Возможна ли приватизация,если родственник психически недееспособен?

Квартира на контроле, или Сюрприз из психинтерната

Возможна ли приватизация,если родственник психически недееспособен?
Рассмотрим риск покупки квартиры с человеком – «невидимкой», когда-то признанным недееспособным.
Когда суд признает человека недееспособным, ему назначается опекун. Его обязанность – контролировать все, что связано с интересами его подопечного.

В случае когда человек был признан недееспсобным и помещен в психоневрологический интернат (ПНИ), по закону директор этого ПНИ автоматически становится его опекуном. Если недееспособный выбыл из квартиры, где имел долю в собственности, то здесь все понятно: эта доля за ним так и остается.

Однако если он выбыл из квартиры, которая на тот момент не была приватизирована, то за ним остается право проживания, если там продолжают жить его родственники.

Случай из практики

«Был случай, когда несовершеннолетний выбыл в ПНИ и был снят с регистрации, – рассказывает генеральный директор Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости» Анна Максимова. – Спустя четыре года родственники приватизировали квартиру, а по прошествии более шести лет решили улучшить жилищные условия. Как полагается, они идут за справками по форма 7 и по форме 9 и вдруг обнаруживают, что существует ограничение в виде контроля социальной службы. Выяснилось, что его уставил ПНИ, куда давно выписался недееспособный». По закону 1995 года «Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации» за инвалидом в течение всего времени пребывания в стационарном учреждении социального обслуживания сохраняется право пользования помещением. Впрочем, это относится только к жилью, занятому по договору социального найма в домах государственного или муниципального жилищного фонда. Разумеется, продать находящуюся под контролем ПНИ квартиру родственники не могут. Точнее, возможность продать такую недвижимость есть – наблюдение со стороны социальных служб необязательно является препятствием для купли-продажи, но покупатель, как правило, от сомнительных сделок отказывается. Как рассказал член правления Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Петр Герасименко, «если некий гражданин, посчитавший себя обделенным, вдруг объявится и докажет в суде, что он находился в коме или работал шпионом под прикрытием, то сделка вполне может быть оспорена – и для его сособственников, и для новых покупателей результат может оказаться печальным». При попытке собственников отменить этот «ПНИ-контроль» можно с большой вероятностью получить судебный отказ. В суде могут сообщить, что приватизация не является основанием для утраты права пользования недееспособным гражданином. «Такие решения судов возможны, но, на мой взгляд, они неоднозначны, – говорит Анна Маскимова. – Потому что законы, регулирующие вопросы государственной собственности, к приватизированному жилью, имеющему собственников в виде физических лиц, применять нельзя. Но, к сожалению, у суда может быть иное мнение».

Что делать?

Юристы предостерегают своих клиентов от покупки квартир, где когда-то был прописан недееспособный гражданин. Выявляют таких граждан «окололегальными» методами – хорошие юристы имеют личные связи в государственных структурах и могут быстро «пробить» историю прописок и выписок по конкретному адресу. К сожалению, очень часто покупатели игнорируют проверку «чистоты» квартиры. К тому же далеко не все юридические фирмы умеют качественно выполнить свои обязательства. Поэтому, если вдруг когда-то выписанный из квартиры и признанный недееспособным гражданин все-таки свалится, как снег на голову, то новому собственнику не останется ничего, кроме судебной тяжбы. Поскольку опекун или сам недееспособный (вновь признанный судом дееспособным) будет отстаивать свои права на пользование жилой площадью, подавать иск «о нечинении препятствий», либо «устранении препятствий» в пользовании квартирой. Незадачливым новоселам придется заручиться поддержкой высококвалифицированных юристов и отстаивать свои права. Исход прогнозировать трудно. Решения судей часто субъективны, а на весах правосудия сирота из интерната запросто может выиграть добросовестного покупателя.

Справка:
Статья 29 ГК РФ. Признание гражданина недееспособным

1. Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека. 2. От имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун. 3. Если основания, в силу которых гражданин был признан недееспособным, отпали, суд признает его дееспособным. На основании решения суда отменяется установленная над ним опека.

Источник: Бюллетень Недвижимости

Версия для печати

Источник: http://www.gilproekt.ru/visitors/directory_detail/8075.html

Зачем вести в суд родную бабушку

Возможна ли приватизация,если родственник психически недееспособен?

