Имеет ли право ТСЖ начислить ОДН населению?

Председатель ЖСК: «Такого понятия, как ОДН, вообще не должно быть»

Имеет ли право ТСЖ начислить ОДН населению?

24 января 2017 (13:43)

Как считает замначальника Госжилинспекции области Андрей Зимин, «нововведения будут способствовать прозрачности формирования платежных документов за жилищно-коммунальные услуги.

Размер платы за коммунальные ресурсы на содержание многоквартирного дома теперь будут определять сами собственники, а управляющие компании будут более эффективно расходовать коммунальные ресурсы: проверять приборы учета, устанавливать антимагнитные пломбы, выявлять фактически проживающх граждан».

ИА «Стройсар» попросил руководителей крупных управляющих организаций рассказать о возможных последствиях этого спорного нововведения.

Лев Каргальский, председатель ЖСК «Радио»: «Такого понятия, как ОДН вообще не должно быть»

Согласно букве закона, жилищные организации – УК, ТСЖ, ЖСК должны оказывать только жилищные услуги. А поставщики ресурсов должны доводить свои ресурсы до граждан и отвечать за это.

Почему появляется ОДН? Потому что есть разница между показаниями общедомового и внутриквартирного приборов учета. Например, возьмем внутриквартирный счетчик. Я проверял, если пустить воду течь в ниточку, то за один час уходит целое ведро воды. А прибор при этом ничего не показывает.

Если же в трех-четырех квартирах вода вот так сочится, то общедомовой прибор это обязательно покажет. Вот так и получается ОДН. Ведь что такое ОДН? Это сверхнормативный расход.

Я и раньше включал ОДН в платежки ЖСК, но только по воде. У нас в доме стоит общедомовой прибор учета и поквартирные приборы, при этом в расходах получается разница. Я делили ее между жителями. А потом я сделал заказ на общедомовой прибор учета в Рязани. Мне помогли. И теперь у меня разницы между квартирными и общедомовым счетчиком отсутствует.

Общедомовой показывает даже меньше! Вот так, весь секрет в приборах учета, они должны быть качественными.К тому же, у управляющих компаний или председателей ТСЖ нет права устанавливать, кто из жильцов ворует и взыскивать с этого собственника через суд.

Я с этим уже сталкивался – определил в своем доме квартиры, которые воровали, хотел взыскать с них. Но мне объяснили, что у меня нет лицензии на составление акта. Это может сделать только узкоспециализированная организация.

Я уверен, что энергоресурсами должны заниматься только ресурсоснабжающие организации. Сами посудите, это же абсурд.

Например, если человек живет в частном доме, ему поставили счетчик, он платит за то, что израсходовал. А что меняется в многоквартирном доме? Только то, что домовладений много. У меня их – восемьдесят на пяти этажах. Кто-то платит, кто-то нет.

И государство почему-то хочет повесить убытки ресурсоснабжающих организаций на управляющую организацию или ТСЖ. Почему? У меня же прибыли нет. Они просто снимают с себя ответственность под благовидным предлогом.

 

Михаил Жуковский, председатель правления Союза управляющих организаций Саратовской области, директор ООО «Управляющая компания Волжская»: «Начнутся массовые неплатежи»

Я не знаю такую управляющую компанию, которая считала бы нововведение адекватным. Для жителей это тоже плохо.

Особенно там, где люди думают о своем доме и не хотят сажать свою УК в лужу. Собственники сейчас прекрасно понимают, как складывается платеж за так называемые «общедомовые нужды». Теперь ОДН запихнули в строку «содержание жилфонда».

Посудите сами: до этого мы объясняли жильцам, что сумма на содержание жилья, кроме как по решению общего собрания, измениться не может. Логично? И вдруг она меняется. Люди в недоумении! А у нас сейчас далеко не все собственники следят за изменениями законодательства. Особенно это касается пожилых людей.

Соответственно, получив ОДН внутри платежки за содержание жилья, граждане начнут возмущаться, пойдет волна негодования. И за объяснениями они придут в УК. А мы вместо выполнения обычных своих функций снова будем заниматься разъяснением очередных законодательных изменений.
Я уверен, что за ОДН должен платить тот, кто потребляет ресурсы.

Но пока не хватает четкости в законодательстве по поводу сбора показателей приборов учета. Почему у нас государство не может регламентировать обязанность граждан сдавать показания приборов учета каждый месяц?

Например, в доме где я живу, сверхнорматив вообще отсутствует. Потому что старшая по дому каждый месяц 25 числа проходит по всем квартирам и снимает показатели электроэнергии, холодной, горячей воды. И сама приносит это в экономический отдел нашей УК. Вот образец того, как это должно быть. В таком случае, людям все равно кто начисляет ОДН.

Конечно, если рванула труба по вине УК, то – нет проблем, мы посчитаем сечение трубы, сколько вытекло воды и заплатим. Но, по большому счету, это копейки, по сравнению с тем, сколько денег уходит на ОДН. В многоподъездном доме ОДН по электроэнергии могут составлять 50-60 тыс. руб. в месяц.

Потому что многие жильцы говорят: нам не выгодно сдавать показания приборов учета, мы платим по нормативу и нас это устраивает. Даже с учетом повышающего коэффициента. Люди, даже поставив приборы учета, понимают, что по нормативу им платить дешевле и не сдают показания. Как проверить сколько они потратили? Только зайти к ним в квартиру.

А их нет дома, или они не открывают дверь. И законных рычагов, чтобы туда попасть, у управляющей компании нет.

У нас государство заигрывает с собственниками и не хочет установить правило – ежемесячно сдавать показания приборов учета. Никто не посягает на неприкосновенность жилища, но ты сдай показания! И пока мы не придем к пониманию этого, мы законности не дождемся.

Сейчас, когда люди увидят новые цифры в платежках, начнутся массовые неплатежи. А ресурсоснабжающие организации теперь получили право выставлять пенни за пользование чужими деньгами. То есть, УК надо, не смотря ни на что, платить за ОДН. К чему это приведет? К банкротствам УК.

Значит, с помощью этого нововведения просто наказали управляющие компании.
 

ДмитрийШафеев директор управляющей компании «Весна 2011»: «Мы не производим ресурсы, почему мы должны собирать за них деньги?»
На сегодняшний день четкого механизма начисления ОДН нет.

Часть ресурсоснабжающих организаций, по их признанию, сами не знают, как встроить отношения с управляющими организациями и населением. Среди УК тоже разброд. Кто-то говорит, что будет выставлять плату за ОДН уже в январе, кто-то – пока нет.

Для чего сделан платеж за ОДН? Чтобы собирать плату за тех, кто не платит, кто занижает показания, за утечки. Это разница между реальным потреблением и показаниями общедомового счетчика, ее раскидывали на остальных собственников. Потом ввели норматив, в зависимости от технического и  конструктивного состояния дома.

У меня все дома переведены на прямые расчеты с ресурсоснабжающими организациями, поэтому все сверхпотребление было их проблемой. Я собирал плату только за обслуживание жилфонда. Жильцы в обслуживаемых мной домах привыкли платить только за ремонт и содержание жилья.

Если мы включим в платеж ОДН, они будут звонить нам, часть граждан пойдет жаловаться в прокуратуру и ГЖИ и, по сути, они будет правы. Ресурсы – это не наше дело. Мы их не производим и не поставляем.

Пусть каждый занимается своим делом! Отношения по поставке и потреблению воды, тепла, электроэнергии должны строиться между снабжающей организацией и потребителем, то есть, собственником. А когда платит УК, у ресурсников всегда есть соблазн предъявить к ней требования. Они очень любят арестовывать счета и предъявлять иски не к физическим лицам, а к компаниям.

Источник: https://stroysar.ru/news/actual/predsedatel-zhsk-takogo-ponjatija-kak-odn-voobsche-ne-dolzhno-byt

Кто должен оплачивать ОДН: управляющая компания или собственники?

Имеет ли право ТСЖ начислить ОДН населению?

Собственники жилого дома организуют и ведут деятельность по хозяйству. Они имеют право переложить на специализированные организации львиную долю обязательств. Разновидностью таких обязанностей являются общедомовые нужды.

Что входит в ОДН?

Под общедомовыми нуждами понимаются услуги, которыми пользуется не отдельно взятый владелец, а все собственники.

В ОДН входят следующие компоненты:

  • свет в подъезде и других общедомовых местах;
  • электричество, потребляемое домофоном;
  • работа лифта;
  • поливка газонов или мытье подъездов;
  • горячая вода в батареях общедомовых территорий.

Нужды разнообразны. Главным образом они представлены потребностью в освещении и водоснабжении. Сюда входит и обслуживание лестничных проемов, подвалов и чердаков.

Плата за ОДН обеспечивает весь дом. На практике имеет место пренебрежение такими услугами со стороны управляющих компаний. Организации халатно относятся к своим обязанностям. Как результат: снижение качества оказываемых услуг и увеличение бессмысленных расходов. Ранее в ОДН включались и перерасходы энергии. Теперь они относятся к оплате за жилье.

К общим нуждам не относятся антенны, кабели и различные пристройки. За них платит собственник.

Кто должен оплачивать ОДН?

Нормативная основа, регулирующая вопрос оплаты:

  • Ст. 210 ГК РФ. Жилец должен содержать объект недвижимости;
  • Ст. 39 ЖК РФ. Собственники обязаны платить сумму, пропорциональную размеру доли в
  • многоквартирном доме;
  • ПП №354. Потребитель ЖКХ платит за услуги отдельно.

Обязанность по оплате ОДН лежит на собственниках многоквартирного дома. Так говорит закон. Тем не менее, здесь есть особенность. Собственники обязаны платить за общедомовые нужды только в случаях, когда затраты не превышают установленных нормативов.

Если расходы за ОДН превышают установленные нормы, то обязанность по оплате лежит на управляющей компании. Причем организации погашают только разницу между показателями счетчиков и нормативами. Основной массив в любом случае выплачивают собственники.

На практике такое решение приняло Правительство РФ. Теперь в квитанциях ОДН выведены отдельной строкой. Это дало возможность ряду УК злоупотреблять полномочиями: компании нередко приписывают плату за общедомовые нужды сверх квартплаты.

Владельцы нежилых объектов (помещений) также обязаны платить за ОДН. Это прямо предусмотрено законодательством. У правила есть исключения. Если договором с УК предусмотрено, что платить за нужды обязана организация, то ответ однозначен. Собственники могут использовать такую возможность при заключении соглашения: отдельным пунктом прописать, что плату за ОДН вносит УК.

На деле существует и другая ситуация: отдельные собственники берут на себя обязанность по обеспечению общедомовых нужд. В таком случае платить обязаны они.

Расчет оплаты ОДН

Уплата нужд зависит от того, имеется ли общедомовой счетчик. Если прибор установлен, то весь расчет производится следующим способом:

  • снимаются показания;
  • суммируются показания всех индивидуальных счетчиков;
  • вычисляется величина индивидуальных приборов учета из данных общедомового устройства.

К примеру, общий счетчик показывает 3 000 кубометров воды. Сумма индивидуальных показания составляет 2 800 кубометров. Разница будет 200 кубометров. Это первичные показания.

Обратите внимание: результатом может стать отрицательное число. Это означает, что фактическое потребление меньше нормативного. В такой ситуации производится перерасчет по средней величине всех квартир жилого дома.

Далее необходимо узнать общую площадь жилых помещений. Производится деление первичных показаний на площадь. Таким образом рассчитывается ОДН на 1 кубометр. Чтобы узнать ОДН, который приходится на отдельно взятую квартиру, необходимо площадь жилого помещения умножить на величину общедомовых нужд на 1 кубометр.

При отсутствии счетчика применяются нормативы, которые утверждаются на региональном и муниципальном уровне совместно. При этом используются повышающие коэффициенты, зафиксированные в Постановлении Правительства №354.

Как снизить плату?

Нередко ОДН выходит в круглую сумму. Чтобы снизить плату, рекомендуется воспользоваться следующими советами:

  • поставить общедомовой прибор учета;
  • настаивать и убеждать жильцов установить индивидуальные счетчики;
  • своевременно давать показания;
  • проверить все коммуникационные и инженерные системы на предмет поломки;
  • проверить, не подключаются ли к домовой системе магазины и прочие предприятия.

Установка счетчиков – не только обязанность, но и полезное дело. Приборы позволяют учитывать информацию в реальном времени. Это поможет существенно сэкономить, так как сразу видно, на что тратится потребление ресурсов. Рекомендуется не медлить с подачей показаний и следовать установленному графику. Это облегчает процесс отслеживания и контроля.

На практике ОДН имеет завышенную величину из-за дефектов в инженерных системах. Рекомендуется проверить водопровод, газопровод и энергетическую сеть. Вполне вероятно, что имеет место техническая проблема, которая несоразмерно увеличивает затраты на общедомовые нужды.

Нередко к системам дома подключаются магазины и салоны, которые выкачивают ценные ресурсы. Рекомендуется проверить заведения. Это поможет выявить проблему неэффективного потребления ресурсов.

Наконец, снизить плату за ОДН можно, если проверить документацию УК на предмет ошибок. Организации или специалисты могут заблуждаться относительно подлинных показаний счетчиков. В таком случае производится перерасчет.

Что будет, если не платить?

Обязанность по оплате общедомовых нужд закреплена в ЖК РФ (ст.155). Согласно норме закона, собственники и владельцы жилых помещений обязаны своевременно платить за ЖКХ. Если они уклоняются от требований законодательства, то применяются меры ответственности.

К должникам по ОДН могут быть применены следующие меры ответственности:

  • предупреждение;
  • пеня;
  • отключение;
  • выселение.

Пеня представляет собой штраф, который начисляется за каждый день просрочки платежей. У коммунальных служб есть право отключить злостного должника от потребления ресурсов. Крайний метод – выселение. Оно возможно только по решению суда.

Не рекомендуется накапливать задолженности по ОДН. Под удар будет поставлен не только конкретный жилец, но и все владельцы многоквартирного дома. Важно своевременно производить выплаты, чтобы избежать неприятных последствий в виде ежедневных штрафов и угроз судебного разбирательства.

Если жильцы многоквартирного дома исправно платят по коммунальным счетам, а УК не предоставляет услуг должного качества, на нее можно пожаловаться в уполномоченные органы.

Образцы документов:

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

Источник: https://ahrfn.com/kvartplata/kto-dolzhen-oplachivat-odn-upravlyayushhaya-kompaniya-ili