Выплата неустойки с застройщика, если акт приема передачи подписан

Можно ли не подписывать акт приёмки квартиры до оплаты неустойки за просрочку?

Выплата неустойки с застройщика, если акт приема передачи подписан

Здравствуйте. По Договору передача квартиры должна произойти в течение двух месяцев с момента ввода в эксплуатацию. Дом уже введён. Сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче получил по договору в срок. При осмотре квартиры мною обнаружены дефекты, которые застройщик принялся устранять.

В Акте осмотра нет отметки о сроке исполнения обязательств. Работы закончены. В Акте осмотра есть подписи и дата устранения неисправностей. Акт приема-передачи не подписал. На момент устранения дефектов просрочка по Договору и дате в Акте осмотра составила 22 дня. Пишу претензию, даю добровольный срок 2 недели. В связи с этим возник ряд вопросов:

1) нужна ли печать в Акте осмотра?

2) могу ли я не подписывать Акт приема-передачи до дня уплаты неустойки? Или в течении какого времени?

3) есть ли у меня законные основания для компенсации? Есть ли у меня дополнительные преимущества с неподписанным Актом приема-передачи? И какие? 

4) можно ли включить в неустойку срок 2 недели, при игнорировании застройщиком претензии?

Консультация юриста сайта “ДОЛЬЩИК”

В силу ч. 4 ст. 8 федерального закона от 30.12.

2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан в установленный срок направить Вам сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта к передаче, а также предупредить о необходимости принятия объекта и о последствиях Вашего бездействия, предусмотренных ч. 6 указанной статьи. Такое сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному Вами адресу или вручено Вам лично под расписку.

В случае получения Вами указанного сообщения при Вашем уклонении или отказе от принятия объекта в предусмотренный законом срок, застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта.

Вместе с тем, указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик располагает сведениями о получении Вами сообщения о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта к передаче либо отправленное Вам заказное письмо возвращено застройщику с сообщением о Вашем отказе от его получения или Вашем отсутствии по указанному адресу. Кроме того, применение застройщиком изложенного порядка исключается в случае составления акта о несоответствии объекта условиям договора, либо требованиям технических регламентов, либо проектной документации, либо градостроительных регламентов, либо иным обязательным требованиям.

В связи с изложенным факт получения Вами сообщения застройщика и факт составления акта о наличии недостатков в изложенной Вами ситуации являются юридически значимыми.

В отношении печати на акте осмотра сообщаю, что само по себе наличие, либо отсутствие печати застройщика на таком акте не является принципиальным.

Гораздо большее значение имеет содержание акта и наличие у представителей застройщика полномочий на его составление и подписание.

Конечно, лучше если на акте будет проставлен оттиск печати застройщика, однако, печать на подписи неуполномоченного лица не будет означать безусловное признание застройщиком наличия недоделок и дефектов объекта. На практике оценка судами подобных документов не единообразна.

Во избежание сложностей в доказывании причин просрочки принятия Вами объекта, рекомендуем Вам составить акт об устранении недостатков объекта, описав в нем недостатки и сроки их фактического устранения и подписать такой акт с уполномоченным представителем застройщика.

Мы не рекомендуем Вам обусловливать подписание акта приемки – передачи объекта получением от застройщика неустойки, поскольку ч. 5 ст.

8 закона № 214-ФЗ допускает возможность отказа участника долевого строительства от подписания акта приемки – передачи лишь до момента исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 закона.

Согласно указанной норме, обязанность по уплате неустойки не является основанием для отказа от приемки объекта.

В случае если недостатки, определенные актом осмотра застройщиком фактически устранены, рекомендуем Вам подписать акт приемки объекта.

Вместе с тем, в случае если Вы желаете взыскать с застройщика неустойку за просрочку передачи объекта, в акте приемки желательно не указывать фразу об отсутствии у Вас каких-либо претензий к застройщику, а в случае если исключение такой формулировки невозможно, заблаговременно до момента подписания акта приемки – передачи, либо непосредственно после его подписания рекомендуем направить застройщику претензию с требованием об оплате неустойки. Как правило, суды критически оценивают тезис об отсутствии претензий, указываемый в акте приемки – передачи в случае если участником долевого строительства до или непосредственно после подписания акта направляются претензии застройщику об оплате неустойку за допущенную просрочку.

