Возвращается ли аванс по предварительному договору купли продажи квартиры?

Мнение эксперта: как вернуть аванс по предварительному договору купли-продажи недвижимости Restate.ru

Возвращается ли аванс по предварительному договору купли продажи квартиры?

/ Газета / Новости рынка недвижимости Москвы

Евгений Страхов рассказывает о проблемах, которые возникают у покупателей после перечисления аванса и срыва сделки. Как и всегда, наши возможности – в наших руках; внимательно читайте соглашение и соотносите правовые последствия с инструкцией в на портале Restate.ru.

Экспертное мнение, Законы о недвижимости

Читать нас в Яндекс.Новостях

Знакомо ли вам то томительное ожидание, когда квартира мечты уже ждет вас на горизонте? Безусловно, это лучший вариант, созданный когда-то девелопером или самой судьбой именно для вас.

Вы заключаете соглашение с риэлтором и продавцом, перечисляете деньги, уже почти получаете одобрение ипотечного кредита…

как вдруг что-то идет не так, например, ваш бдительный риэлтор замечает существенные недостатки объекта, проблемы с его будущим оформлением, а то и просто подозрительные признаки нечестной игры. Мнение продавца об оптимальной цене меняется, или, что куда хуже, меняются ваши финансовые возможности.

Это досадно, но однажды нечто подобное может случиться с любым покупателем жилья. Чтобы не зайти в своих чаяниях так далеко, нужно соблюдать осторожность (и еще несколько инструкций, написанных для осторожных покупателей).

Но если с вами это уже случилось, вы вскоре поймете, что кроме времени и надежд, потраченных на сделку, вы инвестировали в нее еще и деньги, перечислив аванс (или все-таки задаток?) несостоявшемуся продавцу.

И если время утеряно безвозвратно и надежды погублены, возвращение денег – вопрос куда более насущный. И здесь все может быть непросто, в зависимости не только от ваших действий, но и от мелкого шрифта в ваших соглашениях с продавцом.

Эксперт по правовому сопровождению сделок с недвижимостью расскажет, в каких случаях вам могут отказать в возврате денег, и как сделать так, чтобы возврат прошел без юридических проблем.

Независимый эксперт, юрист по недвижимости Евгений Страхов:

Согласно сформировавшейся в России практике совершения сделок с недвижимостью, перед заключением договора купли-продажи продавец и покупатель часто заключают предварительный договор.

Предметом такого договора являются взаимные обязательства продавца (агентства недвижимости, представляющего продавца) и покупателя заключить основной договор купли-продажи выбранной покупателем недвижимости в срок и на условиях, устанавливаемых таким договором.

Этот договор называется сторонами по разному: соглашение об авансе, соглашение о задатке, авансовый договор и т.п., но при наличии в нем взаимных обязательств заключить договор купли-продажи конкретного объекта недвижимости он должен квалифицироваться как предварительный договор купли-продажи.

В основном, целью заключения подобных предварительных сделок, служит «закрепление» за покупателем объекта недвижимости на определенный договором срок.

Обычно при заключении предварительного договора, в подтверждение серьезности своих намерений, покупатель передает продавцу денежную сумму, называемую в договоре по разному (аванс, задаток, обеспечительный платеж и т.д.).

В дальнейшем по разным причинам договор купли-продажи сторонами может быть не заключен, а денежные средства, переданные покупателем продавцу, остаются у последнего. При этом зачастую продавец не горит желанием возвращать несостоявшемуся покупателю переданные средства. Покупателю приходится задуматься, как вернуть свои деньги.

Понятно, что при отказе продавца возвратить деньги без обращения в суд не обойтись. Но самостоятельно разобраться в хитросплетениях законодательства незадачливому покупателю будет нелегко. И тут наступает черед юриста. Как гласит старинная пословица – «что написано пером, того не вырубишь топором».

Основой для выработки юристом правовой позиции в суде по требованию о возврате аванса является заключенный между сторонами договор.

https://www.youtube.com/watch?v=a7c-t1VBomw

При рассмотрении такого дела суд должен разобраться, какой договор по его гражданско-правовой квалификации заключили продавец и покупатель, в качестве чего была передана покупателем продавцу денежная сумма (аванса, задатка, иного обеспечения), проанализировать условия заключенного договора, применить нормы закона, подлежащие применению в данном случае, и вынести решение о взыскании с продавца уплаченной денежной суммы, или об отказе покупателю в ее взыскании, если для этого имеются правовые основания.

