Застройщик изменил конфигурацию квартиры

Сюрприз при приёмке квартиры: как избежать платы за лишние квадратные метры

Застройщик изменил конфигурацию квартиры

Явление не редкое: очень многие дольщики встречаются с тем, что площадь купленной квартиры после обмеров оказывается не совсем такой, какой она зафиксирована в документах. Формально, по закону о защите прав потребителей, покупатель должен получить тот продукт, за который заплатил.

И в судебной практике были решения, которые обязывали застройщика, к примеру, передать квартиру дольщику большей площади без доплаты. Судьи гуманно рассуждали, что доплачивать дольщик, который ориентировался на определенную сумму, брал кредит, не должен. А суммы выходили немаленькие.

В последние годы сложилась практика, что условия ДДУ содержат специальный пункт о выплатах, но обо всем поподробнее.

Права застройщика

Строительство дома, как известно, — процесс довольно сложный. И то, что получается в результате, не всегда соответствует нарисованным планам и задокументированным характеристикам. Застройщик легко может изменить фасадное решение проекта, упростить благоустройство, поменять отделочные материалы (мрамор на плитку, к примеру).

То есть пока дом не построен и не сдан в эксплуатацию, его характеристики не являются чем-то неизменными (хотя определенные ограничения трансформации имеются). Площадь квартир — не исключение. Определенные отступления даже разрешены. Эксперты говорят, что страдают такими отступлениями, как правило, дома, построенные по монолитной технологии.

Панельные – практически лишены этого недостатка. Эксперты говорят, что случаются расхождения в 5-7 кв. м площади. Для столичной недвижимости речь может идти о нескольких лишних миллионах рублей доплат. Это много. Другой момент — это высота потолков. Застройщик частенько, чтобы объект выглядел привлекательнее, завышает эту высоту.

Но по факту сделать с этим ничего нельзя, если этот параметр не прописан в ДДУ и если он не мешает жить.

Квартиры от застройщиков с акциями

«Специфика современного законодательства такова, что при заключении договоров участия в долевом строительстве застройщики обязаны точно указывать параметры передаваемого объекта. Данные характеристики берутся из проектной документации.

При этом строительные нормы позволяют возводить жилые дома с допустимыми отклонениями от этого проекта. Поэтому удивляться расхождениям не стоит. Для примера, дом, размеры которого составляют 15 на 50 метров, будет крупнее на 3,25 кв. м в случае дополнительных 5 см в длину и ширину.

Общая площадь увеличится пропорционально количеству этажей, — рассказывает руководитель юридического департамента АН «БОН ТОН» Дмитрий Логинов. — При этом конфигурация помещений внутри дома не меняется, только отдельные комнаты станут немного больше.

Кроме того, бывают случаи, когда уже на стадии возведения многоэтажного дома застройщик вносит изменения в проект, меняя площади квартир. Естественно, у многих дольщиков такое положение вещей вызывает недовольство».

Согласно ст. 5 Закона № 214-ФЗ оплата цены договора участия в долевом строительстве осуществляется в порядке и на условиях, установленных этим договором.

Если в договоре предусмотрен механизм безакцептной (то есть автоматической) корректировки цены, то дольщик обязан доплатить за дополнительные квадратные метры.

Сумма доплаты легко калькулируется, так как в подавляющем большинстве случаев стоимость квартиры определяется как произведение стоимости одного квадратного метров на количество квадратных метров.

При этом дольщику предоставлено право не согласиться с передачей объекта долевого строительства с характеристиками, отличными от договорных условий. Закон определяет, что существенным расхождением площади является 5%.

Однако закон не дает возможности не платить за «лишние метры». 214-ФЗ в таком случае предусматривается только расторжение договора по инициативе дольщика.

Таким образом, если площадь увеличилась более чем на 5%, то дольщик может выбрать один из двух вариантов — отказ от квартиры с возвратом денежных средств либо доплату.

