Законно ли трехкомнатную квартиру перепланировать так, чтобы сделать из нее 4 квартиры студии?

Как переделать квартиру в несколько студий для сдачи в аренду дороже чем раньше

Законно ли трехкомнатную квартиру перепланировать так, чтобы сделать из нее 4 квартиры студии?

Как мы уже поняли, самый выгодный вариант — это вариант с превращением кухни в комнату с последующей покомнатной сдачей квартиры. Чтобы понять, что и как делать, давайте разберем парочку примеров.

Сначала я разберу, что бы я сделал с однушкой своего родственника, если бы надумал ее сдавать, а потом покажу, что можно было бы сделать с моей старой двушкой, которую я разменял.

По каждой квартире я приведу смету и подсчитаю денежную выгоду.

Пример №1: Переделка квартиры моего родственника

Однокомнатная квартира с совмещенным санузлом:

И вот что можно из нее сделать:

Смета на переустройство:

НаименованиеЦенаКол-воСтоимость
Тумба под раковину белая из Леруа-Мерлен 50х50 см70021 400
Раковина (из Леруа-Мерлен)6501650
Смеситель9001900
Столешница 1 м6001600
Сифон под раковину1801180
Устройство короба между ванной и комнатой
Брус 40х40, хлыст 2 м80180
Доска половая, 2,5 м1502300
Труба канализационная + фитинги7001700
Водяной шланг 5м80021600
Тройник1802360
Итого:6770 руб.

Эта смета верна, если на кухне оставляем старую раковину и одну тумбу от старой кухни, но лучше, конечно, их заменить на маленькие и новенькие из Леруа-Мерлен, тогда общая стоимость по смете составит 9 900 рублей.

Столешница нам нужна одна, ее следует распилить на два куска по 50 см (по-моему, в Леруа-Мерлен один пил стоит 15-20 рублей) и установить на две тумбы из-под раковины, таким образом мы получим полноценную кухонную тумбу всего за 1 000 рублей.

Позднее мы установим на нее плиту и холодильник.

Добавим сюда расходы на бытовую технику. В свои студии я брал плитки Чудесница ЭЛП 802 в интернет-магазине e5.ru за 490 рублей, на данный момент ее цена изменилась, и стоит она 585 рублей:

Газовую плиту в кухне также следует заменить на электрическую, так как по нормам и правилам люди не должны спать в комнатах, в которых установлено газовое оборудование, и если вдруг кто-то потравится газом – вас посадят.

Холодильники SHIVAKI SHRF-50TR1 покупались мной на citilink.ru за 4 900 рублей, в настоящий момент они подешевели и стоят 4 360 рублей. На avito.ru данную модель можно найти за 2 000 — 3 000 рублей. Эта модель идеально встает по размерам в самые дешевые тумбы под раковины из Леруа-Мерлен.

Вот так выглядит получившаяся мини-кухня для комнаты:

Короб, в котором проведем воду и канализацию, сделаем из половой доски и бруса. Каркас из бруса устанавливается на пол и обивается половой доской. Получится небольшой порожик, а что делать? Прятать трубы под пол намного дороже.

Высота порога определяется расстоянием между дополнительной раковиной и сливом.

При прокладке канализации следует учитывать, что на 1 метр длины трубы перепад высот должен составлять 1 см, в этом случае наша канализация будет хорошо функционировать.

Экономический расчет перепланировки квартиры под дорогую аренду

Выполним расчет срока окупаемости:

Наименование
За сколько сдавалась раньше  9 500 руб.
За сколько можно сдать, зная реальную рыночную стоимость и применив закон больших чисел, используя дорогой канал продаж 12 500 руб.
За сколько можно сдать, переоборудовав кухню в комнату8 000 + 10 000 = 18 000 руб.
Требуется на переустройство25 000 руб*
Прирост арендных платежей8 000 – 12 500 = 5 500 руб.
Срок окупаемости 25 000 / 5 500 = 4,5 месяца**

* — 9 900 руб по смете + 10 000 рублей техника + 5 000 рублей – переклеить обои на кухне = 25 000 рублей. Данная статья расходов будет очень сильно зависеть от нас самих. Кто-то сможет купить холодильники с рук намного дешевле, а у кого-то нет времени этим заниматься, и он, наоборот, наймет рабочих для установки моек и плит в комнаты.

** — В данном расчете не учитывается потеря денег за простой.

При выполнении расчетов для своего объекта правильнее будет прибавить в числитель стоимость одного месячного платежа (так как вы будете терять деньги, пока квартира простаивает из-за ремонта).

В этом случае срок окупаемости будет равен 7 месяцам. Можно пойти еще дальше и посчитать срок окупаемости с учетом кредитной нагрузки (конечно, если вы берете потребительский кредит на данное мероприятие).

Пример №2: Моя старая квартира

Ее вы уже видели в моем блоге:

В данной квартире комнаты соединены паровозиком, что казалось бы делает невозможным ее переделку по вышеописанной схеме. Но это не так:

Я бы поставил в зале стенку из гипсокартона. В данном случае в нее можно даже не закладывать шумоизоляцию. Внимание, только в данном случае!!! Когда стена разделяет жилые комнаты, шумоизоляция необходима. Стоимость возведения такой стены составит около 5 000 рублей.