Рассмотрим некоторые ситуации, возникающие при возврате переданных продавцу денежных сумм. При этом, стоит обратить внимание, что к нормам закона о передаче задатка по предварительному договору (как об одном из видов платежей), суды общей юрисдикции и арбитражные суды применяют разный подход.

Эти различия состоят главным образом в том, что суды общей юрисдикции, рассматривающие споры между гражданами, а также между гражданами и юридическими лицами, в основном, считают возможным обеспечение предварительного договора задатком, в то время как арбитражные суды считают, что задаток не может передаваться по предварительному договору или обеспечивать выполнение обязательств по такому договору.

Соответственно, эти правовые позиции влияют на исход дела по возврату задатка, переданного по предварительному договору.

Ситуация 1:

Стороны заключили предварительный договор, указав, что в течение 1 месяца после его заключения они обязуются заключить основной договор купли-продажи. Покупатель передал продавцу денежную сумму, которую стороны назвали авансом.

В дальнейшем срок договора истек, стороны не заключили договор купли-продажи, аванс остался у продавца.

С истечением срока, указанного в предварительном договоре, обязательства продавца и покупателя, предусмотренные предварительным договором, прекратились,

переданная денежная сумма в виде аванса с момента прекращения предварительного договора является необоснованным обогащением продавца и подлежит возврату покупателю.

В основном при возврате аванса, переданного по предварительному договору, суды применяют правовую позицию, согласно которой при незаключении сторонами договора купли-продажи аванс всегда подлежит возврату.

Ситуация 2:

Стороны заключили предварительный договор, указав, что в течение 1 месяца после его заключения они обязуются заключить основной договор купли-продажи. Покупатель передал продавцу денежную сумму, которую стороны назвали задатком.

При этом, стороны установили, что в случае не заключения договора купли-продажи по вине покупателя, задаток остается у продавца, а в случае не заключения договора по вине продавца, продавец возвращает покупателю задаток в двойном размере. Месяц прошел, стороны не заключили договор купли-продажи, задаток остался у продавца.

В этом случае у арбитражного суда и суда общей юрисдикции может проявиться разный подход к возврату такого задатка. В рассматриваемой ситуации

суд общей юрисдикции может выяснить, какая из сторон виновна в не заключении договора купли-продажи, и в случае установления вины той или иной стороны, принять соответствующее решение.

Арбитражный суд в аналогичной ситуации вряд ли будет устанавливать вину в не заключении договора и взыщет задаток с продавца, руководствуясь в том числе арбитражной практикой о незаконности обеспечения задатком предварительного договора.

Ситуация 3:

Иные последствия могут возникнуть в случае, если по предварительному договору продавец получил сумму денег, не являющуюся ни авансом, ни задатком, которая была передана покупателем в качестве иного, не предусмотренного законом способа обеспечения обязательства, согласно п.1 ст.329 Гражданского кодекса РФ (например «обеспечительный взнос»). Обычно стороны устанавливают последствия передачи такого обеспечительного взноса в случае не заключения основного договора по вине продавца или покупателя, или наступления иных обстоятельств. В этой ситуации суд может применить условия, предусмотренные договором, о судьбе такого обеспечительного взноса, если будут установлены вина стороны договора или иные обстоятельства, являющиеся основанием для возврата суммы покупателю или удержания ее продавцом.

При заключении предварительного договора нужно помнить, что согласно п.6 ст.429 Гражданского кодекса РФ, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, ни она из сторон не направит другой стороне письменное предложение о заключении договора купли-продажи или он не будет заключен, обязательства сторон по предварительному договору прекращаются автоматически.

Поэтому в тех случаях, когда по такому договору передавались какие-либо денежные суммы и обязательства по нему прекратились согласно п.6 ст.429 ГК РФ, вину в не заключении основного договора установить практически невозможно, поскольку нет доказательств того, что покупатель или продавец уклонялись от его заключения.

В связи с этим переданные денежные суммы, вне зависимости от их правовой квалификации (аванс, задаток, обеспечительный взнос) подлежат возврату покупателю как неосновательное обогащение.

Как видно, примеров ситуаций, когда покупатель и продавец не могут достичь результата своих предварительных договоренностей в виде заключения договора купли-продажи, может быть много.

В связи с этим, в целях защиты прав как продавца, так и покупателя, при заключении предварительного договора купли-продажи необходимо тщательно подходить к формулировкам, в том числе к условиям договора о передаче и возврате денежных средств.