Согласно ч. 4 ст. 4 закона № 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

По смыслу ч. 3 ст. 8 указанного закона, застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока и лишь после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

В соответствии со ст. 190 Гражданского кодекса РФ, установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. При этом срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

С учетом изложенного мы предполагаем, что в случае, если срок передачи квартиры, определенный договором участия в долевом строительстве, производен от момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, в договоре должен быть установлен так же и срок получения разрешения на ввод в дома в эксплуатацию. Судя по Вашему обращению, нарушен лишь первый из указанных сроков. В таком случае, с учетом незначительности периода просрочки и принимая во внимание возможность уменьшения расчетной неустойки судом, не стоит рассчитывать на взыскание с застройщика значительной суммы. 

Источник: http://xn----7sbajjoidsi6ad8b5fh1c.xn--p1ai/help/56-0049

Юридическая консультация онлайн 9111.ru

Выплата неустойки с застройщика, если акт приема передачи подписан

16.4. Чтобы вам каждый раз не подавать ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ, если вновь задержат сдачу дома, то лучше после сдачи подать ИСК за весь срок просрочки.

17. По договору о долевом участии в строительстве застройщик задержал передачу квартиры на 6 месяцев. Но в акте приема-передачи прописано, что стороны не имеют претензии друг другу. Могу ли я взыскать неустойку за просрочку передачи квартиры? Спасибо.

17.1. Вадим, практика по этому вопросу противоречива, но советую Вам для начала написать претензию застройщику о выплате неустойки. И только после отказа или отсутствия ответа застройщика, обращаться в суд. Шанс получить неустойку есть, но не 100% Акт приема передачи подписывайте, доп соглашение не подписывайте и не регистрируйте.

Чтобы вам помочь в вашем деле, необходимо смотреть договор долевого участия акт приема-передачи, документы на руках?

18. Можно ли взыскать неустойку у застройщика если:1.есть разрешение на ввод в эксплуатацию объекта строительства? 2.акт приема-передачи подписан в последний день по договору, но до сих пор (6 месяцев) застройщик не может поставить объект на кадастровый учет. В связи с чем' я не могу получить свидетельство на право собственности. Спасибо. Прошу ответ только в письменном виде.

18.1. Возможно взыскать неустойку, если застройщиком нарушены условия договора, для чего необходима письменная претензия на основе норм ГК с расчетом.

19. Наш дом новостройка сдан декабрь 2016 года, но меня об этом никто не информировал по срокам должен быть сдан 31,03,2017 года я подписала акт-приёма передач 03,07,2017 года. Могу ли требовать неустойку 7

19.1. Напишите сначала претензию с вашими требованиями застройщику, писать Ее следует в двух экземплярах, на вашем принимающая сторона должна расписаться.

19.2. Конечно имеете право обратиться в суд с исковым заявлением и потребовать взыскание неустойки согласно ФЗ ФР №214-ФЗ

19.3. если акт приема передачи был подписан после истечения срока передачи вам объекта, то можете. Направляйте письменную претензию. Если добровольно требования не удовлетворят, то придётся обращаться в суд.
Удачи вам и всего наилучшего

19.4. Будет иметь значение – когда Вам был направлен акт приема-передачи. А также – когда этот момент установлен по договору.Обращаться – можете. Но если выяснится, что застройщик Вас просто не могу найти для вручения акта, то в иске Вам откажут. Всего Вам доброго.

P.S. – это общее предупреждение, а не кому-то конкретному. Не пишите мне бесплатные вопросы и уточнения на “Стене” и в личной почте. Моя бесплатная консультация и ответы на уточнения – только здесь, на сайте.

20. Мы купили гараж в 2015 году. На него до сих пор не можем оформить право собственности. Можно ли взыскать с застройщика неустойку за несвоевременную сдачу гаража? Мы хотим продать этот гараж по переуступке права требования. Акт приема-передачи подписан, но оформить в собственность мы его не смогли из-за проблем с документами застройщика по гаражу.

20.1. Надо изучать условия договора заключенного между вами и застройщиком.Спасибо за обращение на сайт.

Удачи в решении вопроса.

20.2. Обратитесь письменно с претензией к застройщику, чтобы получить письменный ответ.. Установленного образца заявления не существует. Пишется в свободной форме с изложением и пояснением обстоятельств по делу. От кого, ваши адрес и телефон, кому (ФИО или название организации, должности), что, где, когда, что просите или что хотите узнать… Дата, подпись.

20.3. Возможность взыскания неустойки зависит от того, указана ли в договоре обязанность продавца предоставить вам документацию и зарегистрировать право собственности в конкретные сроки. Направляйте претензию застройщику с требованием о предоставлении документации.