Экономический расчет:

Наименование
За сколько сдавалась раньше8 000 руб + КУ = 10 000 руб.
За сколько можно сдать, зная реальную рыночную стоимость и применив закон больших чисел, используя дорогой канал продаж14 000 руб.
За сколько можно сдать по комнатам16 000 руб.
За сколько можно сдать, переоборудовав кухню в комнату8 000 + 2 х 10 000 = 28 000 руб.
Требуется на переустройство35 000 руб.
Прирост арендных платежей28 000 – 12 500 = 15 500 руб.
Срок окупаемости35 000 / 15 500 = 2,5 месяца

* — Данную квартиру практически невозможно сдать по комнатам, так как комнаты расположены “паровозиком”. Данная цифра была бы справедливой, если бы комнаты были раздельными. Цифра приводится для иллюстрации принципов, описываемых в данной методике.

Как видите, чем больше квартира, которую вы задумали “пилить”, тем быстрее данное мероприятие окупается. Скажу по секрету, что если переделать комнаты в полноценные студии, то выхлоп будет еще больше.

Еще два примера по переделке квартиры для увеличения стоимости аренды

Посмотреть видео снятое в одной из переделанных квартир, можно тут (в самом низу статьи): https://blog.sosnyakov.ru/kak-vybrat-kvartiru-dlya-investicionnyx-celej/

из еще одной переделанной мной квартиры можно найти в составе полного пакета, описание видео и первые кадры см. тут: https://blog.sosnyakov.ru/kak-za-2-nedeli-sdat-kvartiru-v-2-raza-dorozhe-rynka-den-01/

Легальность переустройства

На первом этаже данное переустройство является абсолютно легальным, и мы можем его легко узаконить. На втором этаже и выше – нельзя ставить раковины с водой над жилыми комнатами. Но это не должно нас останавливать, в случае чего раковины можно легко отсоединить и вынести, например, на балкон. После чего вернуть их на место, как ни в чем ни бывало.

Вообще, на самом деле я особо не заморачивался с юридическим оформлением своего проекта. Я исходил из того, что если меня и поймают, то к тому времени все переделки уже многократно окупятся.

Кстати, мой знакомый перенес кухню в другую комнату уже более 7 лет назад – и ничего, спокойно живет и ничего не переоформляет. Живет, кстати, на 4 этаже…

В общем, если вопросы легальности вышепредложенной схемы вас напрягают, обратитесь к юристам из риелторской конторы. Они могут оформить все что угодно. По крайней мере, мне они сами так сказали, когда я обращался за консультацией. Они приглашают “своих” техников, которые рисуют то, что можно узаконить, а на остальное закрывают глаза.

Источник: https://blog.sosnyakov.ru/glava-4-0-primer-pereustrojstva/

Перепланировка трехкомнатной квартиры 2020. Все нюансы

Законно ли трехкомнатную квартиру перепланировать так, чтобы сделать из нее 4 квартиры студии?

В этой статье мы постараемся ответить на вопросы, возникающие у собственников в процессе разработки удобной для себя планировки трехкомнатной квартиры. Также мы расскажемдля наиболее часто используемых мероприятий в процессе ремонта, что можно, а что нельзя делать.О том же, как согласовать перепланировку квартиры можно почитать тут. Итак, пойдём по порядку.

1. Перепланировка трехкомнатной квартиры в четырехкомнатную

Осуществить такое переустройство в своей квартире возможно только двумя способами: либо перенести кухню на нежилое помещение, тем самым освободив дополнительную комнату бывшей кухни; либо разделить перегородкой одну большую комнату с двумя окнами на две комнаты с одним окном. Данные варианты переустройства мы подробно рассмотрели в пункте №1 статьи о перепланировке однокомнатных квартир.

Они точно также могут применены и для трехкомнатной квартиры, поэтому не будем повторяться. Ниже мы привели пример, где квартиру удалось сделать четырехкомнатной за счет переноса кухни на бывшую территорию коридора:

До ремонта.

После ремонта.

2. Перепланировка 3-х комнатной квартиры с изменением балкона или лоджии

Перепланировка 3-х комнатной квартиры- разрешение на ремонт.

Мы уже затрагивали эту тему и подробно описывали все нюансы присоединения балкона или лоджии к внутренним помещениям. Для балконов об этом можно прочесть здесь, а для лоджий- тут. Кратко приведём здесь основные тезисы.

Во-первых, запрещено присоединять балконы или лоджии к внутренним помещениям без установки французских окон согласно пункту 10.19 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы № 508. Даже если очень капитально утеплить балкон и лоджию, пройти согласование не удастся.

Во-вторых, увеличивать проём при выходе на балкон в стороны можно только в монолитных домах, где наружные трехслойные стены являются не несущими. В-третьих, ликвидировать порожек при выходе на балконов панельных зданиях нельзя. Это ведет к образованию мостиков холода и возникновению у соседей снизу плесени или грибков.

Поэтому автор проекта дома не даёт своё согласие на такие мероприятия, а без него согласование в данном случае невозможно. В кирпичных домах убрать порожек можно только в том случае, если балконная плита держится за счет опоры на внешние подпорные стенки, а не за счет защемления в ограждающей стене. В монолитных домах возможно убрать порожек.

В-четвертых, ликвидировать подоконный участок наружной стены можно в домах из монолитного железобетона; кирпичных, опять же, в зависимости от вида опирания балконной плиты; во всех панельных домах до 2007-ого года возведения, а также в панельных домах, возведенных после 2007-ого года, автором которых не является проектный институт МНИИТЭП.

Если автором дома является МНИИТЭП и панельный дом построили после 2007 года, то они не дают убирать подоконные участки наружной стены, мотивируя это тем, что нарушается защита здания от прогрессирующего разрушения.

3. Перепланировка 3-комнатной квартиры с затрагиваем кухни

Согласованная перепланировка 3-комнатной квартиры.