«Есть также минимальный размер расхождения (0,5 кв. м), за который никто и ничего не доплачивает. В случае превышения оговоренных в ДДУ значений, покупатель может обращаться в суд», — добавляет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Есть, впрочем, и другое мнение. «Большинство договоров предусматривают обязательную доплату дольщиком в случае увеличения площади квартиры после обмера, – отмечает Олег Островский, заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО.

– По мнению Управления Роспотребнадзора по Санкт-Петербургу, включение в договор участия в долевом строительстве пунктов об обязательной дополнительной оплате участником долевого строительства в случае увеличения площади квартиры после контрольного обмера, нарушает права потребителя».

Однако сложившаяся судебная практика свидетельствует, что суды в этом вопросе становятся на сторону застройщика. Если есть возможность исключить из договора пункт про доплату дольщиком, то нужно это сделать. Хотя вряд ли получится.

Допустимые хитрости

Если с площадью квартиры все более или менее отрегулировано, то изменение параметров общественных помещений остается вне ДДУ и взаимоотношений между застройщиком и дольщиком, хотя новосел и становится владельцем этих помещений, точнее небольшой доли. Специалисты советуют в случае несоответствия параметрам МОП единственный алгоритм — подавать в суд. Но, скажем, о денежной компенсации в этом случае сложно говорить: кто сможет определить стоимость квадратного метра лестничной клетки или холла.

Источник: https://www.novostroy.ru/articles/market/syurpriz-pri-priemke-kvartiry-kak-izbezhat-platy-za-lishnie-kvadratnye-metry/

Перепланировка квартиры в новостройке в 2020. Все особенности

Застройщик изменил конфигурацию квартиры

  • 1. Согласование перепланировки в новостройке. Особенности.

    1.1. Перепланировка в новостройке до получения собственности

    Согласованная перепланировка в новостройке.

    В большинстве случаев, ключи на квартиру в новостройках выдают гораздо раньше, чем соответствующее свидетельство о собственности. С одной стороны, получение такого свидетельства часто затягивается на полгода или год, а держать квартиру без ремонта все это время, конечно, не хочется.

    С другой стороны, по закону согласно пункту 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ начинать такой ремонт возможно только после получения на это соответствующего разрешения уполномоченного органа.

    Ещё не так давно, получение такого разрешения без свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН было невозможно, что создавало большие трудности и подталкивало дольщиков к выполнению ремонта без соответствующего согласования.

    Сейчас в Москве Жилищная инспекция, как орган, уполномоченный выдавать разрешения на перепланировку, смягчила данные требования.

    Согласно п. 2.5.1.1.3.10 приложения 2 к 508-ому Постановлению Правительства Москвы взамен свидетельства о государственной регистрации права для согласования возможно предъявить:

    • оригинал или нотариальную копию акта приёмки-передачи квартиры;
    • нотариальную копию или оригинал договора об уступке прав или договора долевого участия;
    • простая копия разрешения на ввод здания в эксплуатацию;
    • письменное подтверждение застройщика о выполнении дольщиком всех финансовых обязательств, если это не прописано в акте приёмки-передачи квартиры;

    Новостройка со свободной планировкой.

    Следует отметить, что согласно 214-ому ФЗ квартиры в новостройках должны продаваться только на основании договора долевого участия либо на основании договора об уступке прав, если здание уже построено.

    Поэтому только два этих типа договоров и прописаны в 508-мом Постановлении. Все остальные типы договоров при приобретении новостройки формально для её согласования не должны приниматься.

    На практике всё зависит от позиции начальника Жилищной инспекции соответствующего округа, и такие договора иногда принимаются.

    В таком договоре также должно содержаться согласие Застройщика на осуществление в квартире переустройства. Если в нём такое согласие не прописано, то его необходимо получить отдельно.

    При этом, необходимо получить не разрешение на перепланировку от застройщика, так как он не уполномочен их выдавать, а именно согласие на осуществление перепланировки квартиры с условием её согласования с уполномоченными органами.

