Выбор налогового режима при сдаче в аренду или субаренду помещения

Юридическая консультация онлайн 9111.ru

Выбор налогового режима при сдаче в аренду или субаренду помещения

2.1. Налога на субаренду в Налоговом кодексе нет.Если Вы арендуете у физического лица,то обязаны,как налоговый агент по НДФЛ , удержать 13%.

3.1. Доход, полученный от субаренды, по своей природе не попадает под налоговый режим ЕНВД. Только упрощенка.

4. Может ли физическое лицо сдать в Субаренду (согласие собственника помещения имеется) нежилое помещение? Какие налоги выплачивать?

4.1. Если договором аренды предусмотрена сдача в субаренду, то можно. Придется заплатить налог 13% с дохода на основании главы 23 НК РФ. Удачи Вам в разрешении Вашего вопроса!

4.2. Может сдать в субаренду тольк опри наличии такого права в догвооре арены, у Вас оно имеется. Налог платитс в общем порядке 13 процентов, ст.208 НК РФ.

4.3. Арендатор с согласия арендодателя вправе сдавать помещение в субаренду. Налог уплачивается с полученного дохода, т.е. разницы между арендной платой арендодателю и арендной платой, которую арендатор будет получать от субарендатора. Для физ. лица НДФЛ по ставке 13%.

Однако постоянный доход от сдачи имущества в субаренду является доходом пот предпринимательской деятельности, налоговый орган обязательно обратит на это внимание. Поэтому регистрируйте ИП и по УСН платите налог по выбранной Вами ставке.
Ст.207-210,224, глава 26.2 НК РФ.

4.4. Да имеете такое право. Это регламентируется ст. 615 ГК РФ.Реализация услуг по предоставлению имущества в субаренду признается объектом налогообложения по НДС п. 5 ст. 38, п. 1 ст. 39, подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ.

По общему правилу налоговая база определяется как стоимость этих услуг, исчисленная исходя из цен, установленных договором субаренды без учета НДС п. 1 ст. 154, абз. 3 п. 1 ст. 105.3 НК РФ.

5. Я ИП, у меня патентная система налогообложения. Я снимаю нежилое помещение и часть его сдаю по договору субаренды. В каком размере я должна платить налог? Могу ли я вообще его не платить, ведь сдаваемая площадь маленькая.

5.1. Законодательство Российской Федерации о налогах и сборах состоит из настоящего Кодекса и принятых в соответствии с ним федеральных законов о налогах, сборах, страховых взносах.

По выбранной и оплата налога.

6. Я ИП и нахожусь на ЕНВД, основной вид деятельности – торговля. Временно хочу сдать нежилое помещение в субаренду, будет ли она подпадать под ЕНВД? И надо в этом случае платить НДС?

6.1. Вы не указали кому принадлежит помещение Если Вы не собственник, сдать в субаренду можно только с согласия собственника. ЕНВД на субаренду распространятся не будет.

7. ООО (ЕНВД + ПОРНО) освобождено от НДС, сдает в субаренду нежилое помещение ООО (прочий доход). Надо ли выписать счет фактуру без НДС и записать ее в книгу продаж?

7.1. В письме Минфина России от 25 ноября 2014 г.

N 03-07-09/59838 сказано, что на основании подпункта 1 пункта 3 статьи 169 Налогового кодекса РФ налогоплательщик обязан составить счет-фактуру, вести журналы учета полученных и выставленных счетов-фактур, книги покупок и книги продаж при совершении операций, признаваемых объектом налогообложения (за исключением, в частности, операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения) в соответствии со статьей 149 Кодекса). При этом запрета на составление счетов-фактур при осуществлении указанных операций нормами статьи 169 НК РФ не предусмотрено.

8. ООО торговля сдает в субаренду нежилое помещение. Может ли быть применена усн или только одно? (одновная деятельность енвд)

8.1. Артем!Организации и индивидуальные предприниматели, перешедшие в соответствии с главой 26.3 НК на уплату единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности по одному или нескольким видам предпринимательской деятельности, вправе применять упрощенную систему налогообложения в отношении иных осуществляемых ими видов предпринимательской деятельности.

При этом ограничения по численности работников и стоимости основных средств, установленные Налоговым кодексом, по отношению к таким организациям и индивидуальным предпринимателям определяются исходя из всех осуществляемых ими видов деятельности, определяется по тем видам деятельности, налогообложение которых осуществляется в соответствии с общим режимом налогообложения.

Поэтому если Ваш доход не превышает 45 млн. руб. в год и численность штата менее 100 чел., то Вы можете пользоваться УСН.

9. Может ли ИП на ЕНВД сдавать арендованные им помещения (нежилые: склады, офисы и пр.) сторонней организации в субаренду, и возникает ли при этом НДС.

9.1. По ст.606 ГК РФ можно заключать договора и по налогам

10. В каком качестве (ИП или ФЛ.) я могу сдать в субаренду нежилое помещение другому ИП или юр.лицу (арендую у ООО) Какие налоги? Что выгоднее?

10.1. В любом качестве.
ИП – 6%, фл – 13%

10.2. В каком качестве арендуете, в таком и сдавать в субаренду надо

11. МБУ пользуется нежилым помещением, на основании договора безвозмездного пользования. Если с письменного согласия ссудодателя можно сдать это помещение или часть помещения в субаренду? И нужно будет платить налоги?

11.1. Сдать можно. Налог на прибыль платить на общих основаниях.

12. Ситуация следующая: Физ.лицо сдает нежилое помещение ИП по договору безвозмездного пользования. Юр. лицо берет это помещение в субаренду. Кто платит налог за сдачу помещения в аренду: ИП или физ. лицо или оба?