Данную тему о переносе кухни и объединении её с комнатой, мы уже рассмотрели в соответствующих статьях. Здесь мы только рассмотрим основные правила такой перепланировки без ссылок на законы, которые Вы легко можете посмотреть в статьях,указанных выше. Во-первых, кухню запрещено расширять или переносить на жилые комнаты, если этажом ниже тоже расположена квартира.

Исключением становится только значительное расширение кухни с электрической плитой за счет комнаты таким образом, чтобы расширенную часть можно было назвать каким-либо помещением (скажем, столовой), отделив его в проекте перепланировки условно пунктиром от помещения кухни. Также это правило не действует, если под квартирой этажом ниже нет жилых квартир.

Кухню разрешено переносить на площади нежилых помещений (коридор, кладовая и т.д.), но при этом необходимо соблюсти некоторые требования законодательства, что сделать удается не всегда. Вот некоторые из них: кухня-ниша должна быть площадью не менее 5 кв.м.

, в неё должно проникать хоть сколько то естественного освещения, в неё нельзя делать выход из санузла, её вентиляцию необходимо тянуть до вентканала бывшей кухни и т.д. Также отметим, что Жилищные инспекции некоторых округов стали запрещать объединение кухни с жилой комнатой даже при электрической плите.

Во-вторых, газифицированные кухни запрещено объединять с комнатами или делать проём в перегородке между ними без установки двери. В-третьих, кухню нельзя расширять или размещать на территории санузлов и ванных комнат.

4. Перепланировка трешки с затрагиванием мокрых зон

Это ещё один очень распространенный вид перепланировки в квартирах. Подробнее все нюансы по данному типу перепланировки Вы можете прочесть по данной ссылке. Здесь же мы приведем лишь основные особенности такой перепланировки.

Во-первых, запрещено все мокрые зоны расширять или переносить на территорию кухни или комнаты. Увеличивать или располагать их можно лишь за счет площади нежилых помещений, как и с кухней. Также по аналогии с кухнями данное правило не действует для квартир, под которыми этажом ниже нет жилых помещений.

Во-вторых, выход из помещения с унитазом должен осуществляться только в нежилые помещения и кухни. Допускается делать этот выход в жилую комнату, если в квартире есть ещё одно такое помещение с выходом в коридор. В-третьих, между санузлом и соседним помещением должен быть порожек высотой 15-20 мм.

, либо полы в санузлы должны быть занижены на тот же размер по отношению к полу соседнего помещения.

5. Примеры и варианты перепланировки трехкомнатной квартиры

В завершение статьи мы приведем идеи перепланировки трехкомнатной квартиры, которые удалось согласовать.

Перепланировка 3-х комнатной квартиры серии п44т

До переустройства.

После переустройства.

В этой перепланировке удалось сделать большой санузел и небольшую уборную за счет присоединения территории коридора. Кухню также увеличили на коридор и сделали вход в неё в специально предназначенном для этого месте несущей стены путем демонтажа так называемой “вафли”.

Перепланировка трехкомнатной квартиры П-44т

До перепланировки.

После перепланировки.

На иллюстрациях приведена ещё одна перепланировка трешки п-44т. Она очень похожа на предыдущую. Однако здесь здание было построено до 2007-ого года и в нём не было предусмотрено специального места для организации проёма в несущей стене между комнатой и кухней. Поэтому пришлось выполнять проект на устройство проёма и усиливать его металлоконструкциями.

П-3- перепланировка 3-комнатной квартиры

До переустройства.

После переустройства.

Еще один пример как в панельном доме устроили второй санузел на площади коридора, а проход на кухню выполнили через жилую комнату-гостиную с устройством проема в несущей стене.

Перепланировка 3-комнатной квартиры серии П-3м

Демонтажно-монтажный план.

После ремонта.

Ещё один пример такой же перепланировки в доме серии П-3м. Здесь удалось согласовать её по каталогу типовых перепланировок.

Перепланировка трехкомнатной квартиры II-49

До перепланировки.

После перепланировки.

В этой перепланировке в панельном доме расширили за счет коридора санузел, а вход в кухню осуществили путём пробития проёма в несущей стене. Также немного уменьшили площадь жилой комнаты под устройство гардеробной и встроенного шкафа.

Перепланировка 3-комнатной квартиры в кирпичном доме

До ремонта.

После ремонта.

В этой перепланировке изменили конфигурацию санузлов с расширением на коридор. Газифицированную кухню “объединили” с гостиной с обязательной установкой раздвижных дверей, изолирующих кухню с газом от комнаты.

Перепланировка 3-х комнатной квартиры серии КОПЭ

До перепланировки.

После перепланировки.

Ещё одна типовая планировка теперь уже в панельном здании серии КОПЭ. Опять же изменили конфигурацию санузлов, затронув площадь коридора, и с помощью пробивки проёма в несущей стене сделали вход в кухню с другой стороны.

Перепланировка трехкомнатной квартиры п-44

До ремонта.

После ремонта.

Источник: https://resog.ru/pereplanirovka-trekhkomnatnoj-kvartiry

62 ответа

Последний — 15 июля 2018 г., 16:08 Перейти

Гость

Интересно, где в СПб вы купите студию по площади 3-4 комнатной квартиры за 1,5 миллиона.

Мы два года назад брали дочери студию 20м в стройке от застройщика на старте продаж, она уже 1, 4 стоила, и это в Девяткино ( за КАД, это уже Всеволожский район), а на территории города такая стройка стоила не менее 2 млн. А уж готовая студия по метражу 3-4 комнт квартиры в самом Питере – за 1, 5- это фантазии.

Гость

Интересно, где в СПб вы купите студию по площади 3-4 комнатной квартиры за 1,5 миллиона.