    К сожалению, данные послабления введены только в Москве. В большинстве районов Московской области органы местного самоуправления для согласования перепланировки по-прежнему продолжают требовать именно свидетельство о собственности или выписку ЕГРН.

    Также следует отдельно отметить случай приобретения квартиры в новостройке с привлечением заёмных средств. Некоторые банки (к примеру, Сбербанк) не даёт своё согласие на осуществление перепланировки до вступления заёмщика в собственность. А так как квартира обременена ипотекой, получить разрешение на её перепланировку без такого согласия банка нельзя.

    1.2.Перепланировка квартиры свободной планировки

    Поэтажный план квартиры в новостройке. Пример 1.

    В новостройках часто квартиры сдаются со свободной планировкой, когда внутренние перегородки либо не возведены вообще, либо возведены высотой в кирпич или блок. Пример такой квартиры приведен на фотографии вверху.

    Застройщики позиционируют такие новостройки со “свободной” планировкой таким образом, что в них, якобы,позволено возводить перегородки в любом месте, что потом приводит к плачевным последствиям и невозможностисогласованияперепланировки. Юридически свободной планировки не бывает.

    Перед строительством дома проектная документация на него в обязательном порядке проходит соответствующую экспертизу. В этой документации в квартирах указаны все перегородки, выделены коридоры, кухни, санузлы и т.д.

    В противном случае, пройти соответствующую экспертизу и получить разрешение на строительство здания невозможно. По факту застройщик просто затем не возводит эти перегородки внутри квартиры. Во-первых, это позволяет избежать лишних затрат.

    Во-вторых, большинство людей, все равно, затем переделывают планировку квартиры, и это верно. В-третьих, позволяет застройщику рекламировать квартиры с любыми возможностями по перепланировке, что является неверным.

    Перед сдачей дома в эксплуатацию его обязательно инвентаризируют, то есть техники соответствующих организаций (чаще всего БТИ или Ростехинвентаризации)производят обмеры построенных квартир, определяют окончательные площади, по которым с дольщиками происходят финальные расчеты, и выполняют соответствующие планы квартир. Так вот, эти обмеры обязательно производят на основании как раз той проектной документации, которая прошла экспертизу. В результате на квартиру “свободной” планировки составляется один из двух вариантов поэтажного плана БТИ:

  • Поэтажный план квартиры в новостройке. Пример 2.

    Чиновники при определении возможности и законности перепланировки квартиры в новостройке отталкиваются именно от этих планов. То есть, планировка квартиры до ремонта является не свободной, а соответствует именно той планировке, которая указана в этих планах БТИ.

    В первом случае (пример №1), при разработке новой планировки необходимо считать, что указанные пунктиром перегородки как будто были возведены. Таким образом, при изменении планировки необходимо соблюдать все правовые и строительные нормы также как и при перепланировке обычной квартиры.

    К примеру, санузел может быть перемещен или увеличен в размерах только за счет нежилых площадей, то есть коридора, кладовой и т.д. Подробнее о таких требованиях Вы можете прочесть в статье незаконная перепланировка.

    Для второго варианта планов БТИ (пример №2) дело обстоит гораздо сложней. В плане не выделены ни коридоры ни комнаты, а, следовательно, любое перемещение или увеличение санузла с кухней будет осуществляться за счет жилой площади, что запрещено. Чтобы избежать этого, нам нужно показать чиновникам, где в квартире планировались коридоры и комнаты.

    Для согласования перепланировки в новостройке в этом случае у застройщика или организации, проектировавшей дом,берётся архитектурно-строительный план на квартиру из проекта, который как раз проходил экспертизу. Пример такого плана приведён на соответствующем рисунке.

    В нём отмечены перегородки между комнатами и коридорами, которые по факту не были возведены.

    Пример архитектурно-строительного плана квартиры.

    В любом случае, перед планированием перепланировки в новостройке вначале необходимо получить план БТИ на квартиру и отталкиваться от него. В противном случае, Вы рискуете выполнить ремонт с большим количеством нарушений, которые затем приведут к необходимости его переделывания.