ул. Заставская, д. 31, корпус 2 196084 Санкт-Петербург,

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это

Источник: https://www.Restate.ru/material/mnenie-eksperta-kak-vernut-avans-po-predvaritelnomu-dogovoru-kupliprodazhi-nedvizhimosti-158271.html

Как вернуть задаток (аванс) за квартиру: если сделка покупки не состоялась или передумали ее покупать

Возвращается ли аванс по предварительному договору купли продажи квартиры?

Чтобы не упустить понравившуюся квартиру перед оформлением сделки продавец и покупатель обычно заключают предварительный контракт с условием перечисления предоплаты.

Сумма аванса является частью стоимости жилой недвижимости, которая оплачивается сразу с перспективой оформления сделки купли-продажи. Бывает, что покупатель или продавец меняют решение и отказываются от заключения контракта.

В такой ситуации становится актуальной проблема возврата предоплаты.

В статье рассмотрим, в чем состоят различия между авансом и задатком, каков порядок их возврата, как оформить возврат и что делать, если продавец не возвращает аванс или задаток.

В чем состоят отличия аванса и задатка?

Аванс и задаток представляют собой денежные средства в определенном размере, которые покупатель передает продавцу в счет будущей покупки жилья. При обеих формах предоплаты стороны составляют письменное соглашение.

В первом случае предварительный платеж передается без обеспечения исполнения. При срыве сделки виновная сторона не несет финансовых потерь, если в соглашении не содержатся условия о выплате неустойки за отказ от покупки жилья.

В отличие от аванса задаток является способом обеспечения обязательства. Если участники сделки договорились о его выплате, то за срыв сделки виновное лицо понесет финансовую ответственность.

Каков порядок возврата предоплаты?

При совершении сделок с недвижимости используются обе формы предоплаты. Разберем, как осуществляется возврат аванса и задатка в случае отказа участников сделки от подписания соглашения о купле-продаже жилой недвижимости.

Возврата аванса за квартиру

В соответствии со статьей 487 ГК РФ участники сделки могут предусмотреть обязанность покупателя по частичной оплате квартиры до ее передачи продавцом (предварительная оплата). При этом покупатель обязан внести оставшуюся сумму в срок, установленный договором.

В случае нарушения сроков оплаты продавец вправе не передавать товар покупателю. При этом на него может быть возложена обязанность по оплате штрафа за просрочку. Условия о финансовой ответственности обычно прописывается в договоре, поэтому следует внимательно изучить его условия.

Если продавец не исполнил свою обязанность по передаче квартиры, покупатель вправе потребовать исполнения договора или возврата финансовых средств, переданных в качестве аванса.

Следует знать! Штраф за неисполнение договора может быть предусмотрен не только для покупателя, но и для продавца. При расторжении сделки по причине виновных действий продавца он должен будет вернуть аванс и оплатить неустойку за неисполнение обязательства.

Пример из судебной практики 1. Между Гавриловой Т.Н. и Кузнецовой Е.В. было заключено соглашение, по условиям которого Кузнецова Е.В. обязалась передать Гавриловой Т.Н. квартиру. В качестве обеспечения принятых на себя обязательств внесла предоплату. Остальную часть средств нужно было перечислить за день до подписания соглашения о купле-продаже квартиры.

По условиям договора, если сделка будет отменена по вине покупателя, денежные средства остаются у истца. Контракт о купле-продаже не был подписан по причине того, что Кузнецова Е.В. не исполнила обязательства, связанные со снятием объекта недвижимости с регистрационного учета. Гаврилова Т.Н. посчитала, что ее права нарушены, и обратилась в суд за защитой своих прав.

Апелляционная инстанция признала внесенные денежные средства авансом, подлежащим зачету в счет стоимости квартиры, а не задатком как средство обеспечения обязательства. В связи с этим суд посчитал, что у Кузнецовой Е.В. отсутствуют основания для удержания денежных средств и постановил вернуть их Гавриловой Т.Н. (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 18.12.

2019 года № 88-3244/2019).

Возврат задатка за квартиру

Согласно статье 380 ГК РФ задаток передается продавцу как доказательства заключения контракта и в обеспечение его исполнения. Соглашение о передаче средств в обязательном порядке заключается в письменном виде.

В соответствии со статьей 381 ГК РФ задаток может быть только в двух случаях:

  1. Стороны отказались от сделки по обоюдному согласию;
  2. Договор прекращен в связи с невозможностью исполнения по причине возникновения обстоятельств, за которые стороны не отвечают.