Мы два года назад брали дочери студию 20м в стройке от застройщика на старте продаж, она уже 1, 4 стоила, и это в Девяткино ( за КАД, это уже Всеволожский район), а на территории города такая стройка стоила не менее 2 млн. А уж готовая студия по метражу 3-4 комнт квартиры в самом Питере – за 1, 5- это фантазии.

Автор

Я не очень точно написала. Эти студии -метров 12-13. Из 3-4 комнатной квартиры делается 3-4 студии

Гость

Я плохо представляю, как можно из 3-4 комнатной квартиры сделать 3-4 студии. В каждой комнате по ванной/туалету и кухне? А если газ, его тоже разводят по комнатам? Не хотела бы я жить в доме, где проводятся такие перестройки ….

Автор

Я автор, опишу ситуацию подробнее. Есть 1 млн. 500 тыс. На эити деньги необходимо купить дочери жилье в СПБ. Она студентка. Ипотеку брать не могу. Максимум, что смогу добавить- тысяч 300 кредита. Сначала рассматривали комнату в квартиру, комнату в коммуналке.

Но вот столкнулась со студиями, переделанными из 3, 4 комнатных квартир. Понятно, что это не полноценная студия. Они всегда на 1 этажах из-за переноса канализации. Еще не вдавалась в подробности насчет юридического статуса этих студий.

Что скажете? Стоит связываться?

Гость

Не, авторша имеет ввиду коммуналки в центре и на петроградке, переделанные в 5-6 студий. Ну типо перепланировки такой, когда в каждую комнату сортир и душевую кабинку еще ставят.

Автор

Понятно, что поднакопить и взять что-нибудь получше- это оптимальный вариант. Но жилье нужно сейчас.

Гость

Дык это первый этаж обычно.

Автор

Понятно, что поднакопить и взять что-нибудь получше- это оптимальный вариант. Но жилье нужно сейчас.

Гость

У нас в квартире снесена стенка, отделяющая кухню. В результате вместо маленькой кухни и темного коридора рядом появилась большая столовая 18,5 кв. метров. Комнаты, как были отдельно, так и остались.

Все только за счет коридора. Причем, нам повезло, эту перепланировку нам сделали по ошибке, перепутав парадную, так что оформил все тот хозяин из соседнего парадного, который все это придумал.

Мы ему очень благодарны. ))

Гость

И насчет поднакопить- у меня еще сын растет. Хотелось бы “отмучиться” с жильем дочери. И подумать о жилье сыну. Не хочется еще копить несколько лет. Может, посмотреть строящееся жилье. А она пока пусть снимает.

Гость

И насчет поднакопить- у меня еще сын растет. Хотелось бы “отмучиться” с жильем дочери. И подумать о жилье сыну. Не хочется еще копить несколько лет. Может, посмотреть строящееся жилье. А она пока пусть снимает.

Новые темы

Автор

Я автор, опишу ситуацию подробнее. Есть 1 млн. 500 тыс. На эити деньги необходимо купить дочери жилье в СПБ. Она студентка. Ипотеку брать не могу. Максимум, что смогу добавить- тысяч 300 кредита. Сначала рассматривали комнату в квартиру, комнату в коммуналке.

Но вот столкнулась со студиями, переделанными из 3, 4 комнатных квартир. Понятно, что это не полноценная студия. Они всегда на 1 этажах из-за переноса канализации. Еще не вдавалась в подробности насчет юридического статуса этих студий.

Что скажете? Стоит связываться?

Гость

________ Я бы пока посоветовала бы пока ничего не покупать, копите дальше. Не спешите одаривать дочуру- студентку готовой квартирой. Не увидите ни благодарности, ни денег.То, что не заработано своим трудом- не ценится.

Стопудов, она в эту квартирку приведет понаехавшего бездомного “Васю”, таким образом, не будет ни денег, ни благодарности от дочи, а только обеспечите готовым жильем левого мужика, которого ваша доча будет обслуживать во всех смыслах. Пусть снимает, пока учится. Потом устраивается на работу, дадите на первый взнос тысяч 500, а дальше- ипотека ей в помощь и дальше- сама- сама-сама.

Когда квартирка зарабатывается своим горбом, такие выплаты дисциплинируют ответственное отношение к работе и деньгам, на всякую фигню деньги не тратятся, и лишнего никого не селят.

Гость

Хех! Мечты-мечты. Красивый высокий плечистый Вася из *** с хорошим членом, который отлично делает куни и готовит сырнички – и вуаля, ваша продуманная дочка его впустила и в своим горбом заработанную квартирку! Гормоны и молодость опрокинут всю вашу продуманность.

Гость

Не указаны какие документы. Собственность в долях там наверняка. Это означает общую коммуналку, соседи нажгут, а вы оплачивать будете. И не стребуешь ничего. Дратся будете?

Гость

Интересно, где в СПб вы купите студию по площади 3-4 комнатной квартиры за 1,5 миллиона.

Мы два года назад брали дочери студию 20м в стройке от застройщика на старте продаж, она уже 1, 4 стоила, и это в Девяткино ( за КАД, это уже Всеволожский район), а на территории города такая стройка стоила не менее 2 млн. А уж готовая студия по метражу 3-4 комнт квартиры в самом Питере – за 1, 5- это фантазии.

Источник: http://www.woman.ru/home/medley9/thread/4988629/

Перепланировки: квартира-студия из комнаты

Законно ли трехкомнатную квартиру перепланировать так, чтобы сделать из нее 4 квартиры студии?