12.1. ИП. Физ лицо дохода не имеет. Договор же безвозмездный. Налоговой базы нет

13. Работаю по УСН (6%). Сдаю в аренду по договорам с нанимателями 3 нежилых помещения, в т ч 2-в собственности и 1-в субаренду. Как оплачивать налоги?

13.1. Налог оплачивать с суммы дохода по ставке 6%.

Консультация по Вашему вопросу звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России 14. Я как физ. лицо заключил договор с ООО на аренду нежилого помещения (ООО сдает физ. лицу в аренду). Как правильно передать эту площадь (бесплатно) в пользование ИП моего родственника, если ООО не против. Заключить договор субаренды (физ. лица и ИП) либо договор безвозмездного пользования, может есть возможность без договора? Обязательно ли ИП документ в подтверждение права деятельности на этом месте и как не платить налоги (физ. лицу и ИП) при передачи помещения друг другу?

14.1. Заключить договор безвозмездной субаренды.

15. Я Арендатор нежилого помещения, общая площадь 110 кв.м. 55 кв.м. занимаю сам. остальные 2 помещения хочу сдавать а субаренду, и при этом не платить налог. Возможно ли это.

15.1. С полученных денежных средств за субаренду Вы должны заплатить налог.

16. Гражданин России (физ. ическое лицо) арендует нежилое помещение которое принадлежит юр.лицу не резиденту. Этот же гражданин сдает в субаренду вышеуказанное помещение юр.лицу резиденту. Имеет ли право на такую деятельность (меньше года по договору) физ. лицо гражданин России без открытия ИП и какие налоги (или ответственность) несет он в этом случае?

16.1. Имеет права, должен платить 13 % от дохода.

17. Я-ИП, хочу сдать в субаренду нежилое помещение. Нахожусь на ЕНВД. Какие налоги мне платить и как?

17.1. вам необходимо открывать новый ОКВЭД по аренде и платить на логи по УСН, так как аренда не подходит под енвд

18. Какие налоги и какая система налогообложения применяется при сдаче в субаренду нежилых помещений? 19. Я ИП заключил договор аренды нежилого помещения, для сдачи его в субаренду. Дохода от субаренды у меня нет, так-как в договоре аренды написано стоимость одного м 2 1000 руб. и в договоре субаренды тоже стоимость одного м 2 1000 руб.. Должен ли я платить какие-то налоги?

19.1. Если у Вас УСН доходы,то платить налог надо.Если ОСНО и УСН доходы-расходы,то нет.

20. Я ИП заключил договор аренды нежилого помещения, для сдачи его в субаренду. Дохода от субаренды у меня нет, так как я сам плачу арендную плату за занимаемую мной площадь в этом помещении и собираю деньги с других субарендаторов.
Должен ли я платить какой то налог?

20.1. Все зависит от системы налогообложения,если у Вас УСН 6%,то обязаны заплатить.
Если Вы “собираете” деньги с субарендаторов,значит у Вас есть доход.

21. Можно ли взять в безвозмездное пользование нежилое помещение 150 м 2 у физического лица, сдать его в субаренду юр лицу, как юр лицо, ООО на упрощенной системе налогообложения, заплатив налог 6% по УСН? Законно ли это, от налоговой к собственнику будут какие то вопросы?

21.1. Можно взять. Не должно быть вопросов. Он может отдать помещение просто хотя бы чтобы от комуналки избавиться.

22. Мой муж в лице директора ООО имеет нежилое помещение. Он может мне его сдать безвозмездно? Могу ли я его сдавать в субаренда за плату? Надо ли мне регистрирует ип? Какие налоги я должна заплатить?

22.1. Если нежилое помещение оформлено на юрлицо, к данной “прозрачной” схеме будут вопросы у ФНС.

23. Нежилое помещение оформлено на меня, могу ли я сдать в долгосрочную аренду это помещение своей супруги как физическому лицу? А она будет сдавать это помещения в субаренду, возможно? Какой налог она будет платить? Ндфл 13%?

23.1. Да, можно так оформить (13%).

23.2. Будет платить 13 % (гл. 32 НК РФ)

23.3. конечно можете оформить договор аренды ( СТ 606 гк рф) И ПРОПИСАТЬ, ЧО ИМЕЕТ ПРАВО СДАВАТЬ В СУБАРЕНДУ, ПЛАТИТЬ БУДЕТ 13% (ГЛ 32 нк рф)

23.4. Сдавать в аренду своей супруге можете, она будет платить от сдачи в субаренду НДФЛ в соответствии с НК РФ 13 процентов

23.5. ДА ВЫ ВПРАВЕ ОФОРМИТЬ ТАКОЙ ДОГОВОР АРЕНДЫ, ОГОВОРИВ В НЕМ ПРАВО СДАЧИ ИМУЩЕСТВА В СУБАРЕНДУ.
НА ДОХОД ОТ СУБАРЕНДЫ ПОДЛЕЖИТ УПЛАТЕ НДФЛ – 13 %.

23.6. Вам забыли напомнить,что кроме супруги,Вы так же будете платить налог по доходам от аренды,это для чистоты.

24. Муж является собственником нежилого помещения. Может ли он передать в безвозмездное пользование, либо за сумму коммунальных платежей (как лучше?), данное помещение супруге? Может ли супруга (ЧЛ.) сдавать данное помещение в субаренду по более высокой цене и какие налоги придётся платить? Спасибо!

24.1. Если в договоре аренды прописано будет, что субарендатор имеет право сдавать в субаренду, то может. При краткосрочной аренде не более 11 мес. налогооблажения нет и регистрировать договор в росреестре не надо.

25. ООО хочет оформить аренду. Нежилого помещения у физ.. лица, для сдачи в субаренду. Должно ли физ. лицо оплачивать в бюджет 13% и налог на имущество. Какой режим будет у ООО – при занятии субаренды. Спасибо.

25.1. Физ лицо должно платить налог обзазательно.

