплаты

Жалобу в прокуратуру подал на  фирму «КВС-Кронштадт» один из покупателей жилья в комплексе «Амазонка» на улице Сургина. Дольщик усомнился, что все пункты заключенного с ним договора долевого участия (ДДУ) законны.

Прокуратура направила результаты проверки в Роспотребнадзор, и тот привлек фирму к ответственности. Штраф составил всего 10 000 рублей, но главное –  конкретные условия сделки признаны недействительными.

Фирма подала апелляционную жалобу, но вновь проиграла дело.

В частности, суд признал, что «КВС-Кронштадт»  незаконно предусмотрел в договоре возможность доплаты, если после сдачи дома и обмеров жилья сотрудниками проектно-инвентаризационного бюро (ПИБ) площадь квартиры окажется более чем на метр больше проектных показателей.

В решении сказано: «Застройщик может контролировать соблюдение характеристик и нести риски, связанные с возмещением… при ненадлежащем качестве объекта. В свою очередь, дольщик никаким образом не может влиять на качество, он только оплачивает установленную цену и имеет право на получение указанного объекта».

То есть если площадь квартиры уменьшится, гражданин вправе требовать назад часть уплаченной суммы, а если увеличится, все останутся при своих.

Ювелира на стройку

Перерасчеты после обмеров ПИБ – распространенная практика. Как правило, гражданам даже не приходит в голову оспаривать соответствующее условие. Если площадь квартиры изменилась на метр-полтора, покупатели обычно доплачивают, признавая, что застройщики – не ювелиры (а некоторые граждане даже рады лишнему метру).

Но в Петербурге были случаи, когда компании серьезно отступали от проекта. Например, ООО «ТД «Сигма» возводила 400-квартирный дом на Рыбацком пр., 17. По ходу реализации проекта она изменила конструкцию фасада.

Итоговая площадь многих квартир на несколько метров превысила исходные показатели, сумма доплаты доходила до 300 000 рублей. Кто-то соглашался, кто-то пытался спорить.

Но практика показывает, что обжаловать доплату в суде (если есть соответствующий пункт в договоре) крайне сложно. Конечно, если площадь квартиры изменилась значительно, можно упирать на то, что инвестор существенно нарушил условие сделки.

Это позволит расторгнуть договор и взыскать внесенные деньги с учетом неустойки. Но если нужно жилье, вряд ли гражданина устроит такая перспектива.«Оспорить действительность обмеров ПИБ практически нереально», — подтверждает Татьяна Богданова, гендиректор ООО «Юридическая фирма «Юр-Сити».

Теперь суд признал, что условие ДДУ о доплатах незаконно. Сам по себе этот случай – не единичный. Например, ранее Роспотребнадзор штрафовал компанию «Петротрест» за те же условия.  Та даже не пыталась подавать апелляционную жалобу, и говорить о прецеденте было рано. Нынешнее решение устояло неоднократно, а это уже  тенденция.

Навязчивый аванс

В том же деле есть другая интересная новелла, связанная с аккредитивом. Напомним, что 214-ФЗ запрещает застройщикам принимать деньги (даже в качестве задатка) до регистрации ДДУ. Но визирование сделки в Росреестре может затянуться, и понятно желание строителей получить хоть какой-то аванс, чтобы убедиться в серьезности намерений клиента.

Единственная законная схема – аккредитив (в этом случае деньги поступают на специальный счет в банке, и застройщик сможет их забрать только после регистрации ДДУ).

Фирма «КВС-Кронштадт» предлагала дольщикам «в течение пяти дней с момента подписания договора за свой счет и своими силами открыть в согласованном с застройщиком банке безотзывный, покрытый, оплачиваемый без акцепта аккредитив в пользу застройщика».

В 214-ФЗ по этому поводу ничего не говорится.  Роспотребнадзор решил, что этот пункт противоречит закону о защите прав потребителей. Суд согласился с этим доводом. Компания не вправе навязывать дольщикам такую услугу (другое дело, если бы фирма брала все расходы на себя).

Многие опрошенные застройщики не согласны с доводами Роспотребнадзора, но комментировать отказываются (возможно, не хотят лишнего внимания к своим договорам). Зато юристы, которые занимаются защитой прав потребителей, довольны нынешним решением.

Мнения экспертов

Максим Жабин,
заместитель  директора компании «ЛенРусСтрой»:

— Решение, которое касается обмеров, меня удивляет. Я не готов комментировать юридическую часть, но есть давно сложившаяся практика, связанная с возможным перерасчетом стоимости жилья. Нельзя сказать, что по поводу размера квартир возникает очень много конфликтов. Погрешности всегда существуют, и они предусмотрены даже СНиПами и ГОСТами.

Ни один застройщик не сдаст дом, идеально соответствующий проекту. Есть реальные условия стройки.

Но одно дело, если вам обещали квартиру30 метров, а вышло 35, и другое – если речь идет о допустимой погрешности в пределах нескольких процентов.

