Как быть, скрытые дефекты при покупке квартиры?

Скрытые дефекты квартир в новостройках

Как быть, скрытые дефекты при покупке квартиры?

Треть россиян недовольна качеством строительства нового жилья. Такие данные приводит Фонд «Общественное мнение».

Застройщики, в свою очередь, приводят иную статистику – 80% претензий покупателей квартир являются необоснованными. Такие жалобы иначе, как придирками, назвать нельзя.

Так в чем же дело: в низком качестве строительства или завышенных ожиданиях покупателей? И, если в квартире обнаружилась проблема, на что покупатель имеет право?

При первичном осмотре квартиры до подписания акта приемки-передачи не все недостатки удается выявить. Скрытые дефекты обнаруживаются в процессе эксплуатации, причем в самых неожиданных частях квартиры. Вот неполный список недочетов, на которые чаще всего жалуются новоселы: 1. Трещины и микротрещины на стенах, которые появляются при усадке дома (трещины бывают сквозными); 2.

Негерметично установленные окна и балконные двери (промерзание и влажность стен вокруг оконной конструкции); 3. Неправильно установленные котельные и насосные, от которых исходит вибрация и шум; 4. Отсутствие вентиляции; 5. Неправильно смонтированная электропроводка (выявляется при замыкании); 6.

Отсутствие теплоизоляции в технических помещениях – промерзание стояков, порыв труб;

7. Плохая звукоизоляция – слышно все, что происходит в квартире соседей.

Евгений Лоскутов, генеральный директор ассоциации «Строй-доктор»: «В большинстве случаев причина появления дефектов – это некачественные строительные материалы или нарушение технологии выполнения работ. К сожалению, не все дефекты можно зафиксировать путем обычного визуального осмотра, даже если этот осмотр проводит квалифицированный специалист. Например, мостики холода, которые образуются на местах стыка теплоизоляционных материалов, могут проявить себя только в зимний период, а обнаружить их можно только после проведения тепловизионного обследования. В нашей практике был даже такой вопиющий случай, что целая стена туалета в новостройке, являющаяся наружной, была без теплоизоляционного слоя. В результате этого при отрицательных температурах у жильцов замерзала вода в бачке унитаза».

Однако эксперты отмечают, что скрытые дефекты носят преимущественно бытовой характер: дует, течет, щелкает и прочее. Зато никогда не вызывает сомнений надежность конструкции жилого здания.

Кирилл Ляшенко, директор по маркетингу и продажам «РЕНОВА-СтройГруп-Академическое»: «Недоделки бывают практически в любом элементе. Однако всё, что касается безопасности здания, проходит очень строгий контроль, проектные решения делаются с запасом. Ведь все понимают, что безопасность – прежде всего. А бытовые вещи… в любой инженерной системе бывают сбои, бывают сбои в качестве отделки и так далее».

Между тем, все обнаруженные дефекты должны быть устранены. Согласно закону «О защите прав потребителей» (ст. 29), собственник квартиры вправе по своему выбору требовать от строительной компании: 1.

безвозмездного устранения недостатков; 2. соответствующего уменьшения цены; 3.

расторжения договора, возврата денежных средств и уплаты процентов (в случае, если недостаток существенный, или он не был устранен в надлежащий срок).

4. возмещения понесенных расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.

Доказывать причину появления недостатка и его существенность дольщику самостоятельно в первые пять лет владения квартирой не нужно. На квартиры в новостройках, которые построены по 214-ФЗ (закон о долевом строительстве), действует гарантия. Если покупатель обратился с претензией в течение пяти лет после покупки, то застройщик должен за свой счет провести проверку и устранить недостаток.

А вот если дом строит жилищно-строительный кооператив, то пятилетняя гарантия законом не предусмотрена. Считается, что члены кооператива для себя плохо построить не могут.

Марина Тимошенкова, сопредседатель СРОО «Общество защиты прав потребителей Свердловской области»: «ЖСК не подпадает под закон о защите прав потребителей. Отношения ЖСК регулируется только Гражданским кодексом и Жилищным кодексом РФ, где ничего не сказано о гарантии. Срок гарантии определяется в договоре, зависит от того, о чем договорились стороны. Что касается долевого участия в строительстве, либо просто договора купли-продажи, то в законе «О защите прав потребителей» предусмотрена гарантия – пять лет, и в самом законе о долевом участии в строительстве предусмотрен данный срок».

Однако покупатель вправе предъявлять претензии застройщику, даже если гарантии нет, или ее срок уже истек. Единственное, покупателю придется доказывать в суде, что дефект возник до передачи квартиры. В случае успеха суд вынесет решение в отношении застройщика о выплате собственнику не только стоимости квартиры, но и разницу, на которую аналогичное жилье выросло в цене.