В случае неисполнения обязательств по передаче квартиры по вине продавца, он должен выплатить покупателю двойную сумму предоплаты. Если покупатель передумал ее покупать, задаток остается у продавца.

Важно! В случае сомнений в том, является ли сумма, внесенная в счет будущей купли-продажи жилого помещения, задатком эта сумма считается внесенной в качестве аванса, если не подтверждено иное (например, при передаче денежных средств по расписке).

Пример из судебной практики 2. Степанов О.А. заключила с Тимофеевым Н.Т. соглашение о задатке, в котором были согласованы условия будущего договора купли-продажи жилой недвижимости. Степанова О.А. передала продавцу задаток, подписав расписку. Позже Тимофеев Н.Т. сообщил, что намерен продать недвижимость другим покупателям.

В этот же день покупательница связалась с продавцом и предложила выплатить двойную сумму задатка, на что получила отказ. Посчитав, что ее права нарушены, Степанова О.А. обратилась в суд за защитой своих прав. Апелляционная инстанция не усмотрела вины Степановой О.А. в том, что банк не выдал ей кредит.

Ею были предприняты все необходимые действия для заключения договора купли-продажи квартиры. Также суд не усмотрел вину Тимофеева Н.Т., поскольку доказательства его уклонения от сделки не были представлены. В связи с этим требования истца были удовлетворены частично. В пользу покупателя был взыскан задаток в однократном размере.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 20.12.2019 года по делу № 33-53350/2019).

Как оформить возврат аванса или задатка за квартиру: пошаговая инструкция

Если сделка по предварительному договору об авансе или по соглашению о задатке не состоялась, то покупателю следует обратиться к продавцу за возвратом денег. Обращение желательно составить в письменном виде. На основании заявления продавец возвращает деньги покупателю, о чем составляется расписка. Рассмотрим весь алгоритм действий более подробно.

Шаг 1 – Составление заявления о возврате предоплаты

Покупатель может попробовать договориться с продавцом о возврате предоплаты путем проведения переговоров. Если тот не идет на встречу, следует составить письменное заявление и вручить его продавцу.

Форма обращения законодателем не установлена. При его составлении рекомендуем указывать следующую информацию:

  • сведения о покупателе (ФИО, адрес, контакты);
  • сведения о продавце (наименование организации или ФИО гражданина, адрес, телефон);
  • дату договора;
  • описание объекта недвижимости;
  • причины возврата аванса;
  • ссылки на статьи ГК РФ;
  • просьбу вернуть деньги;
  • дату и подпись.

К обращению прикладывается договор об авансе или задатке и расписка о передаче денег продавцу.

Заявление следует составить в двух экземплярах. Один вручается продавцу под подпись, на втором ставится отметка о получении.

Скачать образец заявления о возврате аванса

Нужно помнить! При заключении договора с риелтором на посредничество в сделке купли-продажи недвижимости следует внимательно изучить условия о порядке возврата предоплаты в случае срыва сделки. Они могут быть не в пользу покупателя, который в итоге не сможет вернуть аванс.

Шаг 2 – Подписание соглашения о расторжении договора о предоплате

Если у продавца не возникает возражений по поводу возврата аванса или задатка, следует закрепить договоренности соглашением о расторжении предварительного договора или соглашения о задатке.

Стороны указывают в нем, что продавец возвращает покупателю деньги, после чего сделка расторгается без претензий друг к другу.

Скачать образец соглашения о расторжении предварительного договора

Шаг 3 – Составление расписке о возврате денег покупателю

При возврате денег безналичным способом достаточно указать назначение платежа, что будет являться подтверждением факта возврата.

Если возврат осуществляется между гражданами наличными, то следует оформить расписку. В документе следует указать:

  • сведения о продавце и покупателе;
  • основание передачи денег;
  • сумма возврата;
  • подписи сторон.

При передаче денежных средств между гражданами необходимо обязательно их указать паспортные данные и адреса проживания.

Скачать образец расписки о возврате предоплаты

Важно! В случае, когда продавцом является организация или предприниматель, возврат наличными оформляется расходным кассовым ордером, в котором указывается основание передачи денежных средств.

Что делать, если продавец отказался вернуть предоплату?

Бывает, что продавец отказывается возвращать аванс или задаток, полагая, что сделка не состоялась по вине покупателя. В таком случае свои интересы необходимо защищать через суд. При рассмотрении дела суд расценит отказ продавца в качестве неосновательного обогащения и обяжет его вернуть деньги покупателю.