    Также отметим, что в последнее время во многих новостройках застройщик при сдаче здания в эксплуатацию заказывает инвентаризационные обмеры у обычных кадастровых инженеров (так получается дешевле).

    Однако, для согласования перепланировки Жилищная инспекция требует технический паспорт на квартиру не от кадастрового инженера, который не имеет права его выполнять, а от уполномоченной государственной или муниципальной организации технической инвентаризации (БТИ), ссылаясь на п.

    3 “Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации”, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации №1301 от 13.10.1997. Поэтому для получения такого технического паспорта, приходится проводить первичную инвентаризацию квартиры в БТИ.

    Практически все новостройки сдаются без внутренней отделки и полов, а это означает, что в них придётся заливать стяжку и выполнять устройство полов. Раньше в соответствии с п.2.2.

    8 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы №508 строительно-монтажные работы по изготовлению полов и изменению их конструкции требовали согласования перепланировки на основе проекта перепланировки. Даже если остальные работы в квартире можно было согласовать по эскизу.

    Сейчас пункт о необходимости выполнения проекта перепланировки при изменении конструкции полов убрали, так что, если никакие другие работы по перепланировке не требуют согласования по проекту, то ремонт можно узаконить по “эскизу”. Подробнее о проектах перепланировки Вы можете прочесть тут.

    Источник: https://resog.ru/pereplanirovka-kvartiry-v-novostrojke/

    Что делать, если застройщик изменил планировку квартиры или проект?

    Застройщик изменил конфигурацию квартиры

    Что делать, если застройщик изменил планировку квартиры или проект?

    Здравствуйте!

    Сегодня поговорим о том, что делать, если застройщик изменил планировку квартиры или отклонился от проекта.

    Разобраться в этом вопросе вам также поможет наше видео — «Как распознать нарушения на стройке».

    1. Как распознать, что строительство ведется с отклонениями от проекта — используются не те материалы или меняется планировка?

    Определенные расхождения с проектом можно выявить еще на стадии строительства. Например, изменение материалов фасада или состава общего имущества можно увидеть при посещении строящегося объекта.

    Но в большинстве случаев, несоответствие квартиры или многоквартирного дома проекту и условиям ДДУ удается распознать только на стадии приемки квартиры.

    Например, перенос стены, появление короба или изменение класса энергоэффективности. Он присваивается Госстройнадзором и указывается в ЗОС (такое несоответствие можно выявить только сопоставив информацию из ЗОС с информацией о классе энергоэффективности, размещенной на фасаде дома).

    Или например, вашим договором может быть предусмотрена установка индивидуальных приборов учета тепловой энергии в каждой квартире.  А по завершению строительства – их нет. В этом случае, обнаружить такое несоответствие можно лишь на стадии осмотра.

    Поэтому, собираясь на осмотр квартиры, обязательно возьмите с собой текст вашего ДДУ. Чтобы сопоставить построенное и изначально предусмотренное в вашем договоре.

    Необходимо помнить, что права участника долевого строительства по закону предусмотрены в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».

    В части 1 статьи 7 сказано, что —

    «Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям».

    Как сверить параметры квартиры в доме по ДДУ?

    Характеристики квартиры (площадь, этаж и расположение на этаже, планировка, используемые материалы, наличие балкона/лоджии и другие существенные характеристики) содержатся обычно в разделе «Предмет договора» вашего ДДУ  и приложениях к нему.

    Эти данные вы можете сопоставить с тем, что увидите на осмотре квартиры. А информацию о площади можно сопоставить с данными, которые обязан предоставить вам застройщик, в случае, если площадь изменилась и он требует доплатить. Либо пригласить независимого кадастрового инженера, сделать контрольный обмер площади и сопоставить полученные цифры с условиями договора.

    Кроме того, документом, отражающим все важнейшие сведения о застройщике и о проекте строящегося дома является проектная документация.

    И у дольщика есть право требовать от застройщика ее предоставления для ознакомления в полном объеме. В том числе после подписания акта приема-передачи.