26. В аренду физ. ического лица нежилое помещение, возможно ли на праве субаренды сдать нескольким предпринимателям помещение для оказания услуг, как уплачивает налоги физ. лицо в этой ситуации?

26.1. все зависит от договора аренды. Как правило в субаренду можно сдать с согласия собственника нежилого помещения. Договор аренды можете мне направить, посмотрю и дам более развернутый ответ.

27. Может ли ИП сдать часть арендованного нежилого помещения физ лицу в субаренду? Согласие арендодателя есть. Не слетит ли ИП с ЕНВД?

27.1. С ЕНВД – слететь можно только по изменению параметров, рассматриваемых для определения обязательности применения ЕНВД. Если кто-либо занимается еще иным видом деятельности, не подпадающим под ЕНВД – ЕНВД не пропадает, просто по этому виду деятельности дополнительно будет вестись учет по общей или упрощенной форме.

28. Наша организация ООО на ЕНВД, мы арендуем нежилое помещение 90 кв.м. по дог. аренды (договор зарегистрирован в рег. палате). Сейчас хотим часть помещения 50 кв.м. сдать другому ООО в субаренду. Как мы должны платить налоги? ЕНВД как и раньше или налог с дохода т.е. УСН по договору субаренды, или каждое ООО платит за себя отдельно ЕНВД?

28.1. Согласно п. 4 и п.7 ст. 346.26. НК РФ, если вы наряду с предпринимательской деятельностью, подлежащей налогообложению ЕНВД осуществляете иные виды деятельности, не подпадающие под ЕНВД, то вы обязаны вести раздельный учет таких операций, а также уплачивать налоги по этому иному виду деятельности в общем порядке (общий режим налогообложения).

29. Одна женщина оформила дарение нежилого помещения своей дочери.. Сейчас она хочет сдать это помещение в аренду, но так чтобы вся аренда проходила через нее (эту женщину) и налоги платить будет она. Ее дочка не возражает. Как правильно оформить договор субаренды без арендной платы и возможно ли это? Спасибо за разъяснения.

Татьяна, Ставрополь.

29.1. Татьяна. На мой взгляд, очень невыгодная схема: мать (арендатор) будет обязана платить арендную плату дочери (как собственнику помещений), а субарендатор – арендатору.

Дело в том, что договор аренды (субаренды) возмездный, то есть обязательное его условие – плата за пользование помещениями. Ее размер обязательно должен быть прописан в договоре.

Но на определенное время субарендатору могут быть предоставлены так называемые арендные каникулы, например, в счет выполнения им ремонтных работ в арендуемых помещениях.

Если плата за аренду не будет поступать, у Налоговой инспекции могут возникнуть к Вам вопросы.

29.2. Татьяна!Видится, что речь все же идет о договоре аренды, а не о субаренде, если недвижимость в собственности, а не в аренде.Арендодателем по договору аренды может быть ее собственник, т.е. дочь (владеющая помещением на основании дарения). Т.е. в договоре указываете ФИО дочери, а кто будет платить налог – придется договариваться отдельно.

Договор аренды без арендной платы в принципе невозможен, т.к. размер арендной платы является существенным условием договора аренды в соответствии с ГК РФ. Без соблюдения требований к существенным условиям договор считается незаключенным.

30. Как правильно составить договор субаренды нежилого помещения для ип, чтобы не попасть по ЕНВД.

30.1. Если вы занимаетесь рознично торговлей, то укажите в договоре торговую площадь больше 150 м 2, а вот если у вас какой-нибудь другой вид деятельности, то тогда уже ничего не сделаешь.

Источник: https://www.9111.ru/%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%B0_%D0%BF%D0%BE%D0%BC%D0%B5%D1%89%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B9/%D1%81%D1%83%D0%B1%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%B0_%D0%BD%D0%B5%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D0%BE%D0%B3%D0%BE_%D0%BF%D0%BE%D0%BC%D0%B5%D1%89%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D1%8F_%D0%BD%D0%B0%D0%BB%D0%BE%D0%B3%D0%B8/

Выбор системы налогообложения при сдаче в субаренду жилых помещений

Выбор налогового режима при сдаче в аренду или субаренду помещения

О применении индивидуальным предпринимателем системы налогообложения при занятии деятельностью по сдаче в аренду жилых помещений – читайте в статье. 

Вопрос: Я агент по сдаче жилого помещения. Хочу легализоваться и выбрать систему налогообложения. Какую систему я могу применять, если зарегистрирую ИП? То есть – есть арендатор, он мне сдает в аренду помещение за 10тр в месяц, а я по договору субаренды сдаю за 15тр физику в аренду. Могу я применять УСН, или патент и нужна ли мне ККТ?

Ответ: Исходя из описанной в вопросе схемы договорных отношений следует, что вы сдаете в аренду не собственные помещения, а помещения других собственников, на условиях субаренды.

То есть, вы осуществляете такой вид деятельности, как услуги по сдаче в аренду жилых помещений.

Еще читайте: производственный календарь 2020 при 5 дневной рабочей неделе

В отношении данного вида деятельности ИП вправе применять УСН. А вот ПСН по данному виду деятельности ИП может применять только в том случае, если сдает в аренду собственные помещения. То есть, при сдаче в аренду помещений, не принадлежащих вам на праве собственности, применять по такому виду деятельности ПСН не получится.

На УСН в качестве налоговой базы возможно выбрать «доходы» или «доходы, уменьшенные на расходы».

В первом случае налоговая ставка по общему правилу (без учета региональных особенностей) составляет 6%, налог рассчитывается от суммы всей полученной выручки, без уменьшения на понесенные расходы.

Во втором случае налоговая ставка по общему правилу (без учета региональных особенностей) составляет 15%, налог рассчитывается от суммы полученной выручки, уменьшенной на понесенные расходы.