Конечно, у компаний, которые строят панельные дома, тут есть дополнительные преимущества. Я не помню, чтобы у нас площадь квартир отличалась более чем на 1,5% от проектных цифр.

Олег Островский,
сопредседатель оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» (экс-чиновник Комитета по строительству СПб):

— Юристы Общества потребителей СПб и ЛО согласны с тем, что пункт о доплатах за увеличение площади квартиры (после контрольного обмера) является нарушением закона о защите прав потребителей.

Застройщик обязан построить многоквартирный дом и передать дольщику тот объект, который указан в заключенном договоре.

Его подписанию предшествуют экспертиза проекта и получение разрешения на строительство. Это означает, что все параметры квартир утверждены.

Контролировать их соблюдение, а соответственно и нести риски, связанные с отклонением, может и обязан только застройщик, а никак не покупатель.

А если у гражданина нет возможности доплачивать сотни тысяч рублей?  Ведь он ориентируется на определенную сумму, которая может изменяться только по соглашению сторон.

И даже если в договоре есть пункт, предусматривающий оплату, считаю, что в данном случае применим первый пункт ст. 16 указанного закона, где говорится, что «условия договора, ущемляющие права потребителя….признаются недействительными».

Что касается открытия аккредитива в пользу застройщика (при условии, что деньги поступают на его счет исключительно после предъявления банку оригинала зарегистрированного ДДУ), такая схема вполне приемлема, отвечает интересам застройщика и в то же время защищает права  гражданина. И наверное, было бы логичнее, если б затраты на открытие счета ложились не только на дольщиков, но и на другую сторону.

Продолжение обзора вы можете прочитать в следующем материале «Застройщики продолжают требовать доплату за «лишние» метры»

Роман ДЕНИСОВ
Журнал «Квартиры в строящихся домах», www.new.newestate.ru

Источник: http://www.newestate.ru/article/3/262.html

Когда должен денег застройщику за лишние метры ч.1

Застройщик требует заплатить за лишние метры жилплощади, прав ли он?

Я как и многие в свое время ввязался в ипотеку и долевку. Но зная все сюрпризы долевого строительства покупка была совершена не на этапе котлована, а когда коробка дома уже была готова, работа на стройке кипела и до сдачи дома оставалось порядка 8 месяцев.

Как позже выяснилось можно было особо не торопиться – ибо после сдачи дома цены на квартиры особо и не изменились. Но как это и бывает в указанный в договоре срок квартиры переданы не были, дом в эксплуатацию не введен, но стройка была не заморожена и работы велись.

В итоге дом ввели в эксплуатацию на 5 с небольшим месяцев позже, чем должны были отдать квартиру по договору.

Уже прошло больше 2 ух месяцев после ввода, а квартира так и не передана поскольку есть недостатки, которые все обещают устранить и вроде худо-бедно даже пытаются это сделать.

Когда наступил срок получения квартиры по договору, стало понятно, что дом не готов и квартиру пока не отдадут. Поскольку я сторонник спокойного решения вопроса, первым делом я решил позвонить застройщику и уточнить сроки получения заветной собственности в бетонной коробке.

Меня выслушали, рассказали про причины задержки и ориентировочные сроки сдачи (+2 месяца). Суть озвученных причин – у нас все готово, но вот соседняя стройка нас немного тормозит ждем их. По факту в доме велись работы как внутри так и снаружи, на которые влияния соседней стройки быть не могло.

Сказанное с реальностью не билось никак, даже для меня далекого от строительных тем человека. Не долго думая, оформляю запрос по email застройщику с желанием письменного подтверждения новых сроков сдачи, причин задержки и, желательно, план-графика оставшихся работ по дому.

На удивление ответ был получен на следующий день (хотя я даже не думал что ответят), но из всех вопросов только причину задержки озвучили, остальные остались без конкретики, срок дачи не сказали но обмолвились что дом введут в эксплуатацию не позже такого-то срока (+4 месяца от договора, по факту оказалось 5 мес и 1 неделя). Ну да ладно какая-никакая информация получена, будем наблюдать, изучать законы статьи да судебную практику.

Прошел месяц как квартира должна была быть получена по договору, стройка шла, но становилось понятно, что ни через месяц (как озвучили в телефонном разговоре) ни через 3 (как озвучили в письменном ответе) дом не сдадут, а вот через 4-5 очень даже может быть (так оно и вышло).

На тот момент я был уже подкован кто, кому, сколько и как должен в случае задержки сроков передачи квартиры по ДДУ, но все еще не желая крови, решил написать досудебную претензию застройщику в надежде получить какие-нибудь плюшки за задержку. Претензия была доставлена лично в офис.

Спустя 10 дней ответа получено не было, было решено позвонить узнать как у них дела. По факту телефонного звонка сказали – претензию видели, но отвечать не будем т.к. сказать нечего кроме того что уже говорили, новых сроков нет.