Алгоритм действий

Покупателю, обнаружившему в купленной квартире дефект, в первую очередь необходимо обратиться с письменной претензией в организацию, с которой подписан договор о приобретении жилья. Претензия пишется на имя руководителя организации. Письмо составляется в свободной форме с обязательным указанием перечня недостатков и требований.

Владимир Коликов, партнер ЮК «Генезис»: «Документ можно сначала отправить по факсу, затем – заказным письмом. Это даст впоследствии возможность требовать через суд штраф за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке».
 

Как правило, в каждой строительной компании есть служба контроля качества, которая занимается рассмотрением претензий покупателей.

Климент Фалалеев, управляющий директор Уральского филиала Группы ЛСР: «Обычно покупатель пишет нам письмо, если есть объективные недостатки, то мы их устраняем. Приходит служба сопровождения, делается осмотр, выставляется акт осмотра. А дальше мы смотрим, насколько претензии объективные. Если они возникли не в ходе эксплуатации, а это – конструктивные недостатки, мы их устраняем в сжатые сроки».

Законом закреплено, насколько сжатыми должны быть сроки.

Марина Тимошенкова, сопредседатель СРОО «Общество защиты прав потребителей Свердловской области»: «В Законе «О защите прав потребителей» они прописаны. Если требование – расторжение договора с требованием возврата денежных средств – это 10 календарных дней. Если требование – безвозмездное устранение недостатков, то максимальный срок – 45 календарных дней».

Если в течение установленного срока организация не предпринимает каких-либо действий в добровольном порядке, то тогда следует переходить к следующему этапу – судебному разбирательству.

По словам застройщиков, до суда споры с дольщиками доходят только в редких и исключительных случаях.

Однако по опыту «Общества по защите прав потребителей», в подавляющем большинстве случаев споры дольщиков, обратившихся в общество за помощью, решаются в суде.

Перед тем как подавать иск рекомендуется заказывать заключение специалиста экспертной организации.

Это позволит удостовериться в том, что дефект произошел по вине строительной компании, и есть смысл инициировать судебное разбирательство. Впрочем, дольщик может и не тратится на проведение экспертизы, если уверен в своей правоте.

В суде по требованию одной из сторон может быть назначена судебная экспертиза, оплата проведения которой ляжет на плечи проигравшего.

Случается, что суд владельцем квартиры выигран, но застройщик не исполняет судебное решение. Тогда наступает следующий этап – контроль выполнения решения суда. Вообще, эта функция возложена на службу судебных приставов. Но работу некоторых из них лучше контролировать лично, а в особых случаях обращаться к руководству службы или инициировать судебное разбирательство.

Претензии или придирки?

Часть поступающих жалоб на качество квартир не имеет ничего общего со строительством. Недовольство чаще всего вызывает отделка или сантехника, которая после эксплуатации перестала функционировать.

Александр Матофаев, директор АН «Атомстройкомплекс»: «Есть люди, которые всегда всем недовольны. Бывают такие обращения – на ламинате кто-то из рабочих черкнул сапогом или нет заглушек на плинтусах. Или неправильно поставлены синий с красным обозначения на кранах с холодной и горячей водой. Такое бывает, и по этим поводам пишут заявления. Их очень много».
 

Впрочем, большая часть существенных дефектов является следствием нарушения строительной технологии, отклонением от проекта на стадии реализации. Не секрет, что на любой стройке хватает неквалифицированных рабочих. И для того чтобы решить эту проблему профессиональное сообщество недавно выступило с инициативой – начать вести рейтинг подрядных организаций.

Андрей Бриль, глава Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге: «Мы сейчас такую экстремистскую вещь обсуждаем, как создание пула подрядчиков, которых мы считаем хорошими, и пула подрядчиков, которых мы считаем плохими. Мы еще об этом не договорились. Мы хотим, чтобы у нас появилось понимание того, что является стандартами, которые были бы закреплены в нашей классификации. Следующим шагом, мы хотим привязать это к конкретным компаниям с конкретными технологиями, с конкретной организацией труда».

Впрочем, у некоторых ключевых игроков строительного рынка Екатеринбурга высказанная инициатива не вызвала особого энтузиазма. Девелоперы уверены, что ать должен рынок.