При оказании услуг как правило доля понесенных расходов не велика (составляет не более 60% от выручки), поэтому скорее всего при оказании услуг аренды выгоднее будет выбрать УСН с налоговой базой «доходы».

При получении выручки за услуги от физ. лиц ИП на УСН обязан применять ККТ и пробивать заказникам – арендаторам кассовые чеки.

Применить ККТ в этом случае нужно вне зависимости от способа расчетов – наличными в кассу или безналичным путем.

При этом порядок (способ) перечисления денег безналичным путем (по карте, через терминал, через платёжные интернет – ресурсы и пр.) в этом случае также значения не имеет.

Подробная информация об этом приведена по ссылкам:

https://www.1gl.ru/#/document/11/15165/bssPhr15/

https://www.1gl.ru/#/document/11/17714/

https://www.1gl.ru/#/document/11/19900/

https://www.1gl.ru/#/document/11/19901/.

Обоснование

1. Из рекомендации 

Как выбрать объект налогообложения по упрощенке – «доходы» или «доходы минус расходы»

Налог при упрощенке можно платить с доходов или с разницы между доходами и расходами. Выбор объекта есть у всех налогоплательщиков, кроме участников договора простого товарищества и доверительного управления имуществом. Такие организации могут работать только на объекте «доходы минус расходы» (ст. 346.14 НК).

В этой рекомендации – о преимуществах и недостатках каждого объекта и о том, как определить выгодный объект для вашей организации. Как указать объект в уведомлении о переходе на УСН, читайте в другом материале.

Преимущества и недостатки работы на разных объектах

Каковы плюсы и минусы работы на УСН с объектом «доходы» и «доходы минус расходы»

Выбор объекта налогообложения зависит от нескольких факторов. Основные – направление работы и регион. От региона, где зарегистрирована организация, зависит ставка налога на УСН. От вида деятельности – состав и структура затрат, которые можно учитывать при расчете налога. Рассмотрим ключевые характеристики каждого объекта.

При УСН «доходы» налоговая ставка обычно меньше. Статьей 346.20 НК установлена ставка 6 процентов для налога с доходов и 15 процентов для налога с разницы между доходами и расходами. Это максимальные ставки.

Но региональным властям предоставлено право устанавливать дифференцированные ставки налога: от 1 до 6 процентов – для объекта «доходы», от 5 до 15 процентов – для объекта «доходы минус расходы» (п. 1 и 2 ст. 346.20 НК).

 Властям Крыма и Севастополя разрешили снижать ставки еще существеннее: при объекте «доходы» – до нуля, при объекте «доходы минус расходы» – до 3 процентов (п. 3 ст. 346.20 НК).

Не исключено, что в конкретном регионе ставка для объекта «доходы минус расходы» будет меньше, чем для объекта «доходы».

При объекте «доходы минус расходы» в бюджет платят не меньше 1 процента облагаемых поступлений – минимальный налог. Но только если посчитанный по обычной методике годовой налог оказывается меньше. То есть налог придется платить даже при убытках.

При объекте «доходы» налог можно снизить на взносы, пособия и торговый сбор. Налог с доходов считают в два этапа – умножают облагаемые суммы на ставку, а затем уменьшают получившийся результат на страховые взносы и больничные (максимум – наполовину). Плательщики торгового сбора могут при определенных условиях уменьшить оставшуюся часть налога до нуля.

На УСН «доходы-расходы» признают расходы из закрытого перечня, списывают убытки. Учитываемых расходов меньше, чем в 25 главе НК, которая регламентирует налог на прибыль. Убытки на упрощенке можно переносить на протяжении 10 лет.

Дополнительное преимущество объекта «доходы» – простота учета. В этом случае достаточно фиксировать доходы в момент поступления и включать их в налоговую базу.

Большинство расходов при этом объекте подтверждать не нужно, в книге учета при УСН расходы обычно не отражают.

При этом в течение пяти лет организация обязана хранить все первичные документы, в том числе и по расходам (ст. 2 и 29 Закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ).

При объекте «доходы минус расходы» налоговая база тоже формируется кассовым методом. Но в книге учета при УСН отражают доходы, расходы и убытки. Если в оформлении первички – недочеты, ИФНС может не принять расходы.

Сравнительная характеристика объектов налогообложения при УСН

Показатель Объект «доходы» Объект «доходы минус расходы» 
Налоговая база Только доходы. Расходы не учитывают Доходы уменьшают на расходы из закрытого перечня (п. 1 ст. 346.16 НК)
Ставка 6 процентов. Регионы вправе снижать ставку до 1 процента (п. 1 ст. 346.20 НК). Подробнее – в рекомендации 15 процентов. Регионы вправе снижать ставку до 5 процентов (п. 2 ст. 346.20 НК). Подробнее – в рекомендации
Налоговый вычетЕсть. Сумму единого налога можно уменьшить:– на страховые взносы;– взносы по договорам добровольного личного страхования;– больничные за первые три дня болезни;– торговый сбор.Подробнее – в рекомендации.Для предпринимателей – особый порядок Нет
Минимальный налог Нет Есть. Минимальный налог – 1 процент от доходов. Его считают по итогам года и перечисляют, если сумма больше налога, рассчитанного по обычной методике (п. 6ст. 346.18 НК)
Убытки прошлых периодов Нельзя учесть Можно учесть. Убыток переносят на будущие налоговые периоды в течение следующих 10 лет (п. 7 ст. 346.18 НК)

Кому предпочтительнее объект «доходы»

Кому выгодна упрощенка с объектом «доходы»

Перечислим признаки тех налогоплательщиков, кому выгоднее рассчитывать налог с доходов.

Основные расходы – зарплата. Объект «доходы» выгоднее, если наибольший удельный вес в структуре затрат у расходов на оплату труда, а доля материальных расходов несущественная. Поэтому упрощенку «доходы» выбирают посредники, юридические и консалтинговые организации, а также арендодатели, которые сдают в наем движимое имущество.