21. Вопрос по акту приема передачи квартиры по дду по ФЗ 214. застройщик просрочил сдачу объекта на 3 мес., я отправила досудебную претензию по неустойке, пока ответ не получила. Приехала принимать квартиру в другой регион, застройщик предлагает подписать акт иной чем в дду, в котором присутствует новый пункт о том что застройщик и дольщик не имеют фин. претензий, если я пол пишу этот акт с оговоркой на то что имею претензию по неустойке, я смогу получить эту неустойку или уже нет?

21.1. Ничего не нужно подписывать! В противном случае, вы лишитесь права на получение законной неустойки за просрочку исполнения обязательств. Один акт у вас уже есть – этого достаточно! Удачи!

21.2. Доброго времени суток Если вы подписываете акт или дополнительное соглашение, значит вы соглашаетесь продлить срок сдачи объекта и тогда никакой неустойки взыскать не сможете

Удачи Вам. Анна Титова.

22. По какое число считается неустойка в случае просрочки сдачи жилья (ФЗ 214) – по дату подписания акта приема-передачи, по дату фактической сдачи дома в эксплуатацию или по дату получения от застройщика уведомления сдаче дома в эксплуатацию? Т. е. меня интересует максимальная дата, по которую начисляется неустойка.

22.1. Пожалуйста, по какое число считается неустойка в случае просрочки сдачи жилья (ФЗ 214) – по дату подписания акта приема-передачи, по дату фактической сдачи дома в эксплуатацию или по дату получения от застройщика уведомления сдаче дома в эксплуатацию? Т. е. меня интересует максимальная дата, по которую начисляется неустойка.[quote][/quote]

Акт приема-передачи является тем документом, который соответствует условиям договора ДДУ, стало быть, от него и надо отталкиваться. Но для правильного ответа надо еще и посмотреть договор – он всему голова.

22.2. Елена, неустойку следует начислять, ориентируясь на дату подписания акта-приема-передачи. Если дом не сдан, не следует подписывать передаточный акт.

Если остались вопросы – обращайтесь.

22.3. расчет производится по дату подписания акта в доме ВВЕДЕННОМ в эксплуатацию.
Если необходим алгоритм подачи и поддержания иска – пишите.

23. Купили квартиру по долевому строительству, срок сдачи дома 30 июня 2016 г. Прошел год дом не сдан. Когда можно подавать иск чтобы получить неустойку до или после подписания акта приема передачи?

23.1. Вы можете подать иск уже сейчас. Получив неустойку Вы можете снова подать иск и взыскать неустойку уже за следующий период просрочки. Как правило это выгоднее, так как суд обычно занижает размер компенсации.

Источник: https://www.9111.ru/%D0%B0%D0%BA%D1%82/%D0%B0%D0%BA%D1%82_%D0%BF%D1%80%D0%B8%D0%B5%D0%BC%D0%B0_%D0%BF%D0%B5%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%B0%D1%87%D0%B8_%D0%BD%D0%B5%D1%83%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%B9%D0%BA%D0%B0/

Суд с застройщиком

Выплата неустойки с застройщика, если акт приема передачи подписан

Моя родственница купила квартиру в новостройке, а застройщик сдал ее позже срока и меньшего размера. Это он, конечно, зря.

Константин Серых

умеет общаться с застройщиками

Я помог ей получить неустойку и вернуть деньги за недостроенные метры. Об этом песнь моя.

В июле 2016 года моя родственница заключила договор участия в долевом строительстве. Застройщик обещал получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в третьем квартале 2017 года и в течение 90 дней после этого передать квартиру.

Летом 2017 года он сообщил, что срок получения разрешения переносится на четвертый квартал, и предложил заключить дополнительное соглашение к договору. Застройщик снимал с себя ответственность за задержку сроков. Причиной задержки, по его словам, были обильные летние дожди. Отшумели летние дожди, говорит.

Дожди предотвратить невозможно, но они абсолютно естественны для нашего региона. Поэтому я посоветовал родственнице не заключать новых соглашений с застройщиком, а в случае задержки срока сдачи квартиры требовать выплаты неустойки. Я обещал поддержать ее при общении с застройщиком и, если понадобится, подготовить необходимые документы.

В январе 2018 застройщик пригласил родственницу на приемку. Я пошел с ней. В квартире было много недостатков. В стене между ванной и кухней не было отверстия для прокладки труб, окна и дверь на лоджию грязные, на откосах — щели и трещины, лифт не работал. А еще выяснилось, что фактическая площадь квартиры меньше проектной почти на квадратный метр.

Типовой бланк претензии, который нам выдал представитель застройщика

Повторная приемка состоялась через две недели — 14 февраля 2018 года. Мы убедились, что недостатков нет, и начали подписывать документы.