29.04.2015 | 09:30 40790

Прицениваясь к комнатам или квартирам-студиям, покупатели почти всегда думают о модернизации. Но легализовать перепланировки в малометражном жилище – дело долгое и не всегда приводящее к желаемому результату.

О том, какие перепланировки можно узаконить, а какие не подлежат легализации, мы писали в одной из недавних публикаций. У владельцев просторных квартир немало возможностей поработать над дизайном, эргономикой и функциональностью жилища.

Перепланировка в малогабаритном объекте – случай почти всегда сложный. Ведь у собственников комнат и квартир-студий обычно на счету не только каждый метр, но и каждый рубль. Поэтому именно в таких объектах чаще всего встречаются нелегальные перепланировки.

Чем рискуют покупатели «незаконных» объектов и какие варианты модернизации имеют шансы быть легализованными?

Студия из комнаты: почти нереально

Один из самых распространенных сегодня вариантов модернизации демократичного жилья – превращение комнаты в коммуналке в подобие квартиры-студии.

Для этого в жилом помещении организуют мини-кухню, выгораживают санузел, устанавливают душевую кабину.

В каталогах объявлений о продаже жилья такие объекты встречаются сплошь и рядом.

В одних случаях они фигурируют в разделах комнат, в других – экспонируются как квартиры и предлагаются также отнюдь не по ценам комнат.

Кому доверить ремонт квартиры?Приступая к ремонту квартиры, собственнику предстоит определиться с выбором подрядчика. Рынок услуг по ремонту сегодня очень пестрый. Разберемся, >>Нередко в старинных домах встречаются не просто комнаты, а целые залы – с пятиметровыми потолками и площадями до 50 кв. м, упрятанные вглубь коммуналки.

Теоретически в таком зале, имеющем кубатуру небольшого коттеджа, можно разместить не то что студию, а двухуровневую квартиру оригинальной планировки. На практике дело обстоит гораздо сложнее. Например, если под таким залом располагаются жилые комнаты, размещение кухни и санузла в нем не может быть узаконено в принципе: это запрещено нормами Жилищного кодекса РФ.

Поэтому, если в каталоге объявлений экспонируется, к примеру, «однушка» площадью 22-27 кв. м на среднем этаже дома старого фонда или сталинки, то, скорее всего, речь здесь идет о комнате с нелегальной перепланировкой.

Исключения, впрочем, бывают.

Так, в старом фонде встречаются и вполне законные объекты со студийными планировками либо такие квартиры, где кухня совмещена с прихожей. Чаще всего это так называемые дворницкие квартиры на первых этажах.

Чтобы узнать, легальна ли произведенная модернизация, вам достаточно попросить у продавца техпаспорт жилого помещения

Случается, что продавцы «комнат-студий» готовы предъявить покупателю проект и заверить, что легализация перепланировки – вопрос почти решенный. Но здесь следует понимать, что, несмотря на общие правила, в разных частях города районные межведомственные комиссии, в компетенцию которых входят вопросы согласования перепланировок, могут разрешить или не разрешить модернизацию.

Узкое горлышко – коммуникации

В историческом центре (в Центральном, Адмиралтейском, Петроградском районах) шансы на превращение коммунальной комнаты в квартиру невелики. Все упирается в пропускную способность внешних инженерных сетей. проблема, с которой здесь приходится сталкиваться, – недостаток инженерных мощностей.

Так, установить газовую плиту и водонагреватель вам разрешат только в том случае, если в помещении есть окно и имеется возможность организовать вытяжку. Для этого в стенах старого дома придется поискать вентканалы или недействующий дымоход, до которого можно дотянуть гофрированный воздуховод.

Если с дымоходами проблема, возможна установка электрического бойлера и электроплиты вместо газовой. Требования к вентиляции в данном случае снижаются, но остается проблема энергомощностей, которые в старом фонде и нашпигованных коммуналками сталинках почти всегда в дефиците.

Снабжающие организации обязаны обеспечивать индивидуальных потребителей электроэнергией из расчета 3 кВт на квартиру (причем это постоянная величина, вне зависимости от того, идет ли речь о квартире-студии или о большой коммуналке). В зоне старой застройки у поставщиков коммунальных услуг технических возможностей для выделения дополнительных мощностей обычно нет.

При этом узким горлышком являются не внутридомовые, а внешние инженерные сети (и не только электроснабжения, но также водопровода и канализации), к которым кроме жилфонда подключено множество коммерческих потребителей.

В принципе, у районных межведомственных комиссий (МВК) центральной части города могут найтись возможности «вписать» в многоквартирный дом еще одну квартиру. Но тех, кто жаждет «разойтись» с соседями, – намного больше. Поэтому руководители МВК стараются не создавать прецедентов для массовых обращений владельцев комнат, желающих обзавестись индивидуальными удобствами.

Сообразить на двоих

Чуть больше шансов разделиться имеют обитатели небольших коммуналок, имеющих два входа – с черной и парадной лестницы. Но только совпадение всех нижеперечисленных условий делает возможной перепланировку, в результате которой из состава большой квартиры, обычно коммунальной, можно выделить маленькую, отдельную.

Во-первых, необходимо заручиться согласием всех собственников (правда, если их много – договориться почти невозможно).

Во-вторых, должна быть возможность разместить в выделяемой квартире кухню, прихожую и санузел в строгом соответствии с нормами Жилищного кодекса и правилами перепланировки (о них мы уже писали, напомним основные: кухни нельзя располагать над жилыми комнатами, а санузлы – над жилыми комнатами и кухнями нижних этажей).