Моя бабушка стала странно себя вести. Может забыть, какой сегодня день, назвать меня чужим именем или одеться не по погоде. Вроде бы все нормально, а потом раз — и как будто другой человек. Никаких психиатрических диагнозов у нее пока нет, списываю это на возраст.

У бабушки есть дочь — моя мама. Мы с мамой живем отдельно, но хотим забрать бабушку к себе. За ней теперь нужен присмотр, и мы боимся, что она может переписать на кого-то квартиру, которую заработала тяжелым трудом. Лучше мы будем ее сдавать или даже продадим, чтобы обеспечить бабушке достойный уход и лечение.

Как сделать так, чтобы бабушка не смогла распорядиться квартирой без нашего ведома, а мама смогла заключать договоры аренды или купли-продажи? Вроде бы для этого нужно оформить недееспособность. Объясните, как это сделать и куда вообще обращаться?

Дарья

Есть мнение, что неприлично думать об ограничении прав собственника, но на самом деле это признак юридической грамотности.

Лучше признать человека недееспособным и сохранить его имущество без потери качества жизни, чем потом ходить по судам в надежде вернуть квартиру.

А мошенников и проходимцев вокруг пожилых и нездоровых людей всегда много. Иногда они даже вступают в брак, потом жалеют об этом, а жилье уже не вернуть.

Каждый человек имеет гражданские права и обязанности. Например, он может покупать и продавать имущество, вступать в брак, работать, заниматься бизнесом, подавать в суд и платить налоги.

Бывает так, что человек заболел и перестал понимать, что делает. Причиной могут быть психические отклонения, алкоголизм или наркомания. Он не отдает отчет в своих поступках, не понимает, что подписывает и какую сделку заключает. Такого человека можно признать недееспособным и установить над ним опеку.

Недееспособным человека может признать только суд. Не родственники, не врачи, а именно суд. Другого пути нет. Никакой диагноз, заключение врача или официальная выписка из психдиспансера не делают человека недееспособным автоматически и не дают никому права распоряжаться его имуществом.

Признать человека недееспособным не может кто угодно. Вот кто может подать заявление:

  1. члены семьи;
  2. близкие родственники;
  3. органы опеки и попечительства;
  4. психдиспансер со стационаром или больница.

В разных ситуациях список таких лиц отличается. Все условия перечислены в ст. 281 ГПК.

Такое дело будут рассматривать в порядке особого производства. То есть суд рассматривает не спор о каком-то праве, а устанавливает юридический факт. При этом нет противоположной стороны, которая была бы ответчиком, никто ни с кем не спорит.

Без суда обойтись нельзя, но это и не решение конфликта двух сторон, а такая процедура. Мама подает не иск к бабушке, а просто заявление. То есть мама с бабушкой не судится, а бабушка не ответчик. В порядке особого производства рассматривают много других дел. Например, так вносят исправления в документы. Вроде бы и суд, а на самом деле только звучит громко — всего лишь формальность.

В заявлении нужно указать основания для признания бабушки недееспособной, подтвердить ее психическое расстройство, которое мешает ей руководить своими действиями. До этого нужно пройти обследование у врача.

Проконсультируйтесь с психиатром: они разбираются в таких вопросах и подскажут, как вести беседу, чтобы не обидеть пожилого человека и разобраться в состоянии его здоровья.

Ваша семья будет не первой, кому приходится пройти этот путь, но иногда это на самом деле единственное правильное решение во благо близкого человека.

Кроме заявления, для суда нужны такие документы:

  1. Квитанция об оплате госпошлины — 300 рублей. Других расходов нет.
  2. Документы о подтверждении родства. Вашей маме подойдет свидетельство о рождении.
  3. Заключение психиатра или выписка из карты с диагнозом. Если документы не выдают, нужно написать ходатайство, чтобы их предоставили по запросу судьи.
  4. Ходатайство о назначении экспертизы. Если бабушка не обследовалась и у нее нет диагноза, экспертизу назначит суд. Ее могут провести даже принудительно, но до такого с близким человеком лучше не доводить. Хотя бывает всякое — иногда это единственная возможность обеспечить уход и лечение.

