Как быть, если категория участка в кадастре противоречит ПЗЗ?

Оспаривание и признание недействующими правил землепользования и застройки

Как быть, если категория участка в кадастре противоречит ПЗЗ?

Расскажу о практике оспаривания и признания недействующими правил землепользования и застройки поселений и городских округов в части установления территориальных зон.

В соответствии с ч.ч. 2, 4 ст. 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки включают в себя, в частности, карту градостроительного зонирования. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон.

Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается.

Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

Пунктом 2 ст. 85 ЗК РФ также предусмотрено, что границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Встречаются на практике случаи, когда один земельный участок оказывается расположенным в двух или трех территориальных зонах. Это явная ошибка, допущенная при подготовке правил землепользования и застройки в части установления границ территориальных зон.

Из-за этой ошибки у правообладателей земельных участков возникают трудности, например, с оформлением документации на застройку участков. В таких случаях оспаривание и признание недействующими правил землепользования и застройки не составляет большого труда.

Так, в определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 11 апреля 2019 г. № 53-АПА19-7 указано следующее: «Пунктом 2 статьи 85 Земельного кодекса предусмотрено, что границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Согласно части 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне.

Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 34 названного кодекса при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом сложившейся планировки территории и существующего землепользования.

С учетом изложенного отнесение земельного участка с кадастровым номером одновременно к зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1) и зоне территорий объектов автомобильного транспорта (ИТ) противоречит части 4 статьи 30 Градостроительного кодекса и пункту 2 статьи 85 Земельного кодекса».

По другому делу в апелляционном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 24 апреля 2019 г. № 46-АПА19-7 указано: «ПЗЗ в г.

Самаре устанавливают в границах земельного участка с кадастровым номером две территориальные зоны: зону застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-4) и зону предприятий и складов V — IV классов вредности (санитарно-защитные зоны — до 100 м) (ПК-1).

В связи с этим суд правомерно признал, что оспариваемый муниципальный правовой акт в части установления двух территориальных зон в границах указанных участков противоречит требованиям части 4 статьи 30 ГрК РФ и пункта 2 статьи 85 ЗК РФ.

Также следует согласиться с суждением суда о том, что нахождение земельных участков в нескольких территориальных зонах в рамках действующего правового регулирования создает неопределенность их правового режима и ограничивает право административного истца на использование по назначению принадлежащих ему на праве собственности земельных участков, в связи с чем не может быть принят во внимание довод апелляционных жалоб об отсутствии нарушения прав и законных интересов истца».

Распространенным поводом к оспариванию правил землепользования и застройки является неправильное с точки зрения заявителей установление территориальных зон.

Чаще всего заявители недовольны тем, что установленные территориальные зоны и градостроительные регламенты не учитывают ранее установленные виды разрешенного использования и сложившееся фактическое использование земельных участков.

Оспаривать правила землепользования и застройки в таких ситуациях намного труднее и менее перспективно.

Согласно п.п. 2, 4 ч. 1 ст.

34 ГрК РФ при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения (за исключением случая, установленного частью 6 статьи 18 настоящего Кодекса), генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района; сложившейся планировки территории и существующего землепользования.

Недовольные заявители обычно ссылаются на то, что территориальная зона, в границах которой оказался расположен их земельный участок, установлена без учета сложившейся планировки территории и существующего землепользования.

Вместе с тем надо учитывать следующее. Границы территориальных зон должны устанавливаться с учетом функциональных зон, определенных генеральным планом поселения или городского округа.

Территориальные зоны должны и обычно соответствуют функциональным зонам, установленным в генеральных планах. Оспаривать правила землепользования и застройки неправильно и бесполезно без оспаривания генерального плана в части установленных функциональных зон.

Однако оспорить правильность установления функциональных зон в генеральном плане на практике почти нереально.

Например, в п. 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 14 ноября 2018 г.

) указано следующее: «Граждане обратились в суд с административным исковым заявлением о признании недействующими правил землепользования и застройки муниципального образования в части установления территориальной зоны городского наземного транспорта в отношении принадлежащего им на праве собственности земельного участка с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», ссылаясь на противоречие нормативного правового акта положениям пункта 3 части 1 статьи 30, пункта 4 части 1 статьи 34 ГрК РФ. Полагали, что установление территориальной зоны городского наземного транспорта в отношении спорного земельного участка препятствует его эксплуатации в соответствии с указанным видом разрешенного использования.Отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего…Генеральный план городского округа как документ территориального планирования является обязательным для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений, в том числе при разработке правил землепользования и застройки (часть 3 статьи 9, пункт 2 части 1 статьи 18 ГрК РФ). При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района (пункт 2 части 1 статьи 34 ГрК РФ).Установление территориальных зон конкретизирует положения документов территориального планирования в целях установления правового режима использования земельных участков, не изменяя при этом параметры планируемого развития территорий, предусмотренных для соответствующей функциональной зоны (пункты 2, 5, 6, 7 и 8 статьи 1, пункт 1 части 2 статьи 33 ГрК РФ). Несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования генеральному плану, в том числе в части картографического материала, которым устанавливаются территориальные зоны, является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования (часть 15 статьи 35 ГрК РФ).Согласно пункту 2 части 3, подпункту «б» пункта 1, пункту 3 части 5 статьи 23 ГрК РФ генеральный план должен содержать, в частности, карту планируемого размещения объектов местного значения городского округа, на которой отображаются автомобильные дороги местного значения.В данном случае на схеме размещения объектов транспорта местного значения генерального плана муниципального образования земельный участок административных истцов вошел в территорию, отраженную как магистраль общегородского значения регулируемого движения в связи с планируемым строительством мостового перехода через реку.Суд апелляционной инстанции согласился с суждением суда первой инстанции, что неотражение в правилах землепользования и застройки территориальной зоны городского наземного транспорта, в границы которой вошел спорный земельный участок, означало бы несоответствие нормативного правового акта генеральному плану города и противоречило бы требованиям Градостроительного кодекса.

Доводы апелляционной жалобы о противоречии оспариваемого нормативного правового акта сложившейся планировке территории и существующему землепользованию, а также о невозможности эксплуатации земельного участка в соответствии с его видом разрешенного использования были отклонены, поскольку генеральный план, определяя назначение территорий исходя из планов развития территории городского округа в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию и допускает потенциальное изменение назначения территории, так как определяет стратегию градостроительного развития муниципальных образований и условия формирования среды жизнедеятельности».

Суды также ссылаются на то, что ГрК РФ не содержит норм, обязывающих органы местного самоуправления определять функциональные зоны в документах территориального планирования муниципального образования в соответствии с фактическим использованием территории, поскольку планирование территории направлено не на фиксацию существующего положения, а на ее развитие (изменение) в будущем.

По другому спору в апелляционном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 13 марта 2019 г.

№ 4-АПА19-3 указано: «Вопреки выводам суда, поскольку Правила землепользования и застройки приняты в отношении части территории городского округа Коломенский Московской области, отсутствие утвержденного генерального плана муниципального образования не могло являться препятствием к принятию Правил землепользования и застройки.

Действительно, при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом, в частности, сложившейся планировки территории и существующего землепользования (пункт 4 части 1 статьи 34 ГрК РФ). Вместе с тем названные нормы необходимо применять в совокупности и системном единстве с иными положениями градостроительного законодательства.

Как указано в части 1 статьи 34 ГрК РФ, правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Исходя из названных целей градостроительное зонирование городского округа может не соответствовать фактическому использованию объектов недвижимости и допускать изменение назначения территории.

Таким образом, то обстоятельство, что в отношении земельных участков, расположенных на территории садоводческого товарищества, установлена территориальная зона «многофункциональная общественно-деловая застройка», а не зона, предназначенная для ведения садоводства и дачного хозяйства, само по себе не может свидетельствовать о нарушении градостроительного законодательства».

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Источник: https://www.advokat-makoveev.ru/?p=4440

Что делать, если категория земли не установлена, и какими могут быть последствия?

Как быть, если категория участка в кадастре противоречит ПЗЗ?

Территория страны поделена на земли:

Подробнее читайте здесь: 7 категорий земель, их коды и целевое назначение.

Теоретически вся территория поделена на участки и для каждого определена категория, поскольку именно она — основа учетных сведений о земле.

Но в реальности нередко обнаруживается, что существуют незонированные массивы или в документах эта характеристика отсутствует. Такой недочет необходимо как можно быстрее исправить.

Как узнать по документам?

Определение категории должно иметь место в любых официальных бумагах, где говорится о земле как объекте права. Их немало.

  1. Документы властных структур различного подчинения: федеральных, краевых (областных), муниципальных — о выделении земли для индивидуальных нужд граждан. Типичный пример – документ о праве собственности на выделенную землю.
  2. Договоры о купле-продаже земли, ее обмене, аренде и т.д.
  3. Сведения Госкадастра недвижимости: паспорт, выписка, Единый госреестр земель и другие.
  4. Документ о госрегистрации прав на недвижимость. Здесь также указываются основные характеристики земли.
  5. Другие официальные бумаги, в которых фигурирует интересующий участок. Скажем, акт об изъятии земли из-за её нецелевого использования и т.д.

Документы, которые имеются у собственника, должны дублировать все другие официальные сведения.

Если в бумаги владельца категория вписана, а в ГКН — государственном кадастре недвижимости упоминание об этом отсутствует, по заявлению собственника она вносится в официальные бумаги.

Иной вариант, когда в разных документах присутствуют разные характеристики.

Категория участка по требованию правообладателя определяется принадлежащей к одной из них. При этом опираются на сведения документов, подтверждающих право владения.

Возможно, категория земель не установлена совсем. То есть не записана нигде. Тогда должно быть принято нормативное решение местного законодательного органа власти об определении категории конкретного участка. Основанием решения является ходатайство владельца с обозначением планируемой цели его эксплуатации.

Земля, выделенная на территории жилого поселения, причисляется к категории населенных пунктов автоматически. Все остальные получают категорию так, как это определено для них законным порядком.

Редко, но случается, что в официальных данных ГКН присутствует запись: «категория земель не установлена». Это – исключение из правил, и бывает временно – пока решение не принято.

Что это значит и какими могут быть последствия?

При совершении любых действий с землей надо быть уверенным в ее категории безусловно, иначе права и обязанности владельца, связанные с данным участком, могут быть оспорены, а собственник недвижимости пострадать.

Могут быть признаны:

  • незаконным — решение о выделении земельного участка;
  • несоответствующим — правовой режим использования;
  • недействующими — договоры, связанные с участком.

Если владелец земли подаст документы на регистрацию участка без подтвержденной категории, ему будет отказано в регистрации.

Будет ограничена возможность производить любые действия с земельным участком.

Невозможно станет:

  • переоформить его;
  • получить разрешение на начало строительства;
  • узаконить законченное;
  • как-либо использовать участок и т.д.

Возникнут проблемы с определением субъекта права.

К тому же, если нет категории земли – значит, нет и целевого назначения участка, его могут отнести к резервному фонду.

Нежелательные последствия неопределенности категории земель возникают не только у собственника, но и у государства. Собственник не решается использовать землю, как планировал, поскольку разрешение на это отсутствует, а значит, не платит налог с кадастровой стоимости участка и т.д.

Как определяется?

При первоначальной постановке земельного массива на кадастровый учёт специально созданная для этого комиссия устанавливает, к какой категории будет отнесена земля.

Из государственного резерва она переводится в земли соответствующего региона, который, в свою очередь, закрепляет ее назначение специальным актом.

Эта характеристика земли не является неизменной и при необходимости может быть изменена по решению региональных властей.

Более позднее определение категории (и ее изменение) зависит от того, в чьем ведении пребывает земля.

Если это:

  • федеральная собственность, то Правительством РФ;
  • если субъекта Федерации, то исполнительным органом края, области;
  • находящаяся в муниципальной собственности, то органами муниципалитетов;
  • частная, то органами местного самоуправления.

Как получить категорию земельного участка, если она не определена?

Как получить категорию земли, если она не установлена или не определена? Добиться этого можно несколькими путями.

Куда обратиться?

Для решения вопроса о категории земельного участка можно обратиться в одно из перечисленных учреждений.

  1. В местное учреждение кадастровой службы. Потребуется паспорт и документ на землю. Попросите сообщить категорию вашего участка и назначение. Через пять рабочих дней получите выписку кадастровой службы, самую достоверную на текущий момент.
  2. МФЦ рассматривает эти вопросы аналогично.
  3. Быстрее разобраться с проблемой можно, посетив официальный сайт Росреестра. Введите кадастровый номер участка и увидите, что за категория ей присвоена и каково целевое назначение — подробнее читайте в статье «Как узнать категорию земельного участка по кадастровому номеру или по карте«. Если ищете информацию об участке, который планируете купить (арендовать), найдите его на этом сайте по адресу: pkk5.rosreestr.ru.
  4. Можно послать запрос в кадастровое учреждение по почте. Пересылаемые копии заверьте нотариально. Отправить документы можно также электронной почтой через сайт государственных и муниципальных услуг. Необходимо приложить сканы документов.
  5. Наконец, можно обратиться в муниципалитет — выяснить всё там.

Документы

Обнаружив, что земельный участок остался без присвоенной категории, необходимо обратиться в местное отделение ГКН с ходатайством об исправлении недочета и внесении соответствующей записи в официальные документы. На это потребуется больше времени.

К ходатайству следует приложить:

  • документ на участок;
  • кадастровую выписку;
  • удостоверение личности.

Стоит очень внимательно готовить пакет документов, так как в случае их несоответствия предъявляемым требованиям ходатайство не будет рассмотрено или в нем будет отказано.

Непосредственная явка в учреждение предпочтительнее, так как:

  • не надо делать копий документов, тратить деньги на их удостоверение;
  • можно сразу узнать, правильно ли составлено ходатайство, при необходимости тут же исправить ошибки;
  • не надо оформлять электронную подпись для работы на сайте госуслуг и т.д.

Заявление допустимо отправить в ГКН по почте или через интернет. Если документы передаются лично – в кадастр или МФЦ — вместе с копиями приносят подлинники, копии сверяются с оригиналом и возвращаются владельцу. При пересылке копии документов заверяются нотариально.

Сроки

Два месяца дается органу власти для принятия решения о причислении участка к той или иной категории. Та же процедура проходит при смене категории, если таковая понадобилась.

Результат обращения

Еще раз придется прийти в кадастровую службу или МФЦ (куда сдавались документы) за получением обновленного кадастрового паспорта.

В нем будут указаны:

  • категория земельного участка;
  • разрешенное использование.

Последний штрих – обращение в регистрационную службу Росреестра с измененным кадастровым паспортом.

Это необходимо, чтобы и в государственный реестр недвижимого имущества были внесены свежие сведения. В нашем случае – об определении категории земельного участка.

Туда надо принести (или переслать):

  • заявление;
  • копию кадастрового паспорта;
  • правоустанавливающий документ на землю;
  • удостоверение личности владельца;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

Теперь все действия с земельным участком будут законными.

Заключение

Итак, с понятием «категория земли» граждане сталкиваются при решении самых разных, связанных с земельными участками, вопросов. Чтобы не попасть впросак и не заработать ненужных проблем, приобретая участок, обязательно следует посетить отделение Госкадастра и узнать про этот надел всё.

Если выяснится, что фактическое положение дел не соответствует официальным данным кадастра, надо незамедлительно обратиться с просьбой о приведении документов в норму.

Следует иметь в виду, что землю, даже находящуюся в частной собственности, разрешается использовать строго по назначению, определенному вместе с категорией.

Покупая участок земли с намерением построить на нем жилой дом, важно выяснить, к какой категории относится земля, на которой выделен участок, и каков вид разрешенного ее использования.

Не везде можно строить дома, а где-то построить можно, а прописаться – нет. Подробнее читайте в статье: «Какая должна быть категория земель для дачного строительства или возведения жилого дома«.

Или, например, разрешена только малоэтажная застройка, или инфраструктурная. Другие землевладельцы планируют использовать землю для сельхозпроизводства.

Но и это может быть непозволительно при несовпадении категории и разрешенного использования. Так что в любом случае визит к специалистам Госкадастра необходим.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/kategorii/chto-delat-esli-ne-ustanovlena-ili-ne-opredelena

Верховный суд признал, что ПЗЗ должны соответствовать генплану

Как быть, если категория участка в кадастре противоречит ПЗЗ?

В случае несоответствия — они подлежат отмене, их можно обжаловать в суде

В Обзоре судебной практики Верховного суда № 3 (2018) есть один важный для градозащитников пункт. Да, Обзор не есть нома права, но это документ, отражающий позицию Верховного суда по делам, который Президиум ВС счел важными и включил в обзор. Во многих случая ссылка на решения, отраженные в обзоре, будет для нижестоящих судов очень важным сигналом.

Так вот, Верховный суд указал, что Правила землепользования и застройки должны соответствовать генеральному плану.

В конкретном деле речь шла про муниципальное образование, но это не меняет сути — речь об основополагающих принципах Градостроительного кодекса.

57. Правила землепользования и застройки муниципального образования должны соответствовать генеральному плану этого муниципального образования.

Прокурор обратился в суд с административным исковым заявлением о признании недействующими со дня принятия правил землепользования и застройки муниципального образования в части установления на карте градостроительного зонирования в границах ряда земельных участков территориальной зоны Ж2 (зона с малоэтажной застройкой сезонного проживания) и в границах ряда других земельных участков территориальной зоны Ж1.1 (жилая зона с малоэтажными жилыми домами постоянного проживания с ограниченным или развитым личным подсобным хозяйством).

В обоснование заявленных требований указал, что оспариваемое правовое регулирование осуществлено без учета положений генерального плана муниципального образования, согласно которому названные земельные участки расположены в функциональной зоне особо охраняемых природоохранных территорий.

Решением суда первой инстанции административное исковое заявление удовлетворено.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации указанное решение суда первой инстанции оставила без изменения по следующим основаниям.

Законодательство о градостроительной деятельности состоит из Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации.

По вопросам градостроительной деятельности принимаются муниципальные правовые акты, которые не должны противоречить Градостроительному кодексу Российской Федерации (ст. 3 ГрК РФ).

В соответствии с положениями ст.

2 ГрК РФ законодательство о градостроительной деятельности и изданные в соответствии с ним нормативные правовые акты основываются в том числе на принципах обеспечения комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории, сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Устойчивое развитие территорий заключается в обеспечении при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений (п. 3 ст. 1 ГрК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст.

9 ГрК РФ территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

В силу ч. 3 ст. 9 ГрК РФ документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений.

Таким образом, для гармоничного развития территорий задача органов местного самоуправления при разработке документов территориального планирования состоит в необходимости обеспечения справедливого баланса между общественными интересами и правами частных лиц путем согласования этих прав и интересов, в том числе в сфере обеспечения благоприятных условий жизни.

Пунктом 2 ч. 1 ст. 34 ГрК РФ предусмотрено, что при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются в том числе с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом сельского поселения.

Таким образом, согласно положениям ч. 3 ст. 9, чч. 9 и 10 ст. 31, п. 2 ч. 1 ст. 34 ГрК РФ должен быть соблюден принцип соответствия правил землепользования и застройки генеральному плану.

При этом результаты публичных слушаний не исключают необходимости соблюдения указанного принципа соответствия правил землепользования и застройки генеральному плану сельского поселения как основополагающему документу территориального планирования, производным от которого является требование о соответствии территориальных зон функциональным зонам, определенным генеральным планом.

Из системного толкования положений пп. 2, 5, 6, 7 и 8 ст. 1, ч. 15 ст. 35 ГрК РФ следует, что установление территориальных зон конкретизирует положения документов территориального планирования в целях определения правового режима использования земельных участков, не изменяя при этом назначение территории, отнесенной к функциональным зонам.

С учетом изложенного оспариваемое правовое регулирование нарушает требования градостроительного законодательства, поскольку осуществлено без учета положений генерального плана муниципального образования, согласно которому названные выше земельные участки расположены в функциональной зоне особо охраняемых природоохранных территорий.

Ссылка на само дело: Определение № 81-АПГ18-11

Таким образом, если вдруг власть пытается поменять ПЗЗ, при этом изменение такое, что оно противоречит Генеральному плану, то такое изменение можно обжаловать. 

Блог Ивана Ёжикова

  • Верховный суд
  • ВС РФ
  • генплан
  • Москва.
  • ПЗЗ
  • правила землепользования и застройки

Источник: https://red.msk.ru/verxovnyj-sud-priznal-chto-pzz-dolzhny-sootvetstvovat-genplanu/

Нарушения в правилах землепользования и застройки: какие бывают, и что делать в случае противоречий

Как быть, если категория участка в кадастре противоречит ПЗЗ?

Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с установлением или изменением градостроительного регламента участка, изменением или оспариванием правил землепользования и застройки.

Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок.

Представительство в уполномоченных органахПредставление интересов в суде Взаимодействие с проектировщиками и экспертами

По вопросам:

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), как было указано выше, являются основным источником информации о градостроительном регламенте земельного участка т.е. видах разрешённого использования и предельных параметрах застройки земельного участка.

ПЗЗ принимаются (во всяком случае, такая цель декларируется) с учётом перспектив развития населенного пункта, исключения градостроительных ошибок. В связи с этим изначально не ставится задача угодить всем интересам конкретных землепользователей.

Поэтому, согласно закону и судебной практике, само по себе несоответствие ПЗЗ интересам отдельных собственников не является нарушением.

Например, в Москве для исключения неконтролируемой точечной застройки большая часть застроенной территории отнесена к зоне «Ф», в которой запрещается новое строительство и увеличение площади существующих объектов.

При этом принятие (изменение) ПЗЗ затрагивает в первую очередь землепользователей, планирующих застройку участка, поскольку существующие объекты, (как и строящиеся, если разрешение на строительство выдано до вступления в силу ПЗЗ) могут эксплуатироваться по существующему назначению без ограничения срока, если только не угрожают жизни и здоровью граждан либо окружающей среде.

Некоторой защитой для потенциального застройщика является трехлетний срок действия ГПЗУ. В случае с арендованным участком, если положения ПЗЗ не позволяют исполнить ранее заключённый договор аренды под строительство, также может ставиться вопрос о расторжении договора и возмещении убытков.

Соответственно о нарушениях при принятии ПЗЗ, при которых целесообразно их судебное оспаривание можно говорить, если:

  • ПЗЗ явно ограничивают права собственников без какого-либо разумного обоснования;
  • В ПЗЗ допущены ошибки технического характера.

В свою очередь в случаях, когда ПЗЗ не соответствуют интересам владельца участка, но при этом отсутствуют явные формальные нарушения – целесообразнее ставить вопрос о внесении изменений в ПЗЗ.

Например, об установлении возможности нового строительства для участков в зоне «Ф» по ПЗЗ Москвы.

В рамках данной процедуры представляется возможным доказать, что предлагаемые изменения соответствуют не только пожеланиям конкретного землепользователя, но и публичным интересам – гармоничному развитию населённого пункта, привлечению инвестиций и т.д.

Правила землепользования и застройки являются нормативно-правовым актом, оспаривать их необходимо в судах общей юрисдикции. Для некоторых регионов (например, для г. Москвы) это делает судебное оспаривание крайне неэффективным.

Можно выделить нижеследующие наиболее характерные нарушения при принятии ПЗЗ:

Данные обстоятельства являются основанием для заявления возражений при принятии правил землепользования и застройкиво время процедуры публичных слушаний либо могут выступать основанием оспаривания ПЗЗ после их принятия.

Территориальное зонирование ПЗЗ не соответствует сведениям Генерального плана о функциональном зонировании территории

В соответствии с нормами закона, при установлении территориальных зон ПЗЗ должно учитываться и то, как фактически используется территория на текущий момент, и то, каким образом она должна будет развиваться в дальнейшем, что определяется по функциональному зонированию Генерального плана. Суды толкуют данную норму закона так, что, если территориальное зонирование ПЗЗ не совпадает с функциональным зонированием Генерального плана, содержание ПЗЗ должно быть принудительно откорректировано.

ПЗЗ установили в отношении земельного участка территориальную зону, виды разрешённого использования которой не соответствуют целям предоставления участка.

Вид разрешённого использования до принятия ПЗЗ устанавливался для земельного участка в правоустанавливающих документах (договорах купли-продажи, аренды, где указывается, для каких целей передаётся из государственной собственности земельный участок; издававшихся в 90-е годы актах о предоставлении или о праве на земельный участок и т.п.).

При этом вид разрешённого использования участка по правоустанавливающим документам может противоречить перечню видов разрешённого использования, установленному для территориальной зоны данного участка по ПЗЗ.

Оспаривать ПЗЗ по мотивам несоответствия текущему разрешённому использования земельного участка, при отсутствии иных нарушений, на практике неэффективно.

В данной ситуации следует помнить, что земельные участки и размещённые на них объекты капитального строительства (объекты недвижимости) могут использоваться без приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, закреплённым в ПЗЗ, неограниченно долгое время. Такие объекты недвижимости (или такое использование участка) не должны нести угрозу жизни или здоровью человека или окружающей среде.

Однако, в отношении земельных участков в этом случае запрещена дальнейшая застройка, а для уже возведённых объектов недвижимости запрещена реконструкция, за исключением того случая, когда реконструкция проводится для приведения объекта в соответствие с установленным ПЗЗ новым градостроительным регламентом.

Таким образом, для участков, в отношении которых новыми ПЗЗ была введена зона, не соответствующая их текущему использованию и целям, ради которых участок предоставлялся, запрещена застройка и другие значительные изменения параметров объектов капитального строительства.

Особенно значительные убытки от введения таких ПЗЗ несут арендаторы и собственники земельных участков, которые приобретали землю для строительства.

При этом, собственники таких участков всё же вправе возвести на них объекты, хоть и не отвечающие их первоначальным замыслам, но соответствующих требованиям ПЗЗ (например, если участок покупался с разрешённым использованием «под промышленное производство», а ПЗЗ для участка была установлена «зона торговых объектов», собственник участка может изменить профиль деятельности и возвести взамен промышленного цеха торговое строение, либо передать участок под торговлю в аренду). Между тем, для арендатора таким образом «подстроиться под ПЗЗ» совершенно невозможно, поскольку изменение цели предоставления участка из земель в публичной собственности в договоре аренды, в том числе по соглашению сторон, недопустимо, что не раз подтверждалось судебной практикой.

В данной ситуации арендатор может потребовать от публичного собственника досрочного расторжения договора аренды по мотиву существенного изменения обстоятельств (кроме того, при этом можно взыскать убытки).

В отношении собственников участков, потерявших с принятием ПЗЗ возможность его использования, некоторые суды признают право потребовать у публичного органа выкупить такой участок (однако примеры использования подобного права на настоящий момент отсутствуют).

ПЗЗ относит земельный участок к двум и более территориальным зонам

Распространённой является ситуация, когда при издании ПЗЗ не учитываются текущие границы земельных участков, в результате чего их территория «разрезается» границами территориальных зон, а сами участки попадают в две или более территориальные зоны одновременно.

Данная ситуация напрямую противоречит нормам закона, который предусматривает специальное требование о том, что границы земельных участков и границы территориальных зон не должны пересекаться, т.е. каждый участок может относиться только к одной территориальной зоне.

Если подобное произошло, решение может быть двояким.

Если участок был сформирован в текущих границах до издания ПЗЗ, его правообладатель имеет право оспорить положения ПЗЗ в части установления границ территориальных зон.

По практике, в таких случаях суд признает ПЗЗ в указанной части недействующими, а в случае заявления соответствующих требований административным истцом обяжет орган, уполномоченный на изменение ПЗЗ (специальную комиссию по их подготовке), изменить границы территориальных зон так, чтобы они не пересекали границы земельного участка.

Если же, наоборот, участок был сформирован после введения в действие текущей редакции правил землепользования и застройки, предусматривающей две территориальные зоны для одного участка, оспаривание ПЗЗ будет неэффективным. В данном случае необходимо делить участок по границам зон и/или предъявлять иск о взыскании убытков к Росреестру.

ПЗЗ содержит информацию об иных ограничениях использования земельного участка

Помимо территориальных зон, ПЗЗ содержат также информацию об иных видах зонирования территории, которые также могут накладывать ограничения на использование участка.

Так, ПЗЗ содержат информацию, в том числе, о границах зон с особыми условиями использования территории (природо-охранные, охранные, санитарно-защитные, зоны охраны объектов культурного наследия, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственного водоснабжения), о границах красных линий, полос отвода дорог.

Следует учитывать, однако, что в данной части правила землепользования и застройки лишь отражают сведения о границах таких зон, содержащиеся в специальных актах уполномоченных субъектов; сам орган по разработке ПЗЗ не вправе устанавливать данные границы самостоятельно.

Поэтому информация ПЗЗ о прохождении границы указанных зон может быть оспорена только в случае, если одновременно будут оспорены положения того или иного акта, установившего указанную границу.

ПЗЗ устанавливает параметры разрешённого строительства, не допускающие застройку земельного участка

Права землепользователя могут быть нарушены и в том случае, если территориальные и иные зоны допускают использование участка для нужд, определённых правообладателем. ПЗЗ могут устанавливать ограничения для наиболее важного способа использования участка – его застройки.

В норме, правила землепользования и застройки должны предусматривать набор параметров, характеризующих возможность осуществления строительства: плотность, высотность застройки, нормативные отступы от границ участка при строительстве.

В некоторых же случаях ПЗЗ устанавливает, что параметры строительства установлены «по фактическому использованию», т.е. застройка данного участка запрещена. Именно такой режим установлен для большей части застроенной территории в ПЗЗ Москвы (зона сохраняемого землепользования «Ф»).

В таком случае целесообразно ставить вопрос не о судебном оспаривании ПЗЗ, а об их изменении по заявлению землепользователя.

Однако в иных случаях ПЗЗ могут в принципе не содержать сведений о параметрах застройки.

Тогда при получении градостроительного плана земельного участка велика вероятность увидеть в данном документе взамен параметров разрешённого строительства либо ноль, либо фразу «определяется проектом планировки территории».

Включая данную фразу в ГПЗУ, органы государственной власти и местного самоуправления принуждают землепользователя к подготовке проекта планировки территории – длительной и затратной процедуре, по времени осуществления в некоторых случаях сопоставимой с самим строительством.

Такое содержание ПЗЗ и ГПЗУ может быть оспорено в судебном порядке.

Допущено грубое нарушение порядка принятия ПЗЗ

ПЗЗ могут также быть успешно оспорены в том случае, если будет доказано, что при их принятии была существенно нарушена соответствующая процедура: например, не были проведены публичные слушания, согласования заинтересованных органов и т.д.

Наши услуги: территориальная зона не соответствует цели, вопрос о соответствии генплана и разрешенного использования земли,вопрос о правильности использования земельного участка, обратная сила пзз, какой раздел пзз нужно заказывать для смены вида разрешенного использования.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/voprosy-gradostroitelnoj-deyatelnosti/generalnyy-plan-i-pzz/narusheniya-pri-prinyatii-pzz

Юр-Центр Консульт
Добавить комментарий