В-третьих, должны иметься технические возможности обеспечить кухни и санузлы водопроводом, канализацией и вытяжной вентиляцией. И наконец, как мы уже отметили, крест на проекте модернизации может поставить дефицит энергомощностей. Но питерский старый фонд подкидывает специалистам по согласованию перепланировок и задачи, попросту не имеющие решения. Так, может оказаться, что в коммуналке, в которой вы приобрели долю, кухня исторически и вполне законно располагается над жилой комнатой (в прежние годы на это закрывали глаза) или санузел – над соседской кухней. Казус в том, что при разделении такой квартиры на две «удобства» окажутся вне закона, потому что в результате перепланировки создается объект нового строительства, не соответствующий ужесточившимся требованиям ЖК, СНиПов и санитарных норм. Шансы на согласование проекта перепланировки в данном случае равны нулю.

Если ваш объект недвижимости все-таки соответствует вышеназванным требованиям – можно начинать действовать по схеме, которую мы уже описывали, и заказывать проект перепланировки.

Но для этого придется обращаться не в дизайн-студию, а в профессиональную проектную организацию, которая возьмет на себя согласование проекта в надзорных инстанциях и МВК.

Именно этот орган, рассмотрев все за и против, разрешит проведение строительных работ, а потом, когда они будут закончены, даст предписание на ввод объекта в эксплуатацию. Финальный аккорд – получение кадастрового паспорта жилого помещения (квартиры) и регистрация права собственности.

Если проект перепланировки согласован в МВК, а разрешение на строительство получено, вероятность неожиданных осложнений снижается

Но все просто только на бумаге. Сколько времени занимает цепочка согласований? У проектировочных организаций, специализирующихся на этом виде работ, на все про все уходит шесть-восемь месяцев – в случае если проект не заворачивают на доработку.

Тот, кто готов самостоятельно шаг за шагом пройти все инстанции, должен готовить себя к тому, что путь от момента принятия решения о перепланировке до получения нового кадастрового паспорта займет не меньше года.

Первая половина пути – самая сложная, поскольку требования надзорных органов имеют обыкновение меняться.

Квартира с европланировкой: готовим в прихожей

Теперь несколько слов о перепланировках в современных малогабаритках. Типичная квартира-студия в интерпретации российских застройщиков являет собой жилище, в котором кухня и жилая комната объединены в одно помещение. Встречается и другой вариант компоновки сверхмалогабаритного жилья, когда кухня совмещена с прихожей.

Обычно объекты с такой планировкой – это бывшие общежития. Но многие владельцы жилья в малогабаритных новостройках находят в такой компоновке не только минусы и желают вынести кухонный уголок из жилого помещения в прихожую. Сделать такую перепланировку официальной в настоящее время, скорее всего, не удастся.

Кухня в прихожей не проходит санитарные нормы, в соответствии с которыми в помещении для приготовления пищи обязательно должно быть окно. Теоретически перенос можно узаконить, например, разделив прихожую и комнату не дверью, а широким проемом. Представители некоторых проектных организаций берутся за то, чтобы провести через МВК решение на сей счет.

В любом случае переделка малогабаритных квартир представляется неоправданно затратным делом, а конечный результат здесь непредсказуем (в разных районах по-разному).

Как поступают владельцы студий, желающих отправить кухню в прихожую? Естественно, чаще всего – не торопятся узаконить перепланировку, а делают мобильную кухню: уголок с плитой, вытяжкой и мойкой, который можно расположить в прихожей, а при необходимости (например, при продаже) вернуть жилище в исходное состояние.

Для этого и в прихожей, и в жилом помещении делаются выводы труб и силовые электророзетки.

В студиях, сделанных из комнат, кроме мобильных кухонь иногда имеются разборные перегородки и душевые кабины, которые можно быстро собрать-разобрать. Такая модернизация облегчает коммунальный быт, но не превращает комнату в квартиру.

Жить можно. Продать сложно

Чем грозят нелегальные перепланировки? Жить они, в принципе, не мешают. Возможны конфликты с соседями снизу – чаще всего именно они становятся инициаторами разбирательств, в результате которых суд предписывает привести объект недвижимости в состояние «как было».

Но если под вами другая квартира с нелегальной перепланировкой, магазин, офис или подвал, риск быть привлеченным к ответственности близок к нулю. Нелегальная перепланировка не является препятствием для сделки с объектом недвижимости. Но продать модернизированную комнату по цене однокомнатной квартиры не удастся.

В лучшем случае приобретатели готовы выложить за такой объект цену, как за жилище с более или менее качественным ремонтом и меблировкой, или просто компенсировать стоимость установленного оборудования – кухонной плиты, душевой кабины и т. п.

К тому же следует помнить, что львиная доля сделок в низкобюджетном сегменте квартирного рынка проводится с привлечением ипотечных кредитов. А банки, как нам уже известно, отказывают в одобрении займов под залог объектов с нелегальными перепланировками.

Филипп Урбан    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/217520/

Разделение квартиры на студии

Законно ли трехкомнатную квартиру перепланировать так, чтобы сделать из нее 4 квартиры студии?

В данной статье рассмотрим возможность разделения квартиры на студии и/или устройство квартир-студий.