Суд будет проверять все доказательства из заявления. Могут вызвать свидетелей — например, соседей, которые подтвердят, что бабушка выходила зимой раздетая или подолгу стоит на балконе, а их давно не узнает. Свидетелями могут стать терапевт из поликлиники, сотрудник соцзащиты, почтальон или продавец из магазина. Учтут диагнозы, справки и результаты экспертизы.

Одного только психиатрического диагноза мало. Суд должен установить связь: есть вот такое расстройство, и из-за него бабушка не может руководить своими действиями. Если такой связи нет, недееспособной ее не признают.

Суд может ограничить дееспособность. Например, бабушка сможет ходить в магазин, снимать деньги в банкомате, посещать врача, а вот продать свою квартиру не сможет.

Если ваша мама станет опекуном, то бабушка уже не сможет продать или подарить квартиру, а вот мама сможет — но это будет не так просто. Она будет получать за бабушку пенсию, подписывать за нее документы и принимать важные решения.

У опекуна есть обязанности: мама должна будет жить с бабушкой, ухаживать за ней и стараться сделать так, чтобы бабушка поправилась.

Тратить бабушкины деньги можно без согласования с органами опеки, но нужно будет отчитываться о некоторых расходах. Например, продукты, одежду и средства гигиены можно покупать без отчета, а о крупных покупках и лечении придется сообщать каждый год и подтверждать чеками.

Опекун сможет продать квартиру, но только с разрешения органов опеки и если это в интересах бабушки. Например, нужны деньги на ее лечение или вы хотите продать две квартиры, чтобы купить жилье побольше и выделить бабушке отдельную комнату. Просто так найти покупателя, получить от него деньги и переоформить жилье на свое усмотрение мама не сможет.

Если маме разрешат продать квартиру, ей не нужно оформлять доверенность или еще какой-то документ. Но это все равно не значит, что мама сама сразу станет собственницей квартиры или денег на вкладе бабушки. На бабушку нельзя оформить кредит, заложить ее квартиру, а вот сдавать ее недвижимость можно — если там никто не живет, а органы опеки не против.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/nedeesposobnaya-babushka/

Психически нездоровый родственник продал вашу квартиру. Что делать

Возможна ли приватизация,если родственник психически недееспособен?

Для всей семьи настает трагедия, когда она узнает, что единственную квартиру продал психически нездоровый родственник. Нужно срочно бежать в суд и оспаривать сделку. Росреестр обещает сформировать общероссийскую базу недееспособных лиц.

Это должно снизить количество сомнительных сделок купли-продажи недвижимости. Но и покупателю такого жилья зачастую не легче. Ведь он зачастую остается и без денег, и без квартиры.

Кто защитит обе стороны сделки в данном экстраординарном случае?

Психически больной человек не способен адекватно оценивать свои поступки. И, не осознавая последствий, он может причинить им большой вред, в том числе и посредство продажи имущества. Но родственников, без ведома которых это было сделано, защищает закон, признавая такую сделку ничтожной.

По нынешнему законодательству, признать человека недееспособным можно только в судебном порядке. Сделать это могут близкие родственники больного человека (родители, братья, сестры и дети) или профильные учреждения( психиатрические, психоневрологические, а также органы опеки) согласно ст. 29 Гражданского кодекса РФ.

Согласно новым поправкам в Гражданский Кодекс, основаниями для признания лица недееспособными помимо алкоголизма, наркомании и психического заболевания теперь является и игровая зависимость.

При подаче соответствующего судебного иска нужно подробно описать обстоятельства, обосновывающие ненормальное поведение родственника и приложить документы о родстве.

Судебная практика

Обычно признание лица недееспособным проходит в два – три заседания. Суд должен проанализировать юридические и медицинские критерии. То есть, подтвердить, что данный гражданин не может отдавать отчет своим действиям.

На предварительном заседании, если ситуация неочевидна, судья отправляет «подозреваемого» на судебно-психиатрическую экспертизу. Если гражданин отказывается проходить ее добровольно, она будет сделана принудительно. Но, согласно постановлению Конституционного суда РФ от 27.02.2009 г., одной экспертизы недостаточно.

Поэтому если «больной» плохо себя чувствует и не может физически присутствовать в зале суда, заседание проводится у него в квартире или в медучреждении.