Валерий Ананьев, генеральный директор НП «Атомстройкомплекс»: «Я не знаю, насколько нужен рейтинг. На мой взгляд, рейтинг должны выставлять не сами участники рынка – застройщики и подрядчики, а должны выставлять баллы те, кто сегодня реально пользуется жильем, и здесь очень важна обратная связь. Надо понимать, насколько они довольны, к чему есть нарекания. Нарекания, конечно, есть всегда – это же стройка, не завод. Могут возникнуть скрытые дефекты, иногда они легко устраняются, иногда это может быть дефект проекта. В любом случае, они должны быть максимально устранены по мере возможностей».

Правда, большинство уральцев приобретают жилье всего один-два раза в жизни. И может ли такой минимальный опыт помочь им в объективной оценке – вопрос открытый.

***

Скрытые дефекты покупатели квартир обнаруживают не только в объектах нижнего ценового сегмента, но и в квартирах уровня бизнес-класса. Впрочем, в некоторых случаях происхождение дефекта – не конструктивная недоработка, а неправильная эксплуатация. Например, перепланировка. Претензии в этом случае рекомендуется предъявлять не строителям, а себе или соседям.

 Евгения Курмачева

by HyperComments

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/second_estate/5318

7 скрытых недостатков квартиры, о которых не расскажут хозяева | Дом. Интерьер. Ремонт

Как быть, скрытые дефекты при покупке квартиры?

Хотя сами риэлторы и утверждают обратное, на рынке жилой недвижимости действует негласное правило – не признаваться в недостатках продаваемого жилья даже тогда, когда покупатель спрашивает прямо.

Это правило аппелирует к молчанию большинства даже самых честных собственников и риэлторов, ведь обнаруженный дефект может стать для потенциального покупателя причиной отказа от приобретения недвижимости или поводом потребовать уменьшения цены сделки соразмерно стоимости устранения недостатка.

Поэтому задача покупателя – самостоятельно обнаружить все недостатки квартиры, которые, как известно, бывают явные (неудачная планировка, крайний этаж, маленькая площадь, неровные стены, оторванные обои и т.п.) и скрытые.

Первые легко обнаружить при осмотре – они, кстати, уже были учтены при расчете цены предложения, а вот для поиска вторых придется потратить дополнительные время, силы и даже фантазию.

В помощь покупателям публикуем список 7 главных скрытых недостатков, о которых покупатели обычно узнают уже после покупки.

1. Негерметичные межпанельные швы

Проблема с межпанельными швами типична для панельных домов, в том числе и только что построенных – многие современные застройщики достаточно небрежно относятся к межшовной герметизации.

Отсюда проблемы – зимой швы промерзают, в межсезонье в них попадает дождевая влага и образуется плесень и грибки, в доме становится значительно холоднее. Многие собственники борются с этой проблемой изнутри – по мере появления черных пятен на стенах штукатурят стены и заделывают штукатуркой углы, переклеивают обои.

Но сырость и холод будут постоянными спутниками квартиры, пока межпанельные швы не будут заделаны снаружи промышленными альпинистами.

Как обнаружить:

Перед продажей квартиры хозяева обычно делают косметический ремонт в проблемных зонах. Поэтому всегда стоит посмотреть на стены и углы квартиры с улицы – обычно лопнувшие швы снаружи заметно. Зимой негерметичные швы выдаст холод от проблемных зон. Поводом насторожиться для покупателя станет и факт переклеивания хозяевами обоев на отдельном участке стен.

2. Проблемы с сантехникой

Как правило, при осмотре квартиры потенциальные покупатели ограничиваются осмотром санфаянса. Но не стоит забывать об осмотре сантехнических коммуникаций – их ремонт может значительно увеличить конечную стоимость квартиры.

Как обнаружить:

  • Визуально оцените состояние труб холодного и горячего водоснабжения – нет ли подтеков и ржавчины в местах соединений, нет ли следов старого ремонта в виде хомутов;
  • Направьте струю воды в раковину и подождите некоторое время – не побежит ли вода из сифона под раковиной (потом стоит так же оценить целостность сифона под ванной);
  • Обратите внимание, насколько хорошо открываются и закрываются вентили холодной и горячей воды;
  • После закрытия вентилей посмотрите – не продолжает ли бежать тонкой струйкой из крана вода;
  • Осмотрите пол ванной комнаты, особенно углы – нет ли сырости и грибка;
  • Поинтересуйтесь, когда был построен дом и меняли ли с момента постройки трубы – срок службы труб горячего водоснабжения составляет 15 лет, а холодного – 20-25 лет (хотя зарастать изнутри они начинают гораздо раньше).

3. Плохое отопление

Независимо, по какой причине батареи в квартире холодные – проблемы в работе всей центральной отопительной системы или особенности отопления отдельной квартиры – это всегда проблема для собственников, зачастую почти не решаемая.

