Изменение части облика многоквартирного дома

Изменение фасадов зданий: последовательность действий, получение согласования и выполнение работ

Изменение части облика многоквартирного дома

Фасадом здания считаются все его внешние границы, закрепленные в поэтажном плане БТИ – главном документе, графически отражающем недвижимый объект. Любые изменения этих границ являются изменениями фасада и подлежат обязательному согласованию.

Изменение фасада отдельно стоящего здания или многоквартирного дома может потребоваться собственникам или арендаторам помещений для организации и ведения бизнеса.

Кроме создания индивидуального стиля, изменение фасада может иметь и практическую сторону: не секрет, что многие здания со временем теряют свою привлекательность и плохо защищают помещения от влияния внешних факторов. Помимо представителей бизнеса, инициировать изменение фасада могут и граждане, проживающие в здании.

Работы по изменению фасада могут выполняться для:

  • изменения дизайна и стиля помещения;
  • восстановления (реставрации) фасада;
  • санации (утепления) фасада недвижимого объекта;
  • улучшения противопожарных свойств помещения, санитарно-гигиенических норм;
  • замены существующих функциональных элементов фасада (окон, дверей, лоджий и т. д.) или добавления новых деталей.

Выполнение работ по видоизменению фасада требует предварительной разработки проекта и согласования его с местной администрацией и профильными службами.

Разработку и согласование проекта могут проводить специализированные фирмы (проектные организации), входящие в СРО.

Что считается изменением фасада

Изменением фасада является не только его внешняя отделка, но и другие работы, затрагивающие его площадь.

А именно:

  • обустройство новых оконных проемов;
  • корректировка габаритов окон;
  • обустройство новых дверных проемов;
  • обустройство отдельных входов в помещения;
  • оборудование лестниц, пандусов;
  • обустройство тамбуров;
  • оборудование навесов, козырьков и навесных элементов (спутниковых антенн);
  • обустройство дымоходов и прочих коммуникаций;
  • выполнение облицовки фасада, изменение материалов внешних конструкций;
  • замена столярных элементов;
  • установка встроенного оборудования (банкоматов, таксофонов, камер и т. д.).

Все перечисленные корректировки должны выполняться только при наличии соответствующих разрешений. Процедура согласования изменений для нежилых зданий и многоэтажных жилых домов идентична, могут отличаться только инстанции, принимающие решения. Так, согласование изменений фасадов нежилых объектов выполняется в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, выполнение работ в многоэтажных домах согласовывается жилищными инспекциями.

Работы, не связанные с изменением внешнего облика здания (цвета, материалов отделки, оконных, дверных проемов и т. д.) являются косметическими и не требуют обязательного согласования.

Согласование предстоящих изменений производится так:

  • выполняется осмотр фасада и фиксация текущего состояния здания специалистами, которые будут разрабатывать проект;
  • производится разработка технического заключения и проекта изменений;
  • выполняется сбор и подготовка правоустанавливающих документов на объект;
  • подготовленные документы предоставляются в уполномоченные, контролирующие структуры.

Проект, на основании которого будут выполняться работы, должен включать в себя план (в масштабе 1:100), описательную часть, чертежи противопожарных мероприятий, схемы и расчеты.

В перечень документов, которые подаются вместе с проектом для получения разрешения на проведение работ, входят заявление на изменение фасада, документы, подтверждающие право собственности заявителя на объект, технический паспорт объекта, техзадание на проектирование.

Проектная документация проходит согласование в местной администрации, службах СЭС, МЧС, управлении архитектуры и в других инстанциях.

Особенности процедуры

Стоимость разработки проектов изменения фасадов в разных организациях варьируется. В зависимости от сложности она может составлять от 5 до 15 тысяч рублей. При подготовке проекта и последующей реализации изменений обязательным условием является фотофиксация здания до изменений и после выполнения работ.

Если для выполнения изменений необходимо задействовать прифасадную территорию, перед началом работ следует получить ордер на содержание строительной площадки.