По закону, у «подозреваемого» должна быть возможность высказать свою позицию, а если это невозможно, тогда за него говорят лично им выбранные представители.

Закон изначально считает каждого совершеннолетнего человека дееспособным, если не доказано обратное.

Оными, кроме заключения судебно-психиатрической экспертизы могут, например, служить справки о нахождении гражданина на учете в психиатрическом диспансере, справки медико-социальной экспертизы, другие медсправки, а также доказательства отсутствия у гражданина возможности руководить своими действиями и осознавать их значение (материалы следственных органов, свидетельские показания, заключения ранее проводившихся экспертиз и т. д.).

На судебном заседании могут присутствовать лица, отстаивающие противоположную точку зрения. Соответственно, они также приводят доказательства.

Ответственность опекуна

Нередки случаи обращения в суд с целью признания гражданина недееспособным ввиду корыстного мотива – чтобы продать его имущество. Это не означает, что опекун гражданина автоматически становится собственником его имущества. Он всего лишь «местоблюститель», подотчетный органам опеки, с которыми необходимо согласовывать действия.

Единственным случаем, когда органы опеки разрешат опекуну продать жилье подопечного – необходимость дорогостоящего лечения, на финансирование которого нет других источников.

Кто защитит добросовестного приобретателя?

Поправки в 302-ФЗ ввели термин «ограниченно дееспособные лица». Таким гражданам назначается не опека, а попечительство. Это означает, что при продаже недвижимости данным гражданином сделка признается недействительной только по иску попечителя.

Когда же спор о дееспособности заходит уже после того, как родственник продал квартиру, адвокаты рекомендуют сразу предъявлять не один, а два иска. Первый – о недееспособности, и в ходе слушаний доказывать, что продавец себя не контролировал на момент сделки. Второй – о недействительности сделки.

Напомним, сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, является ничтожной согласно статье 171 ГК РФ. А статья 177 ГК РФ позволяет оспорить сделку, совершенную пусть и дееспособным гражданином, но в момент ее совершения находившемся в состоянии, когда он был не способен понимать значение действий или руководить ими.

Нормы статьи 302 ГК РФ о добросовестном приобретателе в данном случае не применяются, и приобретенное жилье подлежит обязательному возврату. То есть единственный шанс для покупателя сохранить приобретение дает пропущенный срок исковой давности.

В итоге…

По данным Всемирной Организации здравоохранения, каждый пятый человек в мире имеет психическое или поведенческое отклонение. Риск нарваться на такого продавца у добросовестного покупателя чрезвычайно высок. Так что гражданам, планирующим покупку жилья на вторичном рынке, лучше на всякий случай застраховаться от риска утраты собственности.

Также нелишне будет попросить продавца принести медицинскую справку о том, что он не состоит на учете психоневрологическом или наркологическом диспансерах.

Было бы совсем хорошо, если у покупателя будет на руках медицинское освидетельствование врачом-специалистом с выдачей письменного заключения о состоянии продавца в момент совершения сделки.

Кстати, риелторы обычно обязывают проходить подобное освидетельствование продавцов преклонного возраста.

В Основах законодательства РФ о нотариате есть положение о том, что нотариус обязан проверить дееспособность физического лица, обратившегося к нему за совершением нотариального действия. А вступивший в силу с 1 января 2015 года ФЗ № 457 повысил доказательную силу нотариального акта, приравняв его по юридическому статусу к судебному решению.

Однако нотариус может лишь проверить удостоверяющий личность документ и убедиться, что возраст гражданского совершеннолетия достигнут. А этого явно недостаточно. Таким образом, справка о дееспособности, выданная нотариусов, может быть оспорена.

С 1 января 2016 года Росреестр намерен по запросам уполномоченных лиц предоставлять информацию «о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным». То есть, появится закрытая электронная база всех недееспособных россиян. Но ведомство не будет нести ответственность за финансовую и техническую сторону сделки.

Это будет действенной мерой, если в базу Росреестра не будут попадать адекватные люди ошибочным образом.

Источник: https://xn-----llcfqrdmdwk.xn--p1ai/eto-interesno/psikhicheski-nezdorovyj-rodstvennik-prodal-vashu-kvartiru-chto-delat

Юр-Центр Консульт
Добавить комментарий