Как обнаружить:

Если плохо отапливается весь дом, обнаружить это можно путем опроса соседей, а вот проблемы с отоплением в квартире (а бывают ситуации, когда в одной квартире зимой окна нараспашку и к батареям невозмоможно притронуться, а в другой обогреватель приходится круглосуточно держать включенным) можно выявить только в отопительный сезон. Если критерий тепла в квартире имеет первостепенное значение, жилье не стоит покупать летом.

4. Протекающая крыша

Протекающая крыша – проблема не только крайних, но и иногда предпоследних этажей. Решить ее, как известно, достаточно сложно, поскольку капитальный ремонт кровли требует значительных средств и различные отвечающие за ремонт дома организации идут на него крайне редко.

Как обнаружить:

Практически 100% плоских крыш начинает протекать почти сразу после постройки дома, в то время как традиционные двускатные крыши сохраняют гидроизоляцию в течение многих лет. В домах же с двускатной крышей в зону повышенного риска попадают угловые квартиры. Технический этаж (над последним жилым) уменьшает риск затопления квартир на крайних верхних этажах.

Эти общие положения стоит принять во внимание при покупке квартиры на верхнем этаже. Обнаружить же протекающую крышу легче всего в сезон таяния снега или проливных дождей, потому что после него хозяева протекающего жилья перед продажей скорее всего сделают косметический ремонт.

Помочь установить протечку поможет опрос соседей – если крыша течет, вряд ли она течет в одной конкретной квартире.

5. Неузаконенная перепланировка

Сегодня на рынке продается достаточно большое количество квартир с неузаконенной перепланировкой, которые стоят при этом немного ниже квартир-аналогов.

При покупке квартиры такой квартиры новый собственник обязуется привести квартиру в соответствии с техническим паспортом БТИ или узаконить перепланировку.

Такое узаконивание в лучшем случае, обойдется в круглую сумму денег, а в худшем осуществиться просто не сможет – например, если затронуты несущие конструкции, хозяина заставят за свой счет вернуть квартиру в исходное состояние.

Как обнаружить:

Посмотреть технический паспорт БТИ. К сожалению, потенциальные покупатели часто видят его уже на этапе оформления документов, когда отступать достаточно проблематично.

6. Нежелательные соседи

Как говорят, покупаешь не квартиру – покупаешь соседей.

Алкоголики, наркоманы, ненормальные, родители шумных маленьких детей, меломаны, любители хронического ремонта и просто неадекватные люди могут испортить проживание даже в самом комфортном жилище.

Поэтому до покупки жилья стоит подробно выяснить, кто проживает этажом выше, ниже и на той же лестничной площадке, где находится приобретаемая квартира.

Как обнаружить:

Во-первых, стоит обратиться за информацией к старшему по дому / председателю ТСЖ / любым жильцам дома – лучше, по возможности, получить информацию у нескольких источников. Во-вторых, стоит осмотреть сам подъезд и лестничные площадки этажом выше и ниже – мусор, исписанные стены, следы «туалета» расскажут о многом.

7. Проблемы с электропроводкой

Как правило, чем старше дом, тем выше вероятность, что электропроводку придется менять, хотя бывают исключения.

Как обнаружить:

Самостоятельно правильно оценить состояние электропроводки сложно, но можно попытаться:

  • Оцените состояние изоляции проводов – нет ли повреждений, следов оплавления;
  • Изучите розетки в квартире – есть ли такие, которые плохо держатся, выпадают, есть ли среди розеток оплавленные? Попросите хозяев по очереди включить в каждую розетку какой-нибудь электроприбор – нет ли искр?
  • Спросите хозяев – как часто «выбивает автомат» в квартире?

Источник: https://maxpark.com/community/1008/content/2062629

Как быть, если недостатки квартиры выявлены после подписания акта

Как быть, скрытые дефекты при покупке квартиры?

Продажа квартиры – это важная и сложная сделка, предполагающая операции с большими суммами денег. Однако, несмотря на масштабы сделок с недвижимостью, покупатель все равно остается потребителем. То есть, на него распространяется действие ФЗ №2300-1 «О защите прав потребителей» от 7 февраля 1992 года.

Для чего нужен передаточный акт при продаже квартиры?

Закон не обязывает составлять передаточный акт при продаже. В статьях 456-458 ГК РФ, регулирующих куплю-продажу, прописана только необходимость продавца передать товар покупателю.

Однако есть также статья 556 ГК РФ, касающаяся конкретно недвижимости. В ней прописано, что при продаже квартир необходимо составлять документ, который зафиксирует факт исполнения обязательства продавца. То есть, факт передачи недвижимости.

В законе не указано, что это должен быть именно передаточный акт. Но это наиболее удобная форма документа.