Интересы застройщика на этапе приемки представляла другая фирма. В акте приема-передачи было указано, что застройщик снимает с себя ответственность за меньший метраж. Обязательства по договору якобы выполнены, а стороны претензий не имеют.

Ага, щас. Напугал ежа судебной практикой.

На такие попытки испугать участников долевого строительства лучше вообще не обращать внимания.

Я понимал, что застройщик нарушает сроки передачи квартиры, поэтому заранее составил претензию, изучил законы и судебную практику.

Права дольщиков защищает Закон об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ и Закон о защите прав потребителей.

В претензии я описал всю ситуацию: задержка сроков сдачи квартиры и отличие фактической площади от проектной. На момент подачи претензии просрочка составила 48 дней. Площадь квартиры была меньше проектной на 0,83 м².

Мы предложили застройщику добровольно выплатить неустойку в размере 41 517,12 рублей и вернуть переплату за недостроенные метры в размере 31 125 рублей. В случае отказа — суд. Требования я подкрепил судебной практикой и ссылками на законы.

Чтобы лишить застройщика такого аргумента в суде, я составил заявление с предложением изменить акт приема-передачи.

Заявление с предложением об изменении акта приема-передачи. В качестве причины — имеющаяся претензия

Мы вручили застройщику документы 15 февраля 2018 года. Ответ на заявление пришел через месяц — 14 марта. Застройщик отказался менять акт приема-передачи, потому что не видел для этого оснований.

«Атань!» — говорит застройщик.

В тот же день моя родственница приняла квартиру, и мы начали готовиться к суду.

После изучения судебной практики я пришел к выводу, что застройщику выгодно доводить дело до суда.

Этому способствует статья 333 Гражданского кодекса РФ. Ее положения дают суду право уменьшать размер неустойки, если она явно завышена. Застройщик, как правило, всегда ходатайствует о ее применении. В большинстве случаев суд неустойку уменьшает, различается лишь размер ее снижения. Поэтому при выборе места подачи иска лучше исходить из практики, которая сложилась в конкретных судах.

На случай, если застройщик будет ссылаться на подписанный акт приема-передачи, я сразу упомянул в иске заявление с предложением изменить акт, в котором мы оспаривали нужные пункты.

С момента подачи претензии до фактического приема квартиры прошло время. Просрочка передачи квартиры на момент подачи иска составляла 82 дня.

Поэтому мы просили суд взыскать с застройщика неустойку побольше — 70 925,08 рублей, переплату за лишние метры — 31 125 рублей, проценты за пользование чужими средствами — 391,08 рублей и штраф за отказ возместить неустойку в добровольном порядке в размере 50% от суммы неустойки. Еще я включил в иск требование компенсировать моральный вред — 76 000 рублей. Цена иска составила 102 441,16 рублей.

Заявление о допуске представителя. Составляется в свободной форме с соблюдением основных формальностей

Мы решили, что представлять интересы родственницы в суде буду я, а дело будем вести совместно.

Второе заседание было по существу. К нему я подготовил возражения на снижение неустойки, сослался на позиции Верховного Суда РФ и Конституционного Суда РФ. Я обратил внимание суда, что ответчик не доказал, в чем заключается несоразмерность суммы неустойки.

В своем выступлении я подтвердил исковые требования, аргументировал, почему они должны быть удовлетворены, и отметил отсутствие оснований для снижения размера неустойки.

Представитель застройщика, к нашему удивлению, требование о возврате переплаты признал. В удовлетворении остальной части иска просил отказать.

Сложно сказать, победа это или поражение. Результат мою родственницу устроил, желания подавать апелляцию и требовать отмены снижения неустойки у нее не было — значит, победа. Застройщик решение не оспаривал. В законную силу решение вступило 2 июля 2018 года.

Чтобы исполнить решение суда и взыскать деньги с застройщика, нужен исполнительный лист. Заявление о его выдаче я подал в канцелярию суда.

В заявлении указано, что лист необходимо выдать взыскателю на руки

Мы решили не обращаться к судебным приставам и взыскать деньги через банк застройщика. В ДДУ были все необходимые для этого реквизиты.

Вот так за 5 месяцев мы с родственницей победили застройщика и восстановили справедливость. 15 февраля подали претензию, а 13 июля получили деньги — неустойку, проценты, штраф, компенсацию за моральный вред и переплату за недостроенные метры.