Если будет установлено, что предоплата является задатком и сделка сорвалась по вине покупателя, то ему откажут в удовлетворении иска. Поэтому перед обращением в судебную инстанцию следует внимательно изучить условия предварительного договора.

Скачать образец иска о взыскании аванса

Какие сложности могут возникнуть при возврате аванса или задатка?

Судебная практика показывает, что при возврате могут возникнуть сложности в связи с тем, что продавец и покупатель не видят разницы между авансом и задатком. Поэтому важно как можно раньше обратиться за помощью к квалифицированному юристу. Он разъяснит нюансы возврата предоплаты и поможет грамотно составить необходимые документы.

Источник: https://glavny-yurist.ru/kak-vernut-avans-ili-zadatok-za-kvartiru.html

Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру

Возвращается ли аванс по предварительному договору купли продажи квартиры?

Чтобы подтвердить серьезность намерений, нужно перечислить продавцу квартиры предоплату. Казалось бы, ничего сложного: оформили расписку, отдали деньги и все. Но на самом деле здесь полно нюансов — не зная их, можно потерять деньги, нервы и время. Причем, не только покупателю, но и продавцу.

Разберемся, как правильно вносить и принимать аванс, что предпринять, если возникли проблемы, и как делать не надо. 

Юридически, аванс — это предоплата

В случае с недвижимостью — по договору купли-продажи. Если договора нет, то и аванса по сути быть не может.

Однако часто в обиходе риелторы и покупатели называют «авансом» внесение денег для символического подтверждения намерения.

Оно не имеет никакой силы, и если сделка не состоялась, то сумму просто возвращают покупателю. Чтобы не запутаться, в статье мы также будем использовать слово «аванс», но в кавычках. 

Задаток — это определенное обязательство

Понятие задатка четко прописано в гражданском кодексе.  Его передают в счет причитающихся по договору купли-продажи платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. То есть, у него помимо функции предоплаты, есть еще функция обеспечения условий договора.

С задатком может быть три ситуации:

1. Сделку отменили обе стороны взаимно или из-за независящих ни от кого обстоятельств — задаток возвращают

2. Сделку отменили по вине покупателя — задаток не возвращают

3. Сделку отменили по вине продавца — задаток возвращают в двойном размере 

Какие риски есть для продавца и покупателя при внесении «аванса»? 

Отсутствие гарантий, что купля-продажа состоится, может привести к вполне ощутимым финансовым потерям. Например, покупатель уже потратился на оформление сделки, а продавец в последний момент откажется и вернет аванс. В случае с задатком возможные убытки компенсируются: продавцу — за счет оставленного задатка, покупателю — той же суммой сверх.

Игорь подписал с продавцом через риелторов соглашение об «авансе» и передал 100 000 рублей. За три дня до сделки продавец заявил, что хочет за квартиру на 300 000 рублей больше. Игорь мог бы просто забрать «аванс», но пожалел времени и денег, уже потраченных на оформление, оценку и так далее. В итоге, квартиру купили по завышенной цене.

Что сделано неправильно?

Соглашение об «авансе» не дает практически никаких гарантий по сделке. Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия — нужно заключать договор задатка, внесения обеспечительного платежа или предварительный договор купли-продажи.

Еще я слышал о обеспечительном платеже. Это что?

Это сравнительно новый  способ обеспечения исполнения обязательств, его включили в гражданский кодекс в 2015 году. Обеспечительный платеж похож на задаток, но в нем можно прописать практически любые условия возврата или удержания.

Обеспечительный платеж используют не так давно и пока редко. А зря. Это очень удобный юридический инструмент для защиты интересов обеих сторон. 

Ого, столько вариантов. Что все-таки выбрать?

Если вы всерьез готовы к сделке и ваша цель — установить ответственность, выбирайте задаток или обеспечительный платеж.

Если ситуация не совсем определенная и что-то может поменяться — лучше ничего не вносить. Но если все-таки решили использовать «аванс», то имейте в виду, что он не дает никаких гарантий. 

Что должно быть в договоре?