Передаточный акт наделен этими фунциями:

  • Фиксация факта того, что недвижимость была передана покупателю.
  • Фиксация состояния, в котором квартира была передана продавцом потребителю.
  • Подтверждение того, что объект недвижимости был осмотрен покупателем.

Последний пункт служит для того, чтобы предупредить споры о дефектах и недостатках, обнаруженных покупателем. Этот документ особенно актуален в том случае, если жилье покупается на вторичном рынке. Подписывая передаточный акт, потребитель подписывается под тем, что недвижимость была им осмотрена и ее состояние было ему известно.

Что делать покупателю, если уже после подписания акта он обнаружил дефекты? Продавец не может проигнорировать претензии на основании подписи, стоящей на передаточном акте. В части 2 статьи 556 ГК РФ прописано, что даже если потребитель согласился принять жилье с дефектами, это не освободит продавца от его обязательств.

К СВЕДЕНИЮ! Обнаружение недостатков после подписания передаточного акта – довольно распространенная ситуация.

Связано это с тем, что первый осмотр квартиры является довольно поверхностным. В ходе него можно обнаружить только видимые дефекты (трещины, старые отопительные трубы и прочее).

После самой покупки, уже на этапе эксплуатации недвижимости, становятся очевидными другие недостатки.

Порядок действий покупателя недвижимости

Что делать, если дефекты обнаружены после подписания передаточного акта? Рассмотрим основные шаги покупателя недвижимости.

Оформление претензии и ее направление продавцу

В интересах покупателя – сразу же после получения жилья в собственность осмотреть его на предмет недостатков. Связано это с тем, что претензию можно направить продавцу в строго оговоренные сроки. Они составляют 15 суток с даты передачи квартиры покупателю.

Потребитель может или потребовать свои деньги обратно, или заменить один товар другим (основание – статьи 14, 18, 19 ФЗ №2300-1 «ОЗПП» от 7 февраля 1992 года). В отношении квартиры обычно применяется вариант с возвратом.

То есть, потребитель возвращает жилье, а продавец возвращает ему деньги.

Претензия оформляется в свободной форме. В документе нужно изложить существенную информацию:

  • ФИО покупателя, его адрес и прочая контактная информация.
  • Информация о продавце: ФИО, адрес и прочее.
  • Дата и место покупки недвижимости.
  • Способ оплаты.
  • Адрес квартиры.
  • Обнаруженные дефекты, время и обстоятельства их выявления.
  • Причины того, что дефекты не были найдены перед подписанием акта.
  • Перечень требований к продавцу.

Требования претензии есть в пункте 1 статьи 18 ФЗ №2300-1. К этому документу рекомендуется приложить копии бумаг, подтверждающие факт покупки и оплаты. К примеру, это может быть договор купли-продажи.

Однако если он отсутствует, это не может считаться основанием для отказа в рассмотрении претензии (пункт 5 статьи 18 ФЗ №2300-1).Претензию рекомендуется составлять в двух экземплярах.

Лучше, чтобы на экземпляре покупателя стояла подпись продавца с указанием его ФИО и должности, а также печать. Нужно также проставить дату принятия претензии продавцом. Экземпляр со всеми подписями рекомендуется оставить при себе.

Этот документ будет являться подтверждением того, что покупатель действительно обращался к продавцу.

Если продавец отказывается принять бумагу, ее можно отправить по почте. Для этого нужно использовать заказное письмо. Эти дополнения к письму играют важную роль:

  • Опись вложения. Так покупатель сможет доказать, что в письме была именно претензия, а не пустой лист.
  • Уведомление о вручении. Позволит подтвердить, что продавец получил письмо.

То есть, заказное письмо поможет соблюсти претензионный порядок. А соблюдать его нужно, если есть вероятность обращения в суд (пункт 10 Правил, установленных Приказом Минкомсвязи РФ №234 от 31 июля 2014 года).

К СВЕДЕНИЮ! Если принимается решение о возврате недвижимости продавцу, факт возврата нужно задокументировать (пункт 5 статьи 503 ГК РФ, пункт 1 статьи 18 ФЗ №2300-1).

Обращение в суд

Обращаться в суд имеет смысл тогда, когда продавец отказывает в положительном рассмотрении претензии.

В этом случае нужно направить в суд заявление и документы, подтверждающие аргументацию истца (статьи 131 и 132 ГПК РФ).

Покупатель может потребовать не только возврата средств, но и возмещения убытков, расходов. К примеру, это могут быть траты на услуги адвоката (пункт 1 статьи 18 ФЗ №2300-1).

Если произошло нарушение срока рассмотрения требований потребителя, можно взыскать неустойку в объеме 1% от стоимости недвижимости (пункт 1 статьи 23 ФЗ №2300-1). Покупатель также может потребовать в суде возмещения морального вреда согласно статье 15 ФЗ №2300-1.

К СВЕДЕНИЮ! При обращении в суд нужно уплатить пошлину. Квитанцию об ее уплате требуется приложить к заявлению.

Особенности устранения дефектов, обнаруженных после подписания акта

Порядок действий после обнаружения недостатков определяется или соглашением сторон, или решением суда. Квартира может быть возвращена продавцу. Но есть и альтернативный вариант – исправление всех дефектов продавцом или застройщиком.

Недостатки купленного жилья можно подразделить на эти виды:

  • Очевидные. Это те дефекты, которые могут быть обнаружены обычным человеком в ходе первичного осмотра. Это человек, у которого нет специальных строительных знаний. Такими недостатками могут быть разбитые окна, вмятины на стене.
  • Скрытые. Это дефекты, которые может обнаружить только специалист в области строительства. К примеру, это звукоизоляция или теплоизоляция низкого качества, неверно установленные коммуникации.

Имеет ли смысл обращаться к застройщику? Все зависит от обнаруженных недостатков. Если обнаружен скрытый дефект, то он будет, скорее всего, исправлен.

Объясняется это тем, что покупатель был лишен возможности обнаружить недостаток при подписании акта. Если же выявлен очевидный дефект, добиться его исправления будет сложно.

В этом случае могут возникнуть вопросы о том, почему потребитель ничего не сказал о недостатках при покупке.

К СВЕДЕНИЮ! Даже если продавец откажет покупателю в его претензиях, последний всегда может обратиться в суд. Судьи, как правило, встают на сторону потребителя.

Источник: https://zakonius.ru/zhile-i-nedvizhimost/kak-byt-esli-nedostatki-kvartiry-vyyavleny-posle-podpisaniya-akta

Какова ответственность продавца за дефекты недвижимости при продаже дома или квартиры

Как быть, скрытые дефекты при покупке квартиры?

При продаже дома или квартиры продавец должен считаться с тем, что по отношению к покупателю он несёт ответственность за фактические недостатки недвижимости –дефекты.

Для продавца процесс перевода недвижимости не ограничивается одним лишь переводом права собственности и уплатой покупной цены, однако покупатель может предъявлять продавцу свои претензии по ответственности за дефекты недвижимости и постфактум.

Целью данной статьи является описание рисков, проистекающих для продавца из действующего правового порядка, а также способов их минимизации.

Что такое дефекты недвижимости?

Сперва необходимо определить, что является  дефектом недвижимости.

Дефект недвижимости — это ситуация, в которой фактическое состояние недвижимости не соответствует оговоренным качествам или же качествам стандартным (с учетом ее возраста и обычного износа). Среди фактических недостатков также различаются и т.н.

юридические дефекты, которые заключаются в том, что покупатель не получил правового статуса, который ему был гарантирован договором (т.е. недвижимость обременена правами третьих лиц).

В данной статье мы будем описывать только ответственность за фактические (технические) дефекты недвижимости.

Фактические дефекты недвижимости далее разделяются на явные и скрытые. Явным недостатком является дефект, который покупатель мог обнаружить при стандартном осмотре недвижимости, проявив должное внимание. Типичными случаями явных дефектов являются, например, разбитое окно, видимая трещина в стене и т.п.

Наоборот, скрытыми дефектами являются недостатки, которые невозможно обнаружить при стандартном осмотре недвижимости, и которые проявляются по истечении некоторого времени после покупки недвижимости и ее передачи. Типичными примерами скрытых дефектов являются, например, негерметичная канализации, скрытая плесень гипсокартоном, затекание/протекание воды, влажность и осыпающаяся плитка, недочёты в конструкции и т.п.

Ответственность продавца за дефекты

Продавец отвечает только за те дефекты, которые имела недвижимость в момент передачи недвижимости, т.к. этот момент и является моментом перехода ответственности и риска возникновения ущерба на покупателя.

Явные дефекты не могут быть предъявлены покупателем, поскольку считается, что покупатель о них знал и приобрел недвижимость уже с этими дефектами. Если продавец явно заверил покупателя, что недвижимость не имеет дефектов, то он отвечает и за явные дефекты.

Можно только порекомендовать, чтобы с точки зрения юридической чистоты сделки явные дефекты были указаны в договоре купли-продажи.

Однако, если явный дефект проявился в моменте передаче недвижимости, рекомендуем указать его в протоколе приема-передачи, а также срок или порядок его устранения.

Последующая рекламация/ претензия (т.е. по истечени какого то времени) будет проблематичной.

Вся ответственность продавца за недостатки касается по сути только скрытых дефектов. В качестве резюме ко всему вышеприведенному можно сказать, что ответственность продавца за недостатки возникает при исполнении нижеследующих условий:

  • Дефект должен существовать в моменте приема недвижимости покупателем;
  • при факте приеме недвижимости покупателем дефект не является явным;
  • дефект был выявлен впоследствии (после факта передачи недвижимости продавца покупателю).

В качестве примера ответственности продавца за скрытые дефекты можем привести случай, когда впоследствии (например, с наступлением зимы) окажется, что в доме не работает отопительная система. В случае, если будет установлено, что данное обстоятельство наблюдалось уже в прошлую зиму (т.е.

неполадка уже существовала в моменте передачи недвижимости), речь идет о скрытом дефекте, ответственность за который несёт продавец.

И наоборот, если отопительная система перестанет работать в результате неполадки после факта передачи недвижимости, продавец не несёт ответственности за этот дефект, поскольку не было выполнено условие наличия недостатка в моменте приёма недвижимости покупателем.

Покупатель имеет право заявить продавцу о скрытом дефекте недвижимости в течение 5-ти лет с момента приобретения права собственности. Если покупатель не заявит продавцу о скрытом дефекте недвижимости в вышеприведённый срок, то суд не признает претензию покупателя, если продавец возразит, что о дефекте не было заявлено вовремя.

Вышеприведённое временное ограничение не распространяется на заявление о скрытом дефекте в случае, если дефект является следствием обстоятельства, о котором продавец в моменте передачи вещи знал или должен был знать.

В качестве примера можно привести неправильно выбранный технический процесс, о котором продавец знал и который либо является причиной дефекта, либо таковым является.

В связи с уведомлением о дефекте покупатель также подаст продавцу свою претензию, следующую из ответственности продавца за дефекты.  В случае, если речь идет о скрытом дефекте, который возможно устранить, покупатель имеет право потребовать от продавца устранения скрытого дефекта или пропорциональную скидку с покупной цены.

В ситуации, когда скрытый дефект не подлежит устранению, а недвижимость не может быть использована стандартным и надлежащим образом (например, нарушена статика здания и т.п.

), покупатель имеет право требовать от продавца пропорциональной скидки с покупной цены, выйти из договора купли-продажи и, следовательно, требовать от продавца возврата всей покупной цены.

Способы ограничения ответственности продавца за скрытые дефекты

С целью избежать ответственности за дефекты в договорах о переводе часто встречаются формулировки, которые преследуют цель избавить продавца от этой ответственности.

Речь идет, прежде всего, о следующих формулировках: «недвижимость переводится на страх и риск покупателя» ( как это выглядит на чешском „nemovitost se na kupujícího převádí jak stojí a leží“, либо «недвижимость переводится на покупателя как единое целое»

(как это выглядит на чешском „nemovitost se na kupujícího převádí úhrnkem“)

 или «у покупателя была возможность заблаговременно установить все дефекты предмета продажи» (как это выглядит на чешском “kupující měl možnost všechny vady předmětu koupě v předstihu zjistit“).  Любые из указанных или подобных им положений не имеют должного эффекта, и не исключат или ограничат ответственности продавца.

Действует общее положение, что как единое целое можно перевести только совокупность вещей, а не отдельным образом определенную недвижимость.

Исключение ответственности продавца нельзя выводить даже из содержащегося в договоре общего заявления о том, что покупатель был ознакомлен с техническим состоянием недвижимости и т.п.

Ответственность продавца не исключена даже в том случае, если он знал о дефекте.

Если продавец хочет избавиться от ответственности за дефект, то он должен совершенно ясным образом обратить внимание покупателя на дефект недвижимости, и доказать этот факт в случае возможного судебного разбирательства.

Далее, закон позволяет заключить между продавцом и покупателем соглашение об освобождении продавца от ответственности за недостатки.

Таким образом можно исключить ответственность и за отдельные части недвижимости или ее составные части (например, отопительная система и т.п.).

Данное освобождение от ответственности требует согласия покупателя, которое, как показывает практика, весьма трудно получить.  Если покупатель не будет согласен с данным положением в договоре, то права по дефектному исполнению не должны ущемляться.

Как продавец может лишиться сотен тысяч

Учитывая то, что, как правило, при продаже более старой недвижимости всегда найдется какой-либо недостаток, адвокатские бюро, сотрудничая с авторизированными инженерами, предлагают услугу «обнаружения скрытых дефектов» и последующих переговоров о снижении покупной цены.

Адвокатские бюро располагают системами, которые автоматически их уведомят о том, что произошел перевод недвижимости, и автоматически составят письмо покупателю с предложением данной услуги. При помощи этого инструмента адвокатские бюро могут легко связаться с большим количеством покупателей.

А если вы продаёте недвижимость, то, наиболее вероятно, что свяжутся и с вашим покупателем. См. пример письма, которое получила наш клиент:

Предложение выглядит привлекательно, покупатель ничего не должен платить, и тем не менее, можно возвратить в среднем 389.

546,- Чк в виде договоренной скидки, что следует из предложения во флаере, который можно скачать здесь>>.

  Другое предложение подобной услуги можно найти например здесь: www.vasenaroky.cz/bydleni или www.zdravanemovitost.cz/zpetneprovereni

Как эффективно защититься?

Пытаясь предотвратить возможные неприятности, продавцу не остается ничего другого, как тщательно проверить продаваемый объект недвижимости и сообщить покупателю обо всех дефектах.

Учитывая ограниченную возможность продавца получить достоверную информацию о скрытых дефектах, можем порекомендовать составление профессионального технического заключения о переводимой недвижимости, в котором будет детально описано как техническое состояние недвижимости, так и все ее дефекты. Данное заключение будет приложением договора купли-продажи, с которым покупатель ознакомится и не будет заявлять, что не знал о возможных дефектах или техническом состоянии недвижимости. Данный порядок действий можно порекомендовать как единственный реальный и эффективный способ защиты против дополнительных претензий покупателей, проистекающих из ответственности за скрытые недостатки.

Пример из практики

Продавец г-н Конечный хотел сэкономить, и поэтому продал семейный дом без помощи агентства недвижимости. Покупатель ему предложил, что все правовые услуги заплатит он сам, что знает надежного адвоката, которая все подготовит. Продавец согласился с предложением. Все прошло гладко, покупатель принял недвижимость, и продавец получил деньги.

Примерно через три недели с продавцом связался проектант, нанятый покупателем для выполнения строительных изменений, который заявил об обнаружении скрытых дефектов, приведённых в техническом заключении на сумму 600.000,- Чк, с утверждением, что покупатель не знал об этих дефектах и требует скидки за скрытые дефекты.

Продавец твердил, что уведомил покупателя о некоторых дефектах во время первого просмотра, а об остальных указанных дефектах попросту не знал. Тем не менее, в договоре купли-продажи не были упомянуты даже известные дефекты.

Продавец пытался связаться с покупателем и объяснить возникшее недоразумение, однако последний утверждал, что ничего не помнит, ничего в этом не понимает, загружен работой и что все решает нанятый проектант.

В конце концов, после волокиты, которая длилась почти девять месяцев, и после получения досудебного уведомления от адвоката покупателя, согласился со скидкой за дефекты в размере 400.000,- Чк. Он боялся того, что при судебном разбирательстве ему придется уплатить судебные издержки и 600.000,- Чк, которые покупатель требовал в случае судебного разбирательства.

Гарантийная ответственность

В заключение ко всему вышесказанному я хотел бы добавить, что часто любительская общественность путает законную ответственность за дефекты, о которой повествует данная статья, и т.н. гарантийную ответственность.

Гарантийная ответственность фактически означает соглашение продавца и покупателя, что переводимая недвижимость не будет в течение определенного периода времени иметь дефекты (т.е. будет в течение определенного периода способной исполнять свою стандартную функцию или сохранит свои стандартные качества).

В таком случае, не имеет значения, имела ли недвижимость дефект уже в моменте перехода риска возникновения ущерба на покупателя, или же этот недостаток проявился уже впоследствии.

Этим договорным положением продавец гарантирует покупателю, что в течение установленного срока недвижимость не будет иметь дефектов, без учета того, в какой момент они возникли. С гарантийным сроком мы сталкиваемся прежде всего у новостроя, которые продают девелоперы т.н. потребителям (лицам, не являющимся предпринимателями).

Согласно превалирующему правовому мнению, девелоперы обязаны предоставить потребителям минимальный гарантийный срок 24 месяца. Однако, в отношениях между частными лицами мы обычно не сталкиваемся с оговоренной гарантийной ответственностью, равно как право на нее не установлено законом

Автором статьи является наш адвокат Ян Заичек.

Mgr. Jan Zajíček, advokát spolupracující s kanceláří RE/MAX Alfa

Источник: http://dinamareckova.com/kakova-otvetstvennost-prodavtsa-za-defekty-nedvizhimosti-pri-prodazhe-doma-ili-kvartiry/

Юр-Центр Консульт
Добавить комментарий