Как доказать право собственности покупателя, если продавец по ДКП умер?

Что делать, если собственник недвижимости умер или ликвидирован, а вы не зарегистрировали права?

Как доказать право собственности покупателя,  если продавец по ДКП умер?

22 Июл 2016

Закон связывает возникновение права собственности на недвижимое имущество с государственной регистрацией. И даже договор, который реально исполнен сторонами, не будет влиять на их отношения с третьими лицами до внесения сведений в реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП).

На практике возникают ситуации, когда продавец и покупатель подписали договор, передали недвижимость и деньги в оплату, однако зарегистрировать право не удалось: продавец умер (физическое лицо) или ликвидирован (юридическое лицо).

В законе нет прямого ответа на вопрос, как действовать покупателю в такой ситуации. Очевидно только одно – без судебного порядка не обойтись.

Применима аналогия закона (пункт 3 статьи 551 ГК РФ), когда суды приравнивают умершего (ликвидированного) продавца к лицу, которое уклоняется от регистрации прав на недвижимое имущество.

Что нужно доказывать в суде ?

Прежде чем обратиться в суд, сформулируйте предмет доказывания. Это даст возможность заранее собрать документы для положительного исхода дела. Анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что на заявителе лежит бремя доказывания:

– фактов, подтверждающих право продавца распоряжаться недвижимостью на момент совершения сделки;

– факта заключения и фактического исполнения договора;

– факта уклонения продавца от регистрации сделки;

– факта обращения в регистрирующий орган и получения отказа в государственной регистрации.

Таким образом, если вы добросовестный приобретатель, то на момент подписания договора купли-продажи недвижимости, вы должны были ознакомиться (а лучше получить копии): со свидетельством о праве собственности на объект недвижимости, выпиской из ЕГРП, документами, подтверждающими полномочия подписанта.

Кроме того, необходимо убедиться в фактическом владении вещью (объектом недвижимости): подписать акт приема-передачи, получить ключи от помещения, осмотреть земельный участок и пр.

Стандарт среднего разумного и осмотрительного поведения покупателя подразумевает и проверку объекта на наличие ограничений (запретов) на регистрацию права, арестов и др.

Договор должен быть подписан уполномоченным лицом и фактически исполнен: передан объект по акту и оплата за него. Способ оплаты здесь не имеет решающего значения: это может быть банковский перевод или оплата наличными в кассу, по расписке и др.

Факт уклонения продавца от регистрации сделки может подтверждаться письмами (претензиями) покупателя с требованием обеспечить явку продавца или уполномоченного представителя продавца в органы государственной регистрации.

В случае, если продавец умер (ликвидирован), это излишние доказательства (что логично, для такого письма просто нет надлежащего адресата).

Сведений о смерти физического лица (из органов загс) или о внесении записи о ликвидации юридического лица (распечатка с сайта ФНС России) будет достаточно.

Большинство судов исходят из того, что покупатель до обращения в суд, должен подать документы на государственную регистрацию права собственности.

Соответствующий пакет подается в органы Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) без заявления о регистрации права от продавца.

Росреестр отказывает во внесении записи о новом собственнике, и такой отказ позволяет покупателю обратиться в суд.

О чем просить суд в исковом заявлении?

Какое требование должно быть сформулировано в просительной части иска, чтобы суд удовлетворил требования? В случае с ликвидированной организацией-продавцом возможны несколько вариантов:

– иск о понуждении продавца совершить действия, необходимые для регистрации права за покупателем;

– иск о признании права собственности;

– иск о признании действий регистрирующего органа незаконными;

– иск с требованием о государственной регистрации перехода права собственности.

Какой вариант наиболее удачный? Разумеется, требование о государственной регистрации перехода права собственности.

Судебный акт, которым будет удовлетворено, такое заявление станет основанием для регистрации перехода права.

Иск о понуждении совершить действия априори бесперспективен (ответчика по такому требованию не существует). Иск о признании права применим в случаях, когда такое право оспаривается.