На попытки узнать варианты решения вопроса возникшей неустойки мирным путем, предложений каких-либо не последовало, на мою фразу:

– “я прекрасно понимаю, что это строительство и бывают форс-мажоры, но сроки по договору прошли, обязательство по уведомлению за 2 месяца (ФЗ 214 ст.6 п.3) от вас не получено, давайте подумаем как пойти настречу друг-другу без решения вопроса в судебном порядке”

был дан ответ: “можете идти в суд”

Это был второй звонок, когда стало понятно, что застройщику пофиг на дольщика и дом сдадут когда сдадут – сидите ждите, не нравится судитесь.

Оценив перспективы судебной тяжбы и всех нюансов, было решено таки пойти в суд, благо небольшой опыт посещения суда в свое время уже был и примерно было понятно как сей процесс происходит. Не смотря на небольшую цену вопроса для привлечения к делу юриста (10-15 т.р.

за иск и представление интересов в суде), было решено сделать все самостоятельно в целях получения опыта и чисто спортивного интереса.

Не спешно изучив законы, судебные решения по подобным делам и образцы исковых заявлений, последнее было составлено и отнесено в суд. С момента подачи досудебной претензии к моменту подачи иска уже прошло почти 2 месяца (и 3 месяца от даты передачи квартиры по договору) застройщик так на досудебку и не ответил, дом продолжали отделывать.

Через 3 недели назначили судебное заседание, на котором я оказался плохо готов, т.к. считал что это будет предварительная беседа с судьей, а никак ни настоящее судебное заседание.

В итоге представитель застройщика на первом заседании оперировал фактами, на которые я никак не смог достойно отвечать, к счастью на предложении судьи рассмотреть решение вопроса мирным путем застройщик ответил согласием и я тоже, заседание было перенесено на 2 недели.

За эти две недели была проанализирована информация выданная ответчиком в суде, по факту она оказалась частично ложной, изучена проектная декларация, получены выписки из росреестра по дому, была построена модель поведения в суде и готовность опровергать любые доводы ответчика. Ну и, конечно, я все-таки ждал мирового предложения, но его не было, вплоть до прихода на второе заседание.

За 2 минуты до второго заседания в коридоре юристом застройщика было предложено мировое соглашение – 30% от той суммы, которая уже накапала в виде неустойки, в ответ я экспромтом предложил поднять его до 150%, но мы почему-то не достигли консенсуса :).

Второе заседание оказалось более интересным, я вернулся к фактам указанным застройщиком в первом заседании и указав на их “легкое” преувеличение, добавив новых, не получив должного ответа представителя (тут уже они как я понял оказались не готовы), судья удалилась на вынесение решения.

Как итог – неустойку естественно порезали, но итоговая сумма оказалась равной 100% неустойке на момент вынесения решения суда. Такой исход меня естественно устроил. Естественно было обжалование со стороны застройщика, причем оно было подано через 25 дней с момента вынесения окончательного решения (за 5 дней до вступления в силу). Далее пошла рутина – подача отзыва на обжалование и приезд в обл. суд на слушание, по итогу которого решение оставили в силе, получение исполнительного листа и денег через заявление в банк. Как итог с момента подачи в суд до момента получения денег прошло:

– 10 дней на ответ на досудебную претензию по закону перед подачей в суд (я же ждал почти два месяца);

– 1 месяц и ~2 недели на суд и вынесение решения в первой инстанции;

– 1 месяц на обжалование или вступления решения в силу

– 3 недели на передачу в обл. суд;

– 3 недели до заседания в обл. суде;

– чуть меньше 3 недель на возвращение дела в суд первой инстанции и получение исполнительного листа;

– 2 дня на получение денег (через банк).

ИТОГО: ~5 месяцев (19 недель) на судебные издержки, а всего порядка 5 месяцев и ~1 неделя с момента написания досудебки до момента получения денег.

Потрачено денег – 0 р., потрачено рабочего времени – в сумме 1-1.5 дня, полученный опыт – бесценный.

Далее, учитывая что квартира так и не передана, была вторая досудебная и второй иск по новому сроку, там, к сожалению, итого вышло 45% от накапавшей неустойки, но пока идет срок обжалования жду будут ли они обжаловать, если будут – у меня готово встречное обжалование (терять то нечего).

Ну и новый срок неустойки продолжает капать, недостатки пока не устранены теоретическая задолженность за увеличенную площадь квартиры перед застройщиком имеется (по договору я обязан буду ее выплатить).

Поэтому задачи на ближайшее время:

1) добиться устранения недостатков (есть шанс что исправят но криво и придется переделывать все равно)

2) максимально снизить сумму выплаты за лишние квадратные метры и максимально увеличить срок данной выплаты, либо еще получить сверху.
Но о том куда все это выведет расскажу в следующий раз.

Источник: https://pikabu.ru/story/kogda_dolzhen_deneg_zastroyshchiku_za_lishnie_metryi_ch1_6202844

Юр-Центр Консульт
Добавить комментарий