  1. Не заключайте с застройщиком дополнительные соглашения, в которых он снимает с себя ответственность за нарушение срока передачи квартиры. Так вы сможете рассчитывать на компенсацию.
  2. Если фактическая площадь квартиры меньше проектной, сначала изучите договор. Если в нем по этому поводу ничего нет, можно требовать по закону соразмерного уменьшения цены квартиры за недостроенные метры.
  3. Если застройщик не хочет добровольно удовлетворять ваши требования, обращайтесь в суд. Перед иском подготовьте претензию, изучите судебную практику и законы.
  4. В судебном заседании всегда возражайте против снижения размера неустойки. Требуйте столько, сколько положено по закону или договору. Вы потребитель, это ваше право.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/neustoyka-ddu/

Вс рф: взыскание с застройщика неустойки на будущее вплоть до передачи квартиры дольщику законно

Выплата неустойки с застройщика, если акт приема передачи подписан

Застройщик, который задерживает передачу объекта долевого строительства, уплачивает дольщику-потребителю законную неустойку за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, то есть и на будущее время включительно, при этом заранее снижать такую неустойку по правилам ст. 333 Гражданского кодекса нельзя (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11 сентября 2018 г. № 11-КГ18-21).

Эту правовую позицию сформулировал ВС РФ, рассматривая спор между медлительным застройщиком и участником долевого строительства. Договор участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) был оплачен дольщиком полностью (в том числе ипотекой) и в срок, а вот сдача дома “запаздывает” уже на пару лет.

Причем за первые полгода просрочки дольщик уже отсудил неустойку, предусмотренную Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”.

Однако просрочка исполнения ДДУ все увеличивается, и вот пришлось пойти в суд заново.

В этот раз дольщик попросил суд – помимо неустойки за уже набежавшие новые полгода – присудить ему еще и неустойку за каждый будущий день просрочки впредь до передачи квартиры из расчета в 300 руб. за сутки ожидания.

Районный суд счел просьбу справедливой и вынес решение об удовлетворении иска.

Однако это вызвало возмущение застройщика. В апелляционной жалобе он написал, что, во-первых, когда придет время платить неустойку за будущую просрочку, он, застройщик, намерен будет просить суд о снижении неустойки по мотивам исключительных обстоятельств и явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения ДДУ (ст. 333 ГК РФ).

А если суд присудит эту неустойку прямо сейчас, то снизить-то ее потом по ст. 333 ГК РФ уже не получится. А во-вторых, если застройщик станет выплачивать законную неустойку в полном размере, то это негативно скажется на его хозяйственно-финансовом положении, стройка затормозится еще сильнее, а может, и совсем остановится.

Тогда пострадает не только истец, но и все остальные, более лояльные, клиенты.

Апелляционный суд счел эти доводы заслуживающими внимания и в “будущей” неустойке дольщику отказал, потому что установление размера такой неустойки будет нарушать права ответчика на её снижение по соответствующему заявлению. Дольщику суд отметил, что права его и не нарушены, ведь он может в любой момент вновь по проторенной дорожке обратится в суд с новым самостоятельным иском за новой порцией неустойки.

Дольщик обратился за защитой в ВС РФ. Апелляционное определение было отменено по следующим мотивам:

  • по смыслу ст. 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ), о чем указано и в п. 65 постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7. Присуждая такую неустойку, суд в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства, причем день фактического исполнения тоже включается в период расчета неустойки. А конкретный расчет сумм, начисляемых после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем;
  • застройщик как коммерческая организация в случае нарушения срока передачи квартиры уплачивает гражданину – дольщику законную неустойку за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, то есть и на будущее время включительно. Такая неустойка может быть снижена судом только по обоснованному заявлению ответчика и в исключительных случаях с учетом конкретных обстоятельств допущенного нарушения, в связи с чем размер присужденной неустойки на будущее время не может быть снижен по правилам ст. 333 ГК РФ;
  • заявление застройщика о том, что уплата неустойки в том размере, который установлен законом, отдалит срок сдачи объекта в эксплуатацию, суду следовало оценить. Причем оценить с учетом ст. 309 ГК РФ о том, что обязательства должны исполняться надлежащим образом;
  • неверным является утверждение, что истцы не лишены права обратиться с требованием о взыскании неустойки за новый период нарушения обязательства по передаче квартиры. Ведь участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, и никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Следовательно, суд должен и защитить нарушенные прав дольщиков, и способствовать предупреждению будущих нарушений их прав, и стимулировать застройщика – виновного участника гражданского оборота – к надлежащему исполнению своих обязательств. 

В связи с этим дело отправлено на новый апелляционный пересмотр, в ходе которого суду субъекта РФ надлежит учесть доводы судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ.

Документы по теме:

Источник: https://www.garant.ru/news/1224163/

Юр-Центр Консульт
Добавить комментарий