От собранных доказательств и правильно сформулированных в иске требований зависит исход дела, на кону в котором стоит недвижимое имущество. Будьте внимательны и готовьтесь к судебному процессу заранее.

Источник: https://CentralDep.ru/news/sobstvennik-nedvizhimosti-umer-ili-likvidirovan-a-vy-ne-zaregistrirovali-prava-chto-delat-pokupatelyu/

Смерть продавца до регистрации права собственности покупателя // Комментарий к Определению СКГД ВС РФ от 18.12.2018 №5-КГ18-228

Как доказать право собственности покупателя,  если продавец по ДКП умер?

Это дело могло бы стать блестящей иллюстрацией к таинственному владению недвижимостью и механизму переноса права собственности на неё, однако стало очередным юридическим уродцем.

Стороны заключили договор продажи квартиры и подписали акт приёма-передачи. Покупатель согласно договору оплатил цену. Он получил доступ в квартиру, где проживала его бывшая супруга-собственник, которая умерла в день подачи заявления о регистрации права.

Регистратор отказал во внесении записи в реестр, установив, что доверенность представителя продавца оказалась ненастоящей.

Ответчиком выступает ДГИ Москвы, которое претендует на квартиру в качестве выморочного имущества, ведь у продавца не оказалось наследников.

Истец обратился с иском не только к ДГИ Москвы, но и к Росреестру, отказавшему в регистрации по причине подтверждённых нотариусом сомнений в подлинности представленной доверенности продавца. Поскольку дело рассматривалось в порядке искового производства, действие регистратора не оспаривалось заявителем, то Росреестр должен был выступать третьим лицом, а не ответчиком.

Истец просил “возложить обязанность совершить ДЕЙСТВИЯ ПО ПЕРЕХОДУ ПРАВА собственности, ссылаясь на то, что по договору купли-продажи он ПРИОБРЁЛ право собственности”.

Действия – это юридический факт, а переход права – это эффект, последствия совершения юридического факта в силу закона или договора, мыслительная операция. Не бывает действий по переходу права. “Передать право” невозможно.

Само собой, требовать переноса уже приобретённого права собственности логически неверно.

Суд первой инстанции отказывает в праве собственности на спорную вещь обеим (!) сторонам. (Интересный способ решать правовые конфликты, правда? Соломон просто отдыхает). При этом суд полагает, что требование истца не подлежит удовлетворению, поскольку продавец не уклонялся от регистрации.

С этим трудно спорить, поскольку продавец был уже мёртв. Однако как быть покупателю с титулом на недвижимость суд не пояснил. Во встречном требовании ответчика суд также отказывает, мотивируя тем, что квартира продана по договору, а значит не входит в выморочное имущество.

Неясно, в каких астралах между продавцом и покупателем затерялось право собственности на квартиру?

Мосгорсуд твёрдо знает ответ на вопрос кому присудить столичную недвижимость. Оказывается, договор продажи квартиры от 11 октября 2016 года не был зарегистрирован. Это не опечатка: не переход права, а именно договор продажи недвижимости, который уже 3.5 года как не подлежал регистрации согласно изменениям в законе.

На самом деле, чтобы понять логику судов, надо на время подавить в себе “рафинированного цивилиста” (с). Мне это сделать достаточно легко, поскольку до сих пор не брезгую походами в суды общей юрисдикции (СОЮ).

Во-первых, иногда общая стратегия комплексного разрешения споров требует задействовать исковые средства, отнесённые к подведомоственности СОЮ.

Во-вторых, при всех недостатках СОЮ, районные судьи люди не гордые, зачастую, несмотря на загрузку, с удовольствием слушают тщательно обдуманные правовые позиции – для них это сущая экзотика. Одна судья как-то призналась мне, что ощущает себя на лекции по гражданскому праву )

Предположу, что внутренний монолог судов был примерно таким:

Районный суд: – Истец, вы не находите странным идти регистрировать сделку по поддельной доверенности в день смерти бывшей супруги? Как мне вам отказать? Ну вот, например, в п.3 ст.551 ГК написано, что покупатель вправе требовать регистрации, “если продавец уклоняется” от неё, а ваш продавец не уклонялся.