Понятия «квартира-студия» в жилищном законодательстве не определено. Данное определение скорее возможно отнести к коммерческим терминам. По сложившейся практике квартирой-студией называется помещение с минимальным количеством внутренних перегородок, имеющее, к примеру, зону кухни, не отделённую от жилой площади

При устройстве квартиры-студии и при перепланировке квартиры в студию должны соблюдаться следующие условия:

  • Выход из помещения, оборудованного санузлом, не должен осуществляться в зону жилого или кухонного помещения. 
  • Выход из санузла, согласно санитарным нормам, должен осуществляться во вспомогательное помещение – коридор, тамбур, во встроенный шкаф, кладовую….
  • Запрещено совмещать кухню с газовой плитой и жилое помещение. Согласно текущим нормам и требованием, между данными помещениями необходимо предусмотреть раздвижную перегородку типа «купе» или дверь с плотным притвором;
  • Кухню с электрической плитой объединять с комнатой возможно, но рекомендуется не удалять ненесущею перегородку полностью, а ограничиться устройством проема (пусть и значительных размеров);
  • Санузлы возможно располагать только над нежилыми помещениями.

В данном проекте при перепланировке однокомнатной квартиры расширили санузел на площадь коридора и совместили кухню с комнатой, получив единое пространство по типу “студии”.

Та как между коридором и жилой комнатой оставили только условную границу, согласование такой перепланировки может быть осложнено. Надзорный орган может потребовать отделить коридор с выходом из санузла от комнаты при помощи двери.

Подробнее данный проект представлен здесь.

Деление квартиры на несколько студий

Разделение квартиры на студии не запрещено жилищным законодательством. Однако, несмотря на это, согласовать разделение квартиры на студии, исходя из сложившейся на текущий момент практики согласования, не представляется возможным.

Надзорным органом деление квартиры на несколько студий трактуется как устройство мини-отелей (хостелов, гостиниц), что изменяет первоначальный статус помещения с жилого на нежилой.

Любое нежилое помещение, располагающееся в жилом доме, должно обладать отдельным входом, обособленным от прохода жителей МКД. Соответственно для того, чтобы разделить квартиру на студии потребуется не только перевести квартиру из жилого фонда в нежилой, но и устроить в каждую из студий обособленный вход. 

Чтобы при разделении квартиры на студии сохранить статус жилого помещения, необходимо устройство отдельного входа для каждой из них. 

Для этого потребуется либо устройство дополнительного выхода на общедомовую площадь, либо отдельные входы устроить на площади самой квартиры.

Так как в этих случаях затрагивается общедомовое имущество, потребуется получить разрешение 2/3 собрания всех собственников, а во втором случае осуществить перевод части площади квартиры в общедомовую с изменением кадастрового учёта данной площади.

Как показала практика нашей компании, проведение собрания в многоквартирных домах сопряжены с существенными сложностями.

Самовольная перепланировка

Некоторые собственники, зная о необходимости согласования перепланировки, идут на риск и осуществляют строительные работы самовольно. 

Согласовать выполненную перепланировку «по факту» возможно лишь в том случае, если при проведении работ не нарушались действующие нормативы.

При обнаружении факта незаконной перепланировки собственнику направляется предписание с требованием узаконить выполненные мероприятия или вернуть помещение в первозданный вид.

В случае неисполнения этих требований, против собственника возбуждается судебное производство, которое может закончится даже лишением прав собственности и продажи объекта недвижимости с торгов. К тем же результатам приводит попытка не допустить представителей надзорного органа и управляющей компании на объект.

Особый риск связан с самовольной перепланировкой, затрагивающей несущие конструкции дома, а также любые изменения в домах с деревянными или смешанными междуэтажными перекрытиями. Подобные мероприятия зачастую приводят к необходимости масштабных и дорогостоящих восстановительных работ.

Резюмируя вышесказанное, можно дать однозначный ответ на вопрос возможно ли выполнить законно разделение квартиры на студии – на сегодня практически невозможно.

Для оценки допустимости решений при перепланировке жилой и нежилой недвижимости возможно направить на нашу электронную почту план объекта в состоянии «до перепланировки» и эскиз предполагаемых или осуществлённых работ с указанием адреса. 

Кроме этого, потребуется указать контактный номер телефона, а также в каком объёме требуется участие специалистов нашей организации:

  • консультация;
  • разработка проектной документации;
  • полное согласование перепланировки «под ключ».

Помимо электронной почты, есть возможность задать вопрос на нашем сайте в форме вопрос-ответ, в онлайн чате, а также по телефону.

Источник: http://www.PereplanirovkaMos.ru/razdelenie-kvartiri-na-studii.html

Квартиры-

Законно ли трехкомнатную квартиру перепланировать так, чтобы сделать из нее 4 квартиры студии?

Во время поиска ответа на вечный вопрос — можно ли накопить на квартиру Принцип латте, или Реально ли накопить на квартиру с нуля?

Мною были рассмотрены все возможные (и всевозможные) варианты.

Среди доступных по цене попадались и квартиры-крошки в 8—9 кв. м. Которые конечно же никакими квартирами не являются. Это обычные доли, на которые разбиты многокомнатные квартиры. После покупки они могут принести немало головной боли новому владельцу.

Но оказалось, что многие пикабушники по-прежнему наивно верят в то, что в Москве можно купить КВАРТИРУ за миллион-полтора. Да, маленькую, но отдельную. Диалог с таким наивным буратиной, не знающим, на каком бы пустыре зарыть свои монетки, ни к чему не привел #comment_153956261

Придется заняться ликбезом, хотя тема вроде совсем не новая. Лет 15—20 назад такие махинации проворачивали с частными домами. Покупался участок в частном секторе, но на нем строился многоквартирный дом на 8—10 квартир. Коммуникации накрывались медным тазом. Соседи подавали в суд на эти шалманы. Дом по решению суда сносили, люди шли на улицу без компенсаций.

И вот свеженькие грабли для простачков.

Возьмем для примера сегодняшнее свеженькое объявление о продаже “студии”. Продавец обещает хоть и с “ашыпками”: “Аппарт-студия на Кутузовском проспекте! Спешите!

Уникальный вариант для инвестиций или собственного проживания!”

Место шикарное:

Сам дом тоже ничего. Даже похоже, что сталинка. И точно — год постройки 1931-й:

И планировка вроде комфортная:

Немного смущают потолки 2,4 метра. Обычно у сталинок на 80, а то 100 см побольше. Но зато своё. И всего за 1,99 миллиона! В центре Москвы!

И тут хоба! Вид от двери:

Тю! Да это ж подвал! Наспех переделанный типа под студию:

Но даже если квартира не в подвале, а на первом этаже или над магазином/банком, схема менее мошеннической не становится.

Все знают, что самые ликвидные на рынке недвижимости однокомнатные квартиры. Периодически в тучные годы им дышат в спину двушки, но обычно картина пропорциональна — еще менее ликвидны трехкомнатные, и далее по нисходящей 4-, 5-, 6-комнатные квартиры. С арендаторами картина та же — на большие площади искать клиента сложно.

Собственники такого просторного помещения идут на полузаконные ухищрения: делают все помещения в квартире изолированными, оборудуют в каждом санузел и водопровод, называют эти комнаты студиями и сдают уже не как комнату в коммуналке, а как самостоятельное жилье.

В последние три года и в продаже таких псевдостудий немало.

В объявлениях на сайтах недвижимости их опознать довольно просто:

Во-первых, по площади. Минимально допустимая площадь квартиры в РФ — 28 кв. м. а в объявлениях встречаются “квартиры” и по 7,7 кв. м — ну явно переделанная под жилье кухня.

Во-вторых, по ограничениям по использованию материнского капитала и ипотеки — на приобретение доли в квартирах их потратить нельзя.

В-третьих, эти “квартиры” расположены исключительно на первом или втором (если есть технический) этажах.

В-четвертых, оформление проходит лишь у нотариуса, а не через Росреестр.

Для маскировки сомнительного статуса жилья иногда используют звучные термины вроде: “использована стратегия win-to-win” — если примитивно, это когда твой соперник по коммуналке становится твоим союзником.

Многие говорят: “Ну и что такого? Ну не квартира, а студия и даже доля. Выглядит-то как студия? С отдельным санузлом. Значит можно жить. В крайнем случае — всегда можно продать”. А вот тут и кроются подводные камни.

Начнем с юридического статуса.

Юридически такие “студии” — часть квартиры. 1/3… 5/17 и т. д. В отличие от коммунальной квартиры, вы не собственник конкретной комнаты, вы владеете лишь частью общей площади. Отсюда вытекают и следующие сложности. Статус помещения сомнительный — и не отдельная квартира, и не коммуналка с номерами комнат и разделенными счетчиками.

Прописать кого-то к себе на территорию своей доли вы сможете только с согласия сособственников. Исключение — близкие родственники.

Последующая продажа может стать отдельным квестом, так как у сособственников квартиры есть преимущественное право на выкуп вашей доли. Сначала вы должны предложить свою долю им. И лишь получив письменный отказ, можете ее продавать по объявлению.

Теперь технические моменты.

Главное — санузлы. Именно из-за них микростудии из многокомнатных квартир и размещаются на первых этажах дома — по закону, мокрые зоны над жилыми помещениями переносить нельзя. Слив в квартире по-прежнему будет общий.

А качать из студий воду и какашки в него будут насосы. Но даже если установить довольно мощные агрегаты, из-за угла наклона в квартире со временем начинает попахивать канализацией.

И немудрено, если филиалы толчка размазаны по всему дому!

Кстати, подать в суд на незаконную перепланировку с переносом мокрых зон под жилыми помещениями могут и соседи сверху.

Плюс придется увеличивать электромощности и выбивать это разрешение в энергосбытовой компании: на каждую студию необходимы минимум 5 КВт, не говоря уже о новой разводке и согласовании еще и ее.

Вентиляционные каналы тоже останутся только в паре комнат. Там же можно будет установить вытяжку над кухонной зоной. В остальных долях придется пользоваться лишь форточкой.

Согласование и утверждение всей этой перепланировки — даже останавливаться на этом моменте не буду, ибо и так всё понятно.

Даже если этот многоунитазный маразм удастся узаконить, это будет по-прежнему одна большая квартира, но никак не несколько самостоятельных студий.

Картинки таких обустроенных “студий” в интернете обычно радуют глаз:

На деле такое жилье мало отличается от знакомого по Азии гетто:

это на Пикабу публиковалось, но ничего лучше по теме этих псевдостудий не нашлось. Может, хоть кого-то убережет спускания собственных миллионов в унитаз…

Итого: Госжилинспекция обычно привлекает в таких случаях собственников жилых помещений по ст. 7.21. КоАП РФ, выдает им предписание на возвращение перепланировки или переустройства жилого помещения в исходное состояние в соответствии с планом.

Собственникам помещения ГЖИ отводит на это от четырех до шести месяцев, затем ГЖИ проверяет исполнение предписания. Если предписание не исполнено, подается иск в суд для вынесения решения — восстановления помещения в исходное состояние в судебном порядке.

Самые злостные нарушители могут потерять квартиру, если суд выносит решение о продаже с торгов для покрытия тех средств, которые пойдут на ремонт. Причем в Москве, где такие “микростудии” очень распространены, прецеденты по лишению права собственности на недвижимость уже были.

Источник: https://pikabu.ru/story/kvartiryimatryoshki_pravovyie_aspektyi_pokupki_mikrostudiy_peredelannyikh_iz_kvartir_7038350

Юр-Центр Консульт
Добавить комментарий