Ордер необходимо получать, если:

  • требуется установка строительных лесов;
  • требуется установка устройств для организации безопасного движения пешеходов или проезда машин.

Выдачей ордеров занимаются территориальные подразделения административно-технических инспекций.

Для получения ордера заявителем подается:

  • заявка;
  • проект предполагаемых изменений фасада;
  • график выполнения работ;
  • разрешение на проведение работ.

Выдача ордера осуществляется в течение 14 дней с момента подачи документов, поэтому побеспокоиться о решении этого вопроса следует заранее.

Очень важно, чтобы все изменения проводились в соответствии с действующим законодательством. Самовольные изменения всегда, что называется «на виду», и они могут грозить собственнику объекта высокими штрафными санкциями.

Источник: http://nedvigist.ru/likbez/izmenenie-fasadov-zdanij.html

Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Изменение части облика многоквартирного дома

Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ).

К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.

Как проводить перепланировку в многоквартирном доме

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.

Реконструкция помещения в многоквартирном доме: как никого не обидеть

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФ направил дело на повторное рассмотрение.

ВС РФ о незаконной перепланировке и кто за неё отвечает

Осс должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.

2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ.

Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД.

Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей.

Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.

Земельный участок в составе общего имущества МКД

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанции и постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.

ВС РФ о реконструкции помещения в многоквартирном доме

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

В таком случае УО может:

  • вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
  • привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.

Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.

Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:– поддержите эту публикацию, нажав «палец вверх»

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5a5864e93dceb7ffefabddd3/5b9915d1c55e0500a960ba9d

Нюансы замены окон в многоквартирном доме раскрывают эксперты Премии «Оконная компания года»

Изменение части облика многоквартирного дома

Не секрет, что замена окон оказывает влияние на архитектуру всего объекта. Если вы планируете установить новые окна в многоквартирном доме, сначала стоит обратить внимание на их форму и цвет.

Если вы выберете по этим параметрам отличные от соседских конструкции, это скажется на внешнем виде здания, в котором вы живете, и может вызвать недовольство УК. Ещё более строго следят надзорные органы за историческими зданиями. Самовольная замена может привести к штрафам и предписанию восстановить прежний облик остекления.

О чём стоит помнить, приступая к замене окон в многоквартирном доме, расскажут эксперты Премии «Оконная компания года» (WinAwards Russia) по версии tybet.ru.

Архитектурный взгляд на замену окон

Окна, как средство выражения, являются частью всего здания и оказывают очень сильное влияние на визуальное восприятие фасада. Архитектор в процессе проектирования здания с помощью таких приёмов, как глубина установки, ритм расположения окон, ширина фрамуги, цвет, материал – влияет на восприятие объекта и достижение желаемого эффекта.

Замена окон – это не только решение о том, как улучшить технические параметры остекления. Не менее важным моментом являются какие-либо изменения размера, подразделений и формы. Такие решения, на самом деле, не только влияют на наш комфорт и дают ощущение перемен, но и на внешний вид фасада здания, а в более широком контексте – на архитектуру города.

При замене окон в многоквартирном доме наилучшим решением является сохранить оригинальную версию конструкций в плане раскладки и оставить профиль на фасаде того же цвета. Таким образом, сохраняется остекление в соответствии с замыслом архитектора и не нарушается эстетика здания, а также района или квартала, где оно расположено.

Ведущий менеджер компании «ОКНА ДОМКОМ» Кукушкина Ольга рассказала: «Работы по капитальному ремонту многоквартирных жилых домов в Москве приобрели в последнее время достаточно массовый характер, однако при проведении таких работ замена окон не входит в перечень обязательных.

Поэтому одновременно с ремонтом и утеплением фасада дома жильцы принимают решение о замене существующих, чаще всего, еще деревянных конструкций, на современные пластиковые или алюминиевые, в случае остекления балкона, за свой счет.

Не смотря на то, что окна в многоквартирном доме нельзя отнести к общему имуществу, владелец квартиры должен при установке ориентироваться на внешний облик здания, сохранив при замене единый стиль остекления».

Законодательный взгляд на замену окон

Согласно строительному законодательству, обычная замена окон (в тех случаях, когда размер, форма и цвет оконных рам не меняется) не требует получения разрешении на строительство или даже уведомления компетентного органа. Такой процесс рассматривается как текущее обслуживание, даже если квартиросъёмщик изменит материал, из которого изготовлено окно, например, деревянные окна заменит на пластиковые.

Ситуация отличается, когда жилец хочет изменить, например, размер окна.

Такие строительные работы представляют собой реконструкцию здания, и поэтому их проведение требует получения разрешения на строительство. Такая замена остекления берётся на учет строительной инспекцией.

Строительный надзор не будет иметь претензий только тогда, когда работа осуществляется на основании разрешения на строительство.

Для надзорных органов важными являются технические соображения:

  • осуществляется ли установка нового окна в соответствии со строительными нормативами;
  • правильно ли установлена оконная конструкция;
  • не ставит ли остекление под угрозу безопасность людей.

Этот перечень означает, что эстетические проблемы, и, таким образом, последовательность делений окна по всему зданию или их цвет, по-прежнему выходят из-под контроля. С этим вопросом лучше могут справиться управляющие компании или жилищные кооперативы.

Виталий Анисимов, инженер-конструктор компании «Динал», отметил: «Определенной проблемой является сохранение архитектурного облика жилых домов, имеющих историческую либо архитектурную ценность, но не являющихся при этом памятниками архитектуры.

Замена окон в таких домах не требует каких-либо согласований в отделе архитектуры и градостроительства, а также с надзорными органами. Однако, изменение конфигурации окна, например, в угоду удешевлению, способно достаточно сильно изменить эстетическое восприятие здания и нарушить его целостность, как объекта архитектуры.

Не стоит забывать о том, что жилое пространство не ограничивается стенами одной отдельно взятой квартиры: к жилому пространству относится и придомовая территория, улица, квартал. И всем нам хочется жить в красивой, гармоничной городской среде.

Поэтому при выборе окна, его конфигурации и цвета переплетов следует обращать внимание на первоначальный вид окон в жилом доме и повторять его в новых изделиях».

Европейский опыт

В некоторых европейских странах предусмотрен регламент на замену окон в многоквартирном доме. Члены кооператива могут рассчитывать на 30% рефинансирование затрат на замену оконных конструкций. Но деньги можно получить только тогда, когда новые окна отвечают условиям, содержащимся в регламенте.

После замены остекления, представителями ЖК осуществляется контроль и, если окна отличаются от прописанных в Правилах, рефинансирования не будет.

Этот метод не только заботится о том, чтобы окна имели соответствующие технические параметры, но и эстетические.

Меньше возможности контроля в отношении лиц, не являющихся членами кооператива, но они также подпадают под действие Правил, потому что они живут в одном здании.

Опыт российских оконщиков

Российские жители многоэтажек также могут извлечь выгоду из коллективного остекления. Некоторые оконные компании предлагают промо-акции для новосёлов или переостекления дома. Соседи, решившиеся коллективно на замену остекления, в зависимости от числа участников могут сэкономить от 10 до 20 процентов на сумме всех заказанных пластиковых окон.

Эксперт компании «ОКНА ДОМКОМ» рассказала: «В нашу компанию часто обращаются клиенты, которые на общем собрании жильцов дома приняли решение заменить окна в своем доме, объединив свои заказы на остекление.

При таком «коллективном» обращении специалисты компании предложат заказчикам единый стиль и конфигурацию остекления, а также особые условия по оплате такого заказа, рассмотрев каждое обращение индивидуально, вне специальной акции, в зависимости от объема заказа, сэкономить при этом удается также на стоимости доставки».

Помимо экономии на ПВХ-конструкциях, совместная установка окон имеет ряд других преимуществ. Во-первых, даст визуально привлекательный, аккуратный и целостный облик фасада многоквартирного дома.

Во-вторых, соседи не будут возмущаться, как обычно, шумом во время ремонтных работ, поскольку монтаж и демонтаж окон обычно проходит одновременно.

И даже в качестве бонуса некоторые компании обещают – шампанское за счёт установщика окон.

Остекление исторических зданий – на особом контроле

Наибольшая возможность контролировать замену окон – в случае исторических зданий, которые находятся в зоне объектов культурного наследия, потому что важно сохранить каждый элемент, в том числе в отношении системы открывания, размера и формы оконных проемов, раскладки оконных стекол, декоративных деталей и так далее. В этом случае в обязательном порядке необходимо получить разрешение на строительство. Для этого, прежде всего, следует получить документацию организации, ответственной за сохранение исторических памятников.

Александр Морозов, технолог компании «Тульский завод светопрозрачных конструкций» (ТЗСК), подчеркнул: «Остекление исторических зданий – это достаточно сложный процесс, требующий опыта, специальных знаний и применения особых технологий. Перед специалистами стоит задача – использовать приемы в стилистике, чтобы фасад здания с его уже имеющимися структурными элементами и современное остекление полностью гармонировали друг с другом».

Самый простой способ, когда все здание подлежит модернизации. Необходимо получить разрешение на работу по реновации исторической недвижимости.

Как и в случае памятников и зданий культурного наследия, наиболее важным является сохранение первоначальных подразделений окон и деталей конструкции, неизменными должны остаться перемычки, водоотливы, наличники, ставни и прочие аксессуары. Также определяется цвет, но всегда он должен быть согласован по всему фасаду.

Планируя заменить исторические окна, стоит ознакомиться также с локальным планом зонирования, потому что там могут быть прописаны требования к внешнему виду окон в зданиях, расположенных в районе, охваченном планом.

Если владелец проигнорирует эту процедуру и вдобавок установит несоответствующие окна, орган по охране исторического наследия может вынести решение о восстановлении в прежнем состоянии.

В некоторых случаях можно проводить процедуру легализации существующего состояния остекления, но не всегда.

«Оконная конструкция не должна вступать в диссонанс с той исторической эпохой, когда было возведено здание. И в то же время здание должно иметь вид современного.

Например, часто применяется тонировка стекол, а на больших плоскостях остекления используются псевдоисторический декор и прием комбинирования простого по дизайну фасада с активным декоративным оформлением проемов окна», – отметил эксперт компании «Тульский завод светопрозрачных конструкций».

Проверки по замене исторических окон не проводятся с особой тщательностью, однако управляющий орган обязан реагировать на все сообщения о нарушениях, которые к нему поступают. Ситуации, когда установлены неправильные окна, всегда рассматриваются в индивидуальном порядке, но если очевидно, что это сделано намеренно, эксперт не будет мучиться угрызениями совести.

Надо признать, что осведомленность в этой области растет, отчасти из-за возможности получения грантов на реконструкцию исторического здания, как и появление на рынке новых оконных конструкций специального назначения. Как известно, в большинстве случаев при реконструкции исторических зданий пластиковые окна не вступают в игру.

Однако и для данного случая производители профильных систем предусмотрели выход.

Разработаны специальные системы накладок для исторических окон, которые позволяют сохранить первоначальный облик оконной конструкции, передавая её эстетическую ценность и даже фактуру материала, одновременно повышая технические характеристики остекления.

О Премии

Российская профессиональная Премия «Оконная компания года» (WinAwardsRussia) проводится второй раз. Цель Премии – показать возможности и направления развития отрасли светопрозрачных конструкций в России. Определить и популяризировать в обществе лучшие компании, продукты, услуги на рынке СПК.

Стимулировать индустрию к качественному профессиональному росту, надежности и ответственности перед потребителями.Учредитель и организатор: интернет-портал tybet.ru.

Официальные партнеры Премии: «Национальный оконный союз», НИИСФ РАСН, НИУ «Высшая школа экономики», ФИОП (группа «РОСНАНО»), «Межрегиональный институт окна», НП «Экологический Союз» (маркировка «Листок жизни»). Отраслевой партнер – Международный форум производителей СПК STiS. 

Официальный сайт Премии http://winawards.ru.

Пресс-центр: press(а)winawards.ru
Лилия Калашникова

Источник: https://ardexpert.ru/article/10599

Блог

Изменение части облика многоквартирного дома

Хозяин-барин… Такими привыкли считать себя граждане, обладающие на праве собственности имуществом.

И такая позиция укрепляется уже более 10 лет с принятия «нового» Жилищного кодекса, значительно расширившего права собственников помещений в многоквартирном доме (далее-МКД). Жаль, что хотя бы минимальные юридические азы не преподаются в нашей стране со школьной скамьи.

Иначе бы такие «хозяева» лучше понимали, насколько много у них обязанностей в связи с наличием «оного» имущества. И едва ли обязанности перекрывают существующие права.

В настоящей статье хочется затронуть весьма интересную тему о замене собственниками помещений в МКД окон в принадлежащих им квартирах.

При принятии решения об установке синего окна (под цвет настроения, наверное) с целью его сочетания с любимыми шторами или по принципу «не как у всех», владелец даже не задумывается, что окна в качестве средства выражения являются неотъемлемой частью здания.

А зрительное восприятие фасада дома с синеньким окном в его середине может повлиять даже на стоимость жилья в таком доме.

При проектировании многоквартирного дома архитекторы учитывают не только первостепенные «насущные» особенности технических характеристик МКД, но и его визуальное восприятие за счёт ширины и глубины установки окон, расстояния между ними, материала, а также цвета, являющегося немаловажной составляющей эстетической целостности фасада.

Изменение размера либо формы лишь одного окна зачастую уродует замысел строителей, а в расширенном понятии – и архитектуру города в целом.

Для надзорных органов, разрешивших заменить «окошко», в первую очередь важна безопасность жителей МКД и соблюдение строительных норм при его установке.

А как быть с «модой» на цвет, если новостройка в ближайшие 100 лет не будет представлять исторической ценности и таких согласований «в цвете» в отделе архитектуры и градостроительства города не требуется?

Ларчик открывался просто. Законодатель возложил такой «цветной надзор» на управляющие организации (далее-УО):

В соответствии с п. 3.5.8 Постановления Госстроя РФ от 27.09.

2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее-Постановление № 170), организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением: загромождения балконов предметами домашнего обихода (мебелью, тарой, дровами и другими); вывешивания белья, одежды, ковров и прочих предметов на свободных земельных участках, выходящих на городской проезд; мытья автомашин на придомовой территории; самостоятельного строительства мелких дворовых построек (гаражей, оград), переоборудования балконов и лоджий; окрашивания оконных переплетов с наружной стороны краской (использования цвета пластиковых окон), отличающихся по цвету от установленного для данного здания….».

А согласно Постановлению Правительства РФ от 13 августа 2006 г.

№ 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее – Правила № 491), общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: ….поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

Нарушение вышеуказанных норм права для УО грозит стать административным правонарушением, предусмотренным статьей 7.

22 КоАП РФ, согласно которой нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировку жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

В соответствии с ч.1 ст.161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме…

В соответствии с п.п.1.1 ст.161 ЖК РФ надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, … и должно обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.

Таким образом, УО отвечают не только за то, чтобы жители МКД были живы и здоровы, но и за эстетический вид их жилища.

Как наказать любителей поменять цвет окон на «весёленький зеленый» или «брутально-черный»?

Безусловно, большинство судебной практики ориентировано на ответственность, предусмотренную статьей 7.21 КоАП РФ «Нарушение правил пользования жилыми помещениями».

Данная норма предусматривает предупреждение либо наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей за порчу жилых домов, жилых помещений, а равно порчу их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению.

А вот самовольная перепланировка, предусмотренная п.2 данной статьи наказывается штрафом от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Муниципальными образованиями РФ зачастую выносятся локальные законы, регулирующие вопросы перепланировок и отдельных вопросов, касающихся правил пользования помещениями в МКД.

Яркий пример судебной практики (Решение Арбитражного суда Свердловской области по делу № А60-13378/2016 подтверждает наличие административной вины в таких случаях:

«…В силу статьи 12 Закона Свердловской области от 14.06.

2005 № 52-03 «Об административных правонарушениях на территории Свердловской области» самовольное переоборудование или изменение внешнего вида фасада здания либо его элементов, включая установление дополнительных элементов и устройств, повлекшие нарушения муниципальных нормативных правовых актов, влечет предупреждение или наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от десяти тысяч до тридцати тысяч рублей.

Решением Екатеринбургской городской думы от 26.06.2012 №29/61 утверждены Правила благоустройства территории муниципального образования «город Екатеринбург».

Согласно пункту 6 Правил собственники земельных участков, зданий, строений и сооружений и (или) уполномоченные ими лица, являющиеся владельцами и (или) пользователями земельных участков, зданий, строений и сооружений, обязаны обеспечить: содержание объектов внешнего благоустройства, малых архитектурных форм, фасадов зданий, указателей домовых номерных знаков и своевременное проведение их ремонта.

В силу пункта 102 Правил фасады зданий, строений, сооружений не должны иметь видимых загрязнений, повреждений, в том числе разрушения отделочного слоя, водосточных труб, воронок или выпусков, изменения цветового тона.

В соответствии с пунктом 104 Правил благоустройства под изменением внешнего вида фасадов понимается: 

  • создание, изменение или ликвидация крылец, навесов, козырьков, карнизов, балконов, лоджий, веранд, террас, эркеров, декоративных элементов, дверных, витринных, арочных и оконных проемов,
  • замена облицовочного материала,
  • покраска фасада, его частей в цвет, отличающийся от цвета здания,
  • изменение конструкции крыши, материала кровли, элементов безопасности крыши, элементов организованного наружного водостока,
  • установка (крепление) или демонтаж дополнительных элементов и устройств (флагштоки, указатели).

Согласно пункту 105 Правил благоустройства при содержании фасадов зданий, строений и сооружений запрещается:

  • самовольное переоборудование или изменение внешнего вида фасада здания либо его элементов;
  • самовольное нанесение надписей;
  • нарушение установленных требований по размещению вывесок, указателей улиц, номерных знаков домов, зданий и сооружений.

Заявителем допущено самовольное изменение внешнего вида фасада здания, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Академика Бардина, 12, что подтверждается материалами дела, в том числе актом обследования состояния территории от 27.01.2016 № 16/22/1, протоколом об админи

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/sudebnaya-praktika/khochetsya-pomenyat-tsvet-okna-izuchim-posledstviya/

Перепланировка и переустройство жилых помещений – не одно и тоже

Изменение части облика многоквартирного дома

24.12.2018

Улучшить свои жилищные условия возможно как путем приобретения нового жилого помещения, так и путем изменения уже имеющегося.

Второму варианту на текущий момент посвящены многие телепередачи, публикации в СМИ и в Интернете.

Однако, проводя улучшение своих жилищных условий, часто ли мы задумываемся о том, может ли такое улучшение нарушить права иных лиц, проживающих в доме? Соответствуют ли наши действия правовым нормам?

Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ) в статье 25 дал определение, какие работы можно отнести к переустройству жилого помещения, а какие к перепланировке.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, которые требуют внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения  – изменение конфигурации помещения, также требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

        Переустройство и (или) перепланировку жилого помещения необходимо проводить с соблюдением требований законодательства – по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Завершение переустройства и (или) перепланировки должно быть подтверждено актом приемочной комиссии.

Лицо, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение, несет предусмотренную законодательством ответственность. Такому лицу может быть вменено в обязанность привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок.

В противном случае  суд в отношении собственника помещения может принять решение о продаже с публичных торгов его помещения с выплатой ему вырученных от продажи  средств, за вычетом расходов на исполнение судебного решения, с возложением на нового собственника помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

В отношении лица, занимающего помещение по договору социального найма и самовольно перепланировавшего (переустроившего) жилое помещение, суд может принять решение о расторжении договора найма и  возложить на собственника помещения (наймодателя) обязанность по приведению жилого помещения в прежнее состояние.

Вместе с тем, если переустройством и (или) перепланировкой не нарушаются права и законные интересы граждан либо этим не создается угроза жизни или здоровью граждан, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии.

В этой связи нелишне напомнить, что в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением  Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003  № 170, не допускается:

– переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств;

– перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.

Запрещается:

– в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы;

– использовать балконы, эркеры и лоджии не по назначению, размещать на них громоздкие и тяжелые вещи.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому в том числе относятся несущие конструкции дома, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, которые включают в себя: фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции, а также земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом. И уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно путем его реконструкции и только с согласия всех собственников помещений в данном доме, т.е. при наличии их стопроцентного согласия.

Определение реконструкции дано в статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ): реконструкцией признается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций названного объекта, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Таким образом, если собственник квартиры желает улучшить свои жилищные условия, но при этом затрагивается общее имущество собственников многоквартирного жилого дома, собственник помещения должен заручиться согласием всех собственников квартир многоквартирного жилого дома до проведения таких работ и обратиться в орган, уполномоченный законодателем принять решение о выдачи разрешения на проведение реконструкции объекта капитального строительства.

Аналогичный порядок действует в случае перевода жилого помещения в нежилое, когда в результате проводимых строительных работ возводится крыльцо на земельном участке, являющимся общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме, проводятся иные работы, в результате которых уменьшается размер общего имущества, затрагиваются несущие конструктивные элементы дома, ограждающие конструкции дома при оборудовании отдельного входа на месте оконного проема и (или) балкона (лоджии).

В городе Омске разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства  – многоквартирного жилого дома выдает Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска в порядке, установленном ст.

51 ГрК РФ. После окончания реконструкции такой объект вводится в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в порядке, установленном ст.55 ГрК РФ, Департаментом строительства Администрации г.

Омска.

Принятие разрешения о согласовании перепланировки (переустройства) жилого помещения в городе Омске, принятие в эксплуатацию перепланированного (переустроенного) жилого помещения осуществляется администрациями административных округов города.

После проведения перепланировки (переустройства) жилого помещения в орган, осуществляющий государственную регистрацию, в порядке межведомственного информационного взаимодействия направляются необходимые сведения для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости о кадастровых сведениях помещения.

Вместе с тем заявитель вправе представить по собственной инициативе для осуществления государственного кадастрового учета изменений сведений об объекте недвижимого имущества соответствующее заявление и технический план объекта недвижимого имущества в электронном виде. Государственная пошлина при этом не взимается.

В случае реконструкции объекта недвижимого имущества на государственную регистрацию представляются заявление о государственной регистрации права собственности, заявление об осуществлении государственного кадастрового учета изменений сведений об объекте недвижимого имущества и технический план объекта в электронном виде.

За государственную регистрацию права собственности взимается государственная пошлина в размере, установленном статьей 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации. Если с заявлением обращается гражданин, пошлина составляет 2000 рублей.

  Если заявление представляется организацией – государственная пошлина составит 22000 рублей.

Наталья Шевелева,

заместитель начальника

отдела государственной регистрации недвижимости

Управления Росреестра

по Омской области,

государственный регистратор.

Источник: https://rosreestr.ru/site/press/news/pereplanirovka-i-pereustroystvo-zhilykh-pomeshcheniy-ne-odno-i-tozhe/

Юр-Центр Консульт
Добавить комментарий