Мосгорсуд: – Истец, районный суд уже дал оценку вашему поведению. Плохо только, что спор о праве на квартиру не разрешил.

Но это мы исправим – квартиру присудить городу, потому что договор ваш не внушает доверие, как и доверенность, представленная регистратору.

Без последующей регистрации (неважно чего) он не имеет значения. Знаем мы как договоры накануне смерти заключаются; и не такое видели.

Верховный Суд: – Мосгорсуд, нельзя так с людьми, да и с гражданским правом тоже. Регистратор, установив, что доверенность поддельная, направил материалы в органы внутренних дел.

Те проверили, что между супругами были доверительные отношения и покупатель проявлял заботу о продавце вплоть до её кончины. Неловко, конечно, вышло с доверенностью, но это не повод лишать бывшего супруга права собственности на квартиру.

В общем, пока договор не оспорен, оснований в чём-то подозревать истца у нас нет…

Вероятно, нижестоящий суд, привыкший к ежедневному лицезрению человеческих пороков, не верит в подобное стечение обстоятельств. Однако, до тех пор, пока не установлены факты, подозрения в отношении истца являются лишь догадками.

Могло быть и так, что мужчина действительно ухаживал за беспомощной бывшей супругой, и она “продала” (из налоговых соображений) ему квартиру, то есть фактически подарила её. Однако формальности были улажены криво.

Что касается права продавца на квартиру, которая была нажита в период брака между сторонами договора, то, к примеру, супруга могла получить квартиру по наследству от матери в период брака, став 100% собственником жилья.

Другой вариант, при разводе супруги пришли в простой письменной форме к соглашению, что квартира остаётся у супруги, за которой право в реестре уже был зарегистрировано, в связи с чем отчуждение половины долей в праве собственности не требовало регистрации.

Третий вариант, супруги устно распределили имущество после развода, после чего бывший муж не только не заявлял иск супруге, но и подтвердил её унитарную собственность на квартиру посредством выкупа. Четвёртый вариант, супруги согласились при разводе, что в течение 5 лет бывшая жена получает 4 млн. руб, а он – квартиру, то есть продажа недвижимости – и есть способ распределения совместно нажитого имущества супругов.

P.S. Вопросы для анализа кейса:

1) Стал ли покупатель собственником, право которого противопоставимо всякому, кто знает о продаже ему квартиры? Или имущество попадает в наследственную массу в случае смерти продавца?

2) Требование покупателя по регистрации его права собственности на основании п.3 ст.

551 ГК связано с игнорированием судом противоправной воли продавца, удерживающего право на вещь, или с публично-правовой природой обязанности по регистрации права? Иначе говоря, можно ли считать, что продавец, передавший вещь покупателю, исполнил сделку, а обязанность по регистрации вытекает из закона и не входит в предмет самого договора? 

3) Почему Пленум ВС и ВАС №10/22 в п.62 в ситуации последующей смерти/ликвидации продавца придаёт столь большое значение передаче владения покупателю и уплате им денег продавцу в качестве условий удовлетворения требования покупателя по регистрации права собственности за ним?

4) Получил ли покупатель владение квартирой, в которой продолжал находиться продавец? Является ли такая ситуация совладением? Можно ли считать законным владение, полученное покупателем в результате смерти продавца, которая таким образом привела к исключительному фактическому господству покупателя над квартирой?

5) Должен ли был суд ставить на обсуждение вопрос о том, где находятся деньги, полученные продавцом за 2 недели до её смерти? Как их мог потратить больной человек, находящийся при смерти? Имеет ли правовое значение присвоение их продавцом, законно завладевшим квартирой вместе со всем находящимся в ней имуществом?

Источник: https://zakon.ru/Blogs/smert_prodavca_do_registracii_prava_sobstvennosti_pokupatelya__kommentarij_k_opredeleniyu_skgd_vs_rf/76659

Юр-Центр Консульт
Добавить комментарий