    А с проектной декларацией дольщик вправе ознакомиться на сайте застройщика. В ней также содержится много информации о строящемся объекте.

    Право застройщика на изменение проектной документации, как правило, содержится в тексте договора долевого участия. Но это не означает, что застройщик может менять проект так, как ему заблагорассудится. Ведь условие о конкретной квартире и строящемся многоквартирном доме являются существенными и могут изменяться только на основании двустороннего соглашения, подписанного сторонами.

    В соответствии со статьей 20 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию в течение 3-х рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.

    2. Что можно предпринять, если застройщик отклоняется от проекта?

    Мы рекомендуем начинать с письменной претензии.

    Изложите в ней суть ваших требований, попросите обосновать изменения и укажите срок, в течение которого застройщику надлежит вам ответить (указывайте 10 календарных дней — срок соответствует сроку, применяемому в Законе РФ «О защите прав потребителей»).

    Если ответ застройщика вас не устроит, или же застройщик в принципе не ответил, то единственный способ разрешить возникшую ситуацию — обращение в суд с соответствующим исковым заявлением.

    Тут дольщик может потребовать:

    • либо устранения недостатков (приведения квартиры в соответствие условиям ДДУ);
    • либо уменьшения (изменения)  стоимости квартиры;
    • либо расторжения договора в связи с существенным изменением проектной документации (в т.ч. превышения площади более, чем на 5%),   изменением назначения общего имущества нежилых помещений в доме.

    3. Какие санкции грозят застройщику за то, что он отклоняется от проекта?

    За отклонение от проекта, застройщик может быть привлечен к ответственности со стороны контролирующих органов.

    Так, если застройщик нарушает требования проектной документации или не вносит изменения в проект, то на него  может быть наложен административный штраф, размер которого зависит от характера и степени нарушения (до 600 тысяч рублей).

    Если у вас возник подобный спор с застройщиком и вам требуется профессиональная помощь —  — НАПИШИТЕ НАМ. Мы тщательно изучим вашу ситуацию и оценим перспективы разрешения спора в вашу пользу.

    Источник: https://uc-partner.ru/articles/chto-delat-esli-zastrojshhik-izmenil-planirovku-kvartiry-ili-proekt/

    Что делать, если застройщик изменил квартиру на этапе строительства? — Все вопросы — Недвижимость на сайте Living.ru

    Застройщик изменил конфигурацию квартиры

    Несмотря на строгие нормы закона о долевом строительстве, многим дольщикам вместе с заветными ключами застройщики преподносят неприятные сюрпризы.

    В интернете полно историй о том, как люди получают совсем не то, что хотели: застройщики меняют не только площадь объектов, но и планировки квартир, их расположение на этажах и материалы отделки.

    LIVINGразобрался, какие изменения законны, а какие – нет. И что делать, если в реальности квартира оказалась не такой, как в договоре.

    Где указаны параметры строящейся квартиры, и по каким документам дольщику сверять то, что он купил, с тем, что построено?

    Основные сведения о строящемся жилье содержатся в проектной декларации и договоре долевого участия (раздел «характеристики объекта»).

    Согласно ФЗ-214, в проектной декларации должны быть данные о застройщике и всех подрядчиках, о страховании строительной компании, о результатах госэкспертизы проектной документации на дом, о правах на земельный участок под возводимым объектом и о схеме финансирования строительства.

    Кроме того, документ содержит данные разрешения на строительство, указывает количество квартир в доме и их технические характеристики, объясняет функциональное назначение помещений дома, планируемое подключение к инженерным сетям.

    Наконец, в проектной декларации указано, когда застройщик планирует завершить стройку, и когда дом будет введен в эксплуатацию.

    В договоре долевого участия (ДДУ) содержится более подробная информация о самой квартире: ее площадь и расположение на этаже. В ДДУ должна быть экспликация — план строящейся квартиры с расшифровкой.

    Также в этом документе указывают характеристики отделки.