Чем больше условий будет прописано, тем лучше. Старайтесь максимально конкретизировать. Обязательно нужно указать, независимо от вида договора:

  • Данные сторон. При этом договор нужно заключать с собственниками квартиры.
  • Подробную информацию о недвижимости, всех собственниках и зарегистрированных в квартире.
  • Сумма и срок, на который вносится аванс, задаток или обеспечительный платеж. Если сделка альтернативная, то есть продают и покупают несколько квартир одновременно, то внести предоплаты нужно на одинаковый срок.
  • Что должны сделать стороны за это время. Например, покупатель — оформить ипотеку или продать свою недвижимость, продавец — собрать все документы и так далее.
  • Перечень документов, которые нужно подготовить: выписку из домовой книги, справки об отсутствии задолженности, разрешение органов опеки, согласие супруга, если квартиру приобрели в браке и прочее.
  • Как стороны уведомляют друг друга: по обычной почте или по электронной.
  • Каким образом и в какой срок возвращаются деньги.
  • Когда жильцы должны сняться с регистрации и физически освободить квартиру.
  • Факторы, которые впоследствии могут повлиять на право собственности покупателя, чтобы он мог вернуть деньги без потерь. Их должна выявить юридическая проверка.
  • Причины, которые могут помешать сделке. Например, отказ органов опеки или проблемы с узакониванием перепланировки в БТИ. Отказ других участников, если сделка с одновременной покупкой-продажей нескольких квартир и прочее.
  • Если квартиру покупают в ипотеку, то обязательно включить пункт про неодобрение кредита или самой недвижимости банком.
  • И, наконец, прописывается дата и место сделки — банк, нотариус, кто несет расходы на регистрацию, ячейку, нотариальные расходы и как это компенсируется.

Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс».

Что нужно сделать перед тем, как вносить предоплату?

Убедитесь, что продавец — действительно собственник квартиры. Запросите у него или закажите сами выписку из ЕГРН. Проверьте есть ли к собственнику вопросы у судебных приставов.

Можно еще зайти на сайт суда по месту  нахождения квартиры или прописки продавца и узнать, не является ли квартира объектом спора или продавец ответчиком по каким-то искам.

Всю эту информацию и другие подробности о выбранной недвижимости и собственнике можно узнать, заказав проверку юридической чистоты квартиры. 

Сколько вносить?

В среднем, предоплата составляет 20-100 тысяч рублей в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше. 

Если продавец требует большую предоплату по каким-то причинам, то сначала узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут. 

Если же что-то вызывает подозрения, то лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.

Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла  продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс.

Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил.

  На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.

Как оформить расписку?

Чтобы подтвердить передачу денег, нужно обязательно оформить расписку. Ее продавец должен написать собственноручно в присутствии покупателя. Причем, не только подписать, а именно составить письменно! Доказать подделку подписи не так уж и сложно, а вот всего документа — намного труднее.

 В расписке должны быть:

  • Паспортные данные сторон: ФИО, дата рождения, серия, номер, кем и когда выдан документ, сведения о регистрации
  • Обязательно должно быть написано, что деньги передаются по договору
  • Подпись продавца, такая же, как в паспорте

Часто расписку отдельно не оформляют. Для удобства стороны расписываются о получении денег в самом договоре. 

Скачать образец расписки »

Предложенные образцы являются типовыми формами и могут не учитывать нюансы конкретной ситуации. Внимательно заполняйте предложенные пункты и, при необходимости, изменяйте или добавляйте условия, соответствующие вашим интересам. 

Помните, что оформление сделок с недвижимостью — это комплексный процесс, и подписание необходимых документов является в нем лишь одним из этапов, который сам по себе не может гарантировать безопасности сделки на 100%.  

Что делать, если предоплату не отдают?

Возвращать деньги через суд. Но сначала нужно письменно сообщить продавцу о требовании вернуть деньги и причине возврата. Это делается телеграммой с уведомлением о вручении.

Почти в 100% случаев, если все сделано правильно и покупатель действительно не несет ответственности за несостоявшуюся сделку, суд встанет на его сторону.

Запомнить

Внесение аванса или задатка требует понимания юридических нюансов и внимательности. Если вы ведете дела самостоятельно, без помощи риелтора или юриста, то нужно быть максимально въедливым, предусмотрительным и настойчивым. Не устраивает что-то в договоре или чего-то не хватает — меняйте его!

Если же вы не готовы упорно отстаивать свои интересы, лучше нанять специалиста для проведения сделки. Такое сопровождение стоит от 20 до 50 тысяч рублей.

Как безопасно передать деньги продавцу 

Источник: https://blog.DomClick.ru/post/avans-ili-zadatok-kak-pravilno-oformit-predoplatu-za-kvartiru

Аванс за квартиру — чем отличается от задатка, можно ли вернуть, если передумали покупать?

Возвращается ли аванс по предварительному договору купли продажи квартиры?