Расходы составляют не более 60 процентов от выручки. Важно соотношение всех расходов к общей выручке. Существует негласное правило: если общие затраты меньше 60 процентов выручки, предпочтительнее упрощенка с объектом «доходы». В связи с этим производственным и торговым организациям такой объект, как правило, невыгоден.

Нет «транзитных» доходов. На выбор объекта также влияет доля «транзитных» доходов в структуре поступлений.

Например, если организация привлекает подрядчиков или собирает «коммуналку» с арендаторов, платить налог придется даже с тех доходов, которые в итоге получат другие – поставщики и непосредственные исполнители.

Поэтому в данной ситуации УСН с объектом «доходы» будет невыгодна. Если же «транзитных» доходов нет, то организация может рассмотреть возможность перейти на данный объект.

Деятельность прибыльная. Объект «доходы» невыгоден для организаций, деятельность которых может быть убыточна. Ведь на налоговую базу объекта «доходы» убыток не повлияет.

При этом в бюджет придется заплатить до 6 процентов выручки, хотя налог можно уменьшить наполовину за счет страховых взносов и больничных пособий. Но в итоге налог, как правило, получается больше, чем минимальный налог при объекте «доходы минус расходы».

Кроме того, при УСН «доходы минус расходы» можно учесть и убыток, и минимальный налог.

Для кого выгоднее объект «доходы минус расходы»

Кому выгодна упрощенка с объектом «доходы минус расходы»

Перечислим признаки тех налогоплательщиков, кому выгоднее рассчитывать налог с объекта «доходы минус расходы».

Основные расходы – материальные. Объект «доходы минус расходы» выбирают организации, у которых в структуре затрат велика доля материальных расходов – на сырье, материалы, покупные товары. Поэтому объект «доходы минус расходы» предпочитают производственные и торговые организации

Расходов на оплату труда больше 60 процентов от выручки. Если организация оказывает услуги, но больше 60 процентов выручки будет направлено на оплату труда и страховые взносы, объект «доходы минус расходы» предпочтительнее.

Запланирована покупка или строительство основных средств. Если организация собирается покупать дорогие основные средства, объект «доходы минус расходы» может быть выгоднее. Тогда стоимость амортизируемого имущества будет уменьшать налоговую базу.

2. Правовая базаНалоговый Кодекс РФ

Глава 26.5. Патентная система налогообложения

Статья 346.43. Общие положения

1.

Патентная система налогообложения устанавливается настоящим Кодексом, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и применяется на территориях указанных субъектов Российской Федерации.
Патентная система налогообложения применяется индивидуальными предпринимателями наряду с иными режимами налогообложения, предусмотренными законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

2. Патентная система налогообложения применяется в отношении следующих видов предпринимательской деятельности:

19) сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности;

3. Из рекомендации 

В каких случаях надо применять ККТ

Онлайн-кассы должны применять организации и ИП при расчетах за товары, работы, услуги. Однако пробивать чеки нужно не во всех случаях.

Некоторые категории плательщиков освобождены от ККТ полностью, другие вправе не применять онлайн-кассы временно. В каких случаях нужно применять ККТ, а когда не обязательно – об этом в данной рекомендации.

Подробнее о том, кто освобожден от онлайн-кассы, смотрите в таблице.

Кто должен применять ККТ

Кто должен применять онлайн-кассы

Применять онлайн-кассы обязаны все организации и ИП, которые принимают или выплачивают деньги наличными и в безналичном порядке при расчетах, связанных:

с товарами, работами, услугами;

организацией и проведением азартных игр и лотерей.

При каких способах оплаты нужно применять ККТ

ККТ нужно применять при расчетах наличными или при безналичных платежах.

Безналичные расчеты включают в себя:
– расчеты с помощью электронных средств платежа: расчеты с помощью банковской карты, электронных кошельков, онлайн-банка (п. 19 ст. 3 Закона от 27.06.

2011 № 161-ФЗ);
– иные безналичные расчеты: платежи по квитанциям, платежным поручениям, оплата наличными через кассира-операциониста в банке.

Некоторые расчеты освобождены от ККТ полностью. При каких способах оплаты нужна ККТ, а когда она не обязательна – в таблице ниже.

При каких способах оплаты нужна ККТ

4. Из рекомендации 

Как работать с кассовым аппаратом

Когда формировать чек

Когда формировать кассовый чек и передавать его покупателю, зависит от порядка расчета.

Расчеты наличными и с предъявлением банковской карты

В какой момент пробивать чек при расчетах наличными и банковской картой

Чек пробейте в момент расчета и передайте его покупателю. Если покупатель расплачивается наличными, чек сформируйте, когда примете от него деньги. Когда оплата по карте – пробить чек нужно, когда получили подтверждение об оплате. Чек покупателю передайте сразу же.

Расчеты электронными средствами платежа через интернет

Как пробивать чек при онлайн-покупках, когда покупатель платит электронными средствами через интернет

Чек нужно формировать сразу в момент расчета: пользователю придет мгновенно уведомление банка или процессинг-уведомление о том, что платеж исполнен. Сразу же этот чек нужно отправить на электронный адрес покупателя или его абонентский номер.

Оплата в безналичном порядке (за исключением оплаты через интернет)

Когда пробивать и передавать чек при безналичной оплате не через интернет, а, например, через банки, терминалы для расчетов

Источник: https://www.glavbukh.ru/hl/308444-vybor-sistemy-nalogooblojeniya-pri-sdache-v-subarendu-jilyh-pomeshcheniy

Оптимизация налогообложения при сдаче в аренду нежилого помещения

Выбор налогового режима при сдаче в аренду или субаренду помещения

Налоги при сдаче нежилой недвижимости в аренду начисляют с учетом правового статуса собственника. Платежи в пользу рядовых граждан облагают НДФЛ по стандартной ставке. Предприниматели и организации рассчитывают обязательства с опорой на применяемый режим. Именно поэтому специалисты разрабатывают механизмы оптимизации фискальной нагрузки индивидуально.

Общая характеристика направления

Право на передачу недвижимости в аренду закреплено за собственниками ст. ст. 209 и 608 ГК РФ. Передавать имущество во временное пользование нужно с соблюдением определенных правил. Так, владелец обязан учесть:

  • целевое назначение объекта;
  • противопожарные, санитарно-гигиенические и прочие правила;
  • законные интересы соседей.

При заключении договора собственник обязан помнить об экологически стандартах. Так, при передаче в аренду промышленного помещения важно предусмотреть пункт о складировании и утилизации отходов. При размещении специфического производства потребуется возложить на арендатора обязанность по контролю выбросов.

В контракте могут прописываться условия о соблюдении градостроительных норм. Пункт становится обязательным при отнесении капитального ремонта на счет арендатора.

Порядок передачи помещений во временное пользование определен главой 34 ГК РФ. Участниками соглашений становятся рядовые граждане, иностранцы, предприниматели, фирмы и даже государственные органы.

При этом стороны должны правильно оформлять сотрудничество. При работе с юридическими лицами договор составляют в письменном виде. Если срок пользования недвижимостью превышает 1 год, обязательной становится государственная регистрация.

Запись о сделке вносят в ЕГРН (ст. 609 ГК РФ).

Если имущество сдается в аренду систематически, имеет смысл говорить о предпринимательстве. В этом случае собственник помещений обязан встать на регистрационный учет. Определение коммерческой деятельности приведено в ст. 2 ГК РФ. Норма закрепляет в качестве обязательных признаков самостоятельность, рисковый характер, направленность на регулярное извлечение прибыли.

Важно! Соглашение об аренде заключается только в отношении нежилой недвижимости. Квартиры, дома, комнаты и прочие помещения, используемые для постоянного пребывания людей, передают по договору найма. Правовое регулирование отношений осуществляется нормами главы 35 ГК РФ.

Налогообложение арендных доходов рядового собственника

Владельцы, не имеющие предпринимательского статуса, придерживаются правил главы 23 НК РФ. Арендная плата признается доходом, облагаемым НДФЛ. На ставку влияет количество дней, проводимых плательщиком на территории России.

Условия Резиденты РФ (183 дня в году и более) Нерезиденты
Ставка по ст. 224 НК РФ13%30%
Налоговый период ГодГод
ЛьготыСнизить облагаемую базу по НДФЛ разрешается на стандартные и социальные вычеты (ст. ст. 218–219 НК РФ)Не предусмотрены

Плательщики НДФЛ обязаны ежегодно сдавать в территориальную инспекцию декларацию. Отчет составляют до 30 апреля по форме 3-НДФЛ. Бланк и порядок заполнения утверждены ФНС РФ распоряжением № ММВ-7-11/671@ от 24.12.14.

Вывод № 1: Оптимизация по налогу на доход физического лица сводится к максимально полному использованию вычетов. Нерезиденты могут сократить отчисления за счет длительного пребывания на территории РФ – свыше 183 дней в году.

Дополнительно арендодателю придется оплачивать налог на имущество. Расчет для рядовых собственников выполняют сотрудники контролирующего органа.

Требования о внесении точной суммы с указанием актуальных реквизитов отсылают не менее чем за 30 суток до конца срока оплаты. Передавать квитанции могут лично в руки, заказным письмом либо через телекоммуникационные каналы.

Собственник признается извещенным по прошествии 6 дней с даты отправки корреспонденции (приказ ФНС России № ММВ-7-11/477@ от 07.09.16).

Расчет налога производят на основе кадастровой стоимости недвижимости (ст. 402 НК РФ). Начисления делают за календарный год.

Если право собственности на имущество возникло в середине налогового периода, калькуляцию составляют с учетом фактического срока владения.

Базисом являются показатели, утвержденные в конкретном муниципальном образовании или регионе. За налогоплательщиками закрепляется право на оспаривание кадастровой оценки.

Вывод № 2: Уменьшить отчисления в бюджет можно путем проведения независимой экспертизы. Заключение о реальной стоимости объекта предоставляется в территориальную административную комиссию.

Если исход разбирательства окажется отрицательным, потребуется обратиться в суд (ст. 403 НК РФ). Дополнительно собственники недвижимости могут воспользоваться льготами.

Перечень лиц, за которыми они закреплены, приведен в ст. 407 НК РФ.

Поскольку капитальные строения неразрывно связаны с участком, владельцам нередко приходится платить земельный налог. Обязанность возникает преимущественно у собственников. Однако делать отчисления должны также обладатели прав наследуемого владения и бессрочного пользования.

Основой вновь выступает кадастровая стоимость. Расчет производит территориальная инспекция за каждый календарный год по ставкам статьи 394 НК РФ. Тарифы зависят от целевого назначения участка и типа строений на нем.

Наиболее высоким налогом облагаются промышленные территории – 1,5%.

Вывод № 3: Оптимизация сводится к активному использованию льгот и оспариванию завышенной кадастровой стоимости. Вывести из-под обложения 600 кв. м. земли, например, разрешено отдельным категориям лиц.

Их список приведен в пятом пункте ст. 391 НК РФ. Льготниками признаны герои СССР, России, инвалиды первой или второй групп, ветераны ВОВ и пр. Перечень включает 8 позиций.

Представители коренных северных народов полностью освобождены от налога ст. 395 НК РФ.

Источник: https://newfranchise.ru/biznes-stati/optimizatsiya-nalogooblozheniya-pri-sdache-v-arendu-nezhilogo-pomeshheniya

Аренда жилья

Выбор налогового режима при сдаче в аренду или субаренду помещения

Для сдачи квартиры в аренду в Москве есть несколько законных способов заплатить налоги. Первый, традиционный НДФЛ, — 13% от суммы ежегодной арендной платы, что нередко является наиболее затратным и наименее выгодным способом (для собственников-нерезидентов он еще менее выгоден — 30%).

Второй и третий способы на сегодняшний день могут быть названы льготными и доступны только арендодателям, зарегистрировавшим ИП. Во-первых, у таких лиц есть возможность приобрести патент, цена которого фиксируется на год (возможна и помесячная оплата) и зависит от района расположения квартиры и ее площади.

Стоит иметь в виду, что в этом случае, помимо стоимости патента, ежегодно уплачиваются страховые взносы в ПФР и ОМС, которые в 2018 году составляют 32,285 тыс. руб. в год (если годовой доход, установленный для расчета стоимости патента, превышает 300 тыс. руб.

, то в ПФР необходимо заплатить еще 1% от суммы превышения). Закон предусматривает возможность не платить страховые взносы за периоды, когда у ИП не было деятельности. Для этого предприниматель должен подать в налоговую инспекцию заявление и подтверждающие документы.

Во-вторых, у ИП есть возможность прибегнуть к так называемой упрощенной системе налогообложения (УСН). В этом случае арендодатель оплачивает только 6% от общей суммы годового дохода (страховые взносы уже учтены).

Однако такая форма требует регулярного предоставления в налоговые органы полной отчетности о деятельности ИП, а это не всегда просто и нередко вынуждает арендодателей обращаться за помощью к профессионалам, что также увеличивает затратную часть.

Возникает логичный вопрос: как выбрать оптимальную для арендодателя систему налогообложения?

В каких случаях интересна патентная система налогообложения

Стоимость патента зависит от района, где расположена квартира, и ее общей площади. Как говорилось выше, в настоящее время патент по деятельности, связанной с арендой (наймом) жилого помещения, может приобрести только лицо, зарегистрированное как ИП. У физлиц в настоящее время такой возможности нет, однако есть вероятность, что в будущем она появится. Рассмотрим конкретные примеры.

Пример № 1:собственник квартиры площадью 170 кв. м в новом доме на Мосфильмовской улице заключил договор с арендной платой 220 тыс. руб. в месяц.

Это Западный административный округ, и стоимость патента здесь ниже, чем в ЦАО. Площадь квартиры находится в диапазоне 100–200 кв. м. В этом случае стоимость патента составит 90 тыс. руб. в год (сумма рассчитана как 6% от годового дохода в 1,5 млн руб.).

Казалось бы, все просто, и патент будет интересен в тех случаях, когда фактический доход превышает установленный (1,5 млн руб.), то есть при арендной плате более 125 тыс. руб. в месяц. Но при этом нужно учитывать размер страховых взносов в ПФР и ОМС, которые обязательны для оплаты. На 2018 год общий размер страховых взносов равен 32,385 тыс. руб. в год.

То есть фактически арендодатель заплатит 90 тыс. руб. + 32,385 тыс. руб. = 120,385 тыс. руб. в год. Соответственно, патент в данном случае будет интересен при арендной плате, превышающей 167 тыс. руб. в месяц.

Патентная система достаточно проста и не требует подачи регулярной отчетности в налоговые органы. В принципе, в том, как подать заявление на патент и как оплатить налог, может разобраться любой человек, быть специалистом для этого совершенно не обязательно.

Из практики мы знаем, что пока патентной системой налогообложения пользуются в основном владельцы элитных квартир либо квартир бизнес-класса в районах, отличных от ЦАО, где стоимость патента ниже. Однако нередки случаи, когда патентная система очень выгодна и для квартир в ЦАО.

Пример № 2: собственник квартиры в новом доме на Никитском бульваре (ЦАО) площадью более 300 кв. м может иметь ежемесячный доход в размере 800 тыс. руб.

Патент на такой объект стоит 450 тыс. руб. в год (6% от установленного законом для таких квартир годового дохода в 7,5 млн руб.). В этом случае патент очень выгоден.

Если площадь квартиры меньше, но при этом она стоит столько же или дороже, стоимость патента составит 270 тыс. руб. в год (6% от установленного годового дохода в 4,5 млн руб.), то есть он еще более выгоден.

Заметим, что в ЦАО чаще всего патент приобретается для квартир площадью 100–200 кв. м, и его стоимость в этом случае равна 135 тыс. руб. в год. С учетом страховых взносов получается, что для таких объектов патент выгоден при арендной плате от 260 тыс. руб. в месяц.

В каких случаях выгодна УСН

Пример № 3: собственник квартиры площадью 83 кв. м в доме на улице Б. Каменщики заключил договор с арендной платой 120 тыс. руб. в месяц.

Это Центральный административный округ. Стоимость патента здесь выше, чем в других округах Москвы, и при этом отличается для квартир площадью до 50 кв. м, 50–75 кв. м и 75–100 кв. м.

Патент для квартиры площадью 83 кв. м в ЦАО также стоит 90 тыс. руб. в год, и это, как говорилось выше, рассчитано как 6% от установленного годового дохода в 1,5 млн руб.

Однако годовой доход собственника будет немногим ниже, чем установленные законом 1,5 млн руб.

Таким образом, патентная система налогообложения в этом случае невыгодна, в особенности с учетом необходимости оплаты страховых взносов.

В таких случаях собственник прибегает к УСН со ставкой 6%, но это ежеквартальная оплата налогов и взносов, заполнение квитанций на оплату, подача налоговой декларации по итогам года. Фактически без помощи профессионального юриста или бухгалтера собственнику не обойтись. А это снова издержки.

В последнее время в Москве проводится большая работа по легализации арендного бизнеса. Законодательно устанавливаются различные льготные режимы налогообложения, в том числе позволяющие в упрощенной форме вести учет и отчетность, не прибегая к помощи профессионалов.

ФНС налаживает электронные сервисы, что дает возможность, практически не выходя из дома, открыть ИП, выбрать налоговый режим, заплатить налоги и взносы, сдать отчетность.

Наконец-то появилась долгожданная возможность открыть ИП через МФЦ, однако эта опция доступна пока только для Москвы.

В настоящее время нередко говорят о законодательных инициативах, направленных на еще более интересные нововведения. Например, в том, что касается особенностей налогообложения самозанятых граждан в соответствии с антикризисным планом правительства РФ.

Предусмотрено освобождение от налогообложения доходов, полученных в 2017–2018 годах для учтенных в ФНС самозанятых граждан, предоставляющих отдельные виды услуг (няни, репетиторы и др.).

При этом сегодня правовой статус самозанятого лица в России законодательно не закреплен.

Хотя новость о возможности приобретения патента с упрощенной системой оплаты налогов и взносов без регистрации ИП была положительно воспринята собственниками сдаваемых в аренду квартир, этот вид деятельности не отнесен к списку, позволяющему применять льготы для самозанятых.

Сама же программа поддержки самозанятых граждан со стороны государства недоработана, и пока не ясно, будет ли она введена в действие в 2018 году для арендного бизнеса.

Отметим, что, по некоторым оценкам, около 90% арендодателей нигде не зарегистрированы, не ведут учет доходов и не уплачивают налоги в бюджет.

Еще одна очень важная деталь. Высокая стоимость патента и сложная процедура оформления ИП пока не позволяет использовать льготные налоговые режимы абсолютно всем арендодателям.

Безусловно, в дальнейшем необходимо предусмотреть более привлекательный налоговый режим для квартир с арендной ставкой ниже 70 тыс. руб. в месяц. Сегодня такие арендодатели фактически не имеют возможности пользоваться льготными режимами налогообложения.

При этом НДФЛ со ставкой 13% для них достаточно высок, режим УСН (6%) сложен и непонятен, а патент попросту невыгоден.

На этом фоне инициатива законодателей, направленная на легализацию доходов в сфере бюджетных квартир путем внедрения упрощенной системы регистрации и уплаты налогов и взносов по принципу одного окна (без получения статуса индивидуального предпринимателя), кажется вполне логичной и необходимой.

Примеры применения патентной системы для квартир c арендной ставкой до 70 тыс. руб. в месяц:

Пример № 4: собственник трехкомнатной квартиры площадью 76 кв. м в доме на Ленинградском проспекте (ст. м. «Сокол») заключил договор с арендной платой 60 тыс. руб. в месяц.

Это Северный административный округ. Стоимость патента здесь ниже, чем в ЦАО, и при этом, как указано выше, отличается для квартир площадью до 50 кв. м, 50–75 кв. м и 75–100 кв. м.

Годовая сумма налога при покупке патента для этой квартиры составит 60 тыс. руб. (6% от установленного законом для таких квартир потенциально возможного годового дохода в 1 млн руб.). Страховые взносы будут оплачиваться дополнительно, то есть общая сумма налогов и взносов за год составит: 60 тыс. руб. + 32,385 тыс.

руб. = 92,385 тыс. руб. в год. Почти столько же (93,6 тыс. руб.) арендодатель заплатит в случае НДФЛ со ставкой 13%. При этом если прибегать к УСН, то сумма налога составит 43,2 тыс. руб. в год (6% от годового дохода в 720 тыс. руб.). Напомним, что при УСН страховые взносы дополнительно не оплачиваются, они уже включены.

Данный пример показывает, что патентная система невыгодна для данного объекта.

Следующие примеры не очень дорогих квартир также это подтверждают.

Пример № 5: собственник однокомнатной квартиры с дизайнерским ремонтом площадью 49 кв. м в новом доме с закрытым двором и парковкой у ст. м. «Кузьминки» предлагает снять эту квартиру за 50 тыс. руб. в месяц.

Стоимость патента для округов вне ЦАО в пределах МКАД при площади квартиры до 50 кв. м установлена в размере 18 тыс. руб. в год. В год собственнику придется заплатить: 18 тыс. руб. + 32,385 тыс. руб.

(страховые взносы) = 50,385 тыс. руб. С учетом дополнительных страховых взносов эта система будет интересна при арендной ставке от 70 тыс. руб.

в месяц (если арендная ставка ниже, то УСН со ставкой 6% выгоднее).

Данные примеры позволяют сделать вывод, что такой интересный режим, как патентная система налогообложения, пока малодоступен для недорогих квартир и даже не всегда доступен для домов бизнес-класса, расположенных в районах за пределами ЦАО.

Упрощенная система налогообложения с объектом «доходы» со ставкой 6%, безусловно, будет интереснее, чем 13% (НДФЛ для физических лиц резидентов), но оформление ИП, годовая отчетность, ежеквартальные авансовые платежи по налогам вызывают у арендодателей определенные опасения. Некоторые воспринимают ИП как отдельную компанию, что отпугивает возможными сложностями и проволочками, связанными с деятельностью юридического лица.

В то же время стоит отметить, что в целом внедрение льготных режимов налогообложения играет важную роль, и успехи в данной сфере уже есть.

Так, по данным правительства Москвы в 2017 году, поступление налоговых платежей от сдачи квартир в аренду выросло на 20% по сравнению с предыдущим годом. При этом количество приобретенных патентов на сдачу в аренду жилья выросло за этот же период на 11%.

Таким образом, наблюдается позитивная динамика, и очевидно, что работа столичных властей будет направлена на дальнейшую легализацию рынка аренды. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5aa68f759a79475a3f07996c

Юр-Центр Консульт
Добавить комментарий