    Статья 4 ФЗ-214 регламентирует, что ДДУ должен содержать сведения о материале стен и перекрытий дома, классе его энергоэффективности и сейсмостойкости, его назначении, этажности и общей площади.

    Имеет ли право застройщик отступать от этих документов?

    Девелопер может менять проектную декларацию и уведомлять об этом дольщиков (на официальном сайте компании). Измениться может, например, площадь жилого комплекса или сопутствующая инфраструктура.

    Все изменения в ДДУ непременно должны быть согласованы с дольщиком.

    При этом все вносимые изменения не должны ухудшать качество объекта. Это указано в статье 7 ФЗ-2014 («Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям»).

    Что делать, если изменения существенные, и не нравятся дольщику?

    Если изменения, которые застройщик вносит в проектную декларацию, ущемляют интересы дольщика (например, застройщик строит вместо кирпичного дома – панельный, отказывается от строительства объектов инфраструктуры или меняет расположение квартир на этаже), то покупатель имеет право предъявить компании претензии.

    Причем доказывать, что изменения не влияют на безопасность и не нарушают права дольщиков, обязан застройщик. Такое решение в недавнем споре принял Верховный суд.

    Если застройщик изменил проект по своему усмотрению и не уведомил об этом дольщика (или дольщик с этим не согласен), то у покупателя есть несколько вариантов действий. Первое, что можно сделать, – посчитать расходы на устранение ошибок строительной компании, потребовать от нее оплатить их или переделать работу.

    Если квартира в построенном виде дольщика больше не устраивает, он может потребовать расторжения ДДУ (в соответствии с подпунктом 2 пункта 1.1 статьи 9 ФЗ-214).

    Единых норм, при которых расторжение ДДУ уместно, не существует – в каждом конкретном случае будет разбираться судья (расторгнуть ДДУ можно только по решению суда).

    Вероятнее всего, при небольших отклонениях от договора (например, если в квартире не хватает межкомнатной перегородки) дольщик может рассчитывать на досудебное урегулирование спора (денежную компенсацию или предоставление аналогичной квартиры без нарушений).

    Наконец, дольщик может рассчитывать на изменение цены договора (согласно пункту 1 статьи 29 Закона о защите прав потребителей). Но сначала придется доказать, что изменения в проекте привели к снижению стоимости квартиры.

    Я хочу, чтобы застройщик все переделал за свой счет. Как мне действовать?

    Если вы хотите, чтобы застройщик за свои деньги изменил планировку квартиры (например, построил отсутствующую перегородку, если она указана в ДДУ, или снес установленную), то вам придется:

    1. Составить и подписать дефектный акт и акт приема-передачи.

    2. Установить сумму расходов на устранение ошибок застройщика (например, на возведение новой перегородки).

    3. Отправить застройщику претензию (в двух экземплярах и со штампом о получении). Срок ответа на претензию – 10 дней.

    4. Подать в суд (если компания отказывается удовлетворить претензию в досудебном порядке).

    Качество ЖК не сильно пострадало, но если бы я знал, что проект изменится, то не купил бы квартиру. Что делать?

    В такой ситуации поможет разобраться Федеральная антимонопольная служба (ФАС).

    Сообщите о недобросовестной конкуренции и донесите до контролирующих органов, что строительная компания, на ваш взгляд, сознательно распространила заведомо недостоверную информацию о строящемся ЖК, создав у покупателей впечатление, что квартира на самом деле более привлекательна для покупки по сравнению с предложениями других компаний.

    Жалобу можно подать на официальном сайте антимонопольного ведомства, отправить по почте или принести в ФАС лично. К обращению нужно приложить все доказательства (копии проектной декларации до и после внесения изменений, копии ДДУ), свидетельствующие о недобросовестности застройщика. По закону, ФАС обязана рассмотреть жалобу в течение 30-60 дней.

    Источник: https://living.ru/znanie/cto-delat-esli-zastrojsik-izmenil-kvartiru-na-etape-stroitelstva/

    Юр-Центр Консульт
    Добавить комментарий