При покупке квартиры от вас могут потребовать внести определенный денежный взнос в качестве предоплаты. После ознакомления с правоустанавливающими документами на жилое помещение и проверки паспортов собственников необходимо составить предварительный договор. В нем прописываются все условия покупки квартиры, из которых основными являются цена и порядок расчетов.

После составления договора необходимо внести предоплату в качестве гарантий выполнения договорных условий и подтверждения серьезности ваших намерений. Это может быть аванс или задаток.

Аванс и Задаток – это определенная денежная сумма, которую вносит покупатель собственнику жилья в счет оплаты за покупаемый объект. Документы составляются в письменной форме на бумаге и служат дополнением к предварительному договору.

  • Аванс – это предоплата, которая не является юридическим документом и при срыве сделки возвращается покупателю. При этом сторона, по вине которой не состоялась сделка, не несет финансовых потерь.
  • Задаток – это определенные финансовые обязательства участников сделки. В случае срыва сделки виновник несет денежные потери, равные сумме задатка (статья 381 ГК РФ).

Важно! Разница между авансом и задатком только в финансовых последствиях. Если аванс может принять на себя агентство недвижимости, то задаток только собственник квартиры.

Понятие аванса и задатка. В чем отличие между авансом от задатка рассмотрено в данном видео:

Основная причина возникновения проблем с возвращением аванса

При определенных обстоятельствах сделка купли-продажи квартиры может не состояться, даже после заключения предварительного договора и внесения аванса. В этом случае вся денежная сумма возвращается покупателю независимо от причин по которой она не состоялась.

Если продавец передумал продавать квартиру, то он возвращает всю сумму покупателю. При этом он не обязан объяснять причину своего отказа от покупки. Однако, продавец может отказать и в возврате аванса, мотивируя это тем, что он внес эту сумму в качестве предоплаты за другую квартиру.

Если по-хорошему договориться не удается, то необходимо написать в судебные органы исковое заявление с требованием возврата всей суммы аванса, оформленного по образцу. В этом случае вы можете рассчитывать на итоговый успех и решение суда будет в вашу пользу.

Аванс – это намерение о покупке, а не обязательство. Вы не обязаны покупать объект недвижимости, если передумали или у вас возникли другие причины отказаться от приобретения данной квартиры.

Возвращение при срыве сделки покупателем

Если сделка не состоялась по вашей вине и вы хотите вернуть авансовый платеж, то обращаетесь с просьбой о возврате к собственнику квартиры. Продавец возвращает деньги в добровольном порядке, и все предварительные договоренности и соглашения разрываются. В этом случае каждый участник остается при своих интересах.

Однако продавец может не возвращать аванс и не выдавать документы, мотивируя это тем, что раз вы внесли деньги, то обязаны купить квартиру. В этом случае необходимо направить письменное уведомление с просьбой вернуть аванс.

Если это не помогает, то составляется исковое заявление в судебные органы по месту своей регистрации или регистрации собственника квартиры. К заявлению прикладываются копии всех документов:

  • предварительный договор;
  • договор аванса;
  • расписка;
  • уведомление или отметка о вручении данного требования.

Справка: Вся документация подается в трех экземплярах. Один направляется в суд, другой остается у истца, а третий передается ответчику.

Бывают ситуации, когда продавец намеренно включает пункт о невозврате аванса в случае отказа от покупки квартиры. Фишка такого договора в том, что обязательства накладываются только на покупателя, а собственник не несет ответственности за срыв сделки. Если вы обращаетесь в суд, то в этом случае можете проиграть дело, так как сами подписались под соглашением.

Также можно потребовать денежную компенсацию за несвоевременный возврат аванса (статья 381). Обычно такие требования прописываются в предварительном договоре. Судебные разбирательства могут длиться не одно заседание и все судебные издержки возлагаются на проигравшую сторону.

Как вернуть у риэлтора или агентства недвижимости?

Если собственник квартиры проживает в другом городе, то он может поручить заниматься продажей объекта агентству недвижимости. При этом он заключает с ним договор об оказании посреднических услуг, предоставляет копии паспорта и правоустанавливающих документов на жилое помещение.

В этом случае вы будете иметь дело с риэлторами, которые составят предварительный договор и договор аванса. После подписания, вносится определенная денежная сумма в качестве предоплаты и директор агентства берет ее под расписку на временное хранение.

Внимание! Агентство недвижимости может заключить с вами только предварительный договор и оформить предоплату в виде аванса. Задаток может получить только собственник квартиры или агентство на основании нотариальной доверенности.

Риэлтор постарается включить в предварительный договор пункт о невозврате всей денежной суммы (аванса) в случае отказа от покупки квартиры. Он заранее предупредит вас об этом, так как ему не нужны последующие разбирательства, которые могут отразиться на репутации. Подписывая данный договор, вы соглашаетесь с тем, что в случае отказа от покупки квартиры авансовый платеж остается у агентства.

При подписании такого соглашения агентство недвижимости не несет ответственности за срыв сделки и в случае отказа собственника продавать квартиру вернет вам всю сумму. При отказе нужно написать претензию.

Тем не менее, если вы передумали покупать квартиру и хотели бы вернуть внесенную сумму, то можете обратиться с исковым заявлением в суд. Авансовый платеж не несет материальной ответственности сторон и внесение пункта о невозврате денег противоречит законодательным нормам (статья 421, 422 ГК РФ).

Статья 422 ГК РФ. Договор и закон

  1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
  2. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В этом случае вы можете рассчитывать на положительный исход дела, но лучше заранее все обдумать, прежде чем подписывать документы и вносить деньги.

Можете ли вы вернуть по расписке?

Если покупкой квартирой вы занимаетесь самостоятельно и не хотите иметь дело с риэлторами, то составить грамотно предварительный договор и авансовый платеж вы не сможете. В этом случае все договоренности и внесение предоплаты можно оформить по расписке. В ней указываются:

  1. данные участников сделки;
  2. данные об объекте (адрес, этаж, площадь, кадастровый номер);
  3. стоимость;
  4. вносимая сумма.

После составления расписки собственник ставит свою подпись, тем самым подтверждая, что он получил определенную денежную сумму. У вас на руках остается расписка, а у продавца деньги.

Внесение аванса по расписке не накладывает на участников сделки материальных обязательств. Расписка пишется от руки собственником квартиры и является аналогом авансового платежа. Если он передумал продавать квартиру, то возвращает всю денежную сумму.

Покупатель также может отказаться от приобретения недвижимости и потребовать вернуть всю сумму. В этом случае собственник возвращает вам деньги в обмен на расписку. Если продавец отказывается вернуть деньги, то процедура возврата аналогична при внесении аванса.

Исковое заявление о возврате

Если сделка не состоялась, то можно потребовать возвращения аванса в полном объеме. В случае отказа необходимо направить требование возврата телеграммой или письмом с уведомлением. После чего составить исковое заявление в суд по месту прописки и приложить копии документов на основании которых затребован возврат денежной суммы, а именно:

  • копию паспорта истца (лицевая сторона и прописка);
  • предварительный договор и авансовый платеж (копии);
  • расписка в получении денег (копия);
  • уведомление письмом или телеграммой;
  • исковое заявление (копия);
  • квитанция об уплате государственной пошлины (копия).

В образце искового заявления о возврате указывается:

  1. наименование суда, в который вы обращаетесь;
  2. сведения об истце и ответчике;
  3. детальное описание обстоятельств, при которых вносился аванс;
  4. предпринятые меры для мирного урегулирования спорных моментов;
  5. сумма задолженности, плюс дополнительные расходы (составление иска, квитанция об уплате госпошлины и т.д).

Справка: Если в договоре не прописывались штрафные санкции, то при правильном составлении иска вам возвратят авансовый платеж, возместят все подтвержденные расходы. Также вы можете потребовать возмещение морального ущерба.

Аванс – это предоплата, которая не является юридическим документом и при срыве сделки возвращается покупателю. При этом сторона, по вине которой не состоялась сделка, не несет финансовых потерь.

Аванс не возвращается в том случае, если в договоре прописываются условия, при которых он остается у продавца (штраф, моральный ущерб при отказе от покупки и т.д.), нет — в остальных.

Тем не менее авансовый платеж не несет материальной ответственности сторон и внесение пункта о невозврате денег противоречит законодательным нормам (статья 421, 422 ГК РФ).

Предоплата не возвращается, если она оформлена задатком. В этом случае, если сделка срывается по вашей вине, то вернуть денежные средства вы не сможете (статья 381 п.2 ГК РФ). Можно оформить претензию на возврат по образцу.

При подписании договоров будьте внимательны и обращайте внимание на условия сделки. Если вы ни разу не сталкивались с покупкой квартиры и оформлением документов, то обратитесь к риэлтору или юристу. Он проконсультирует вас, поможет составить необходимые документы и доведет до регистрационной палаты.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/pokupka/vozvrat-avansa.html

Юр-Центр Консульт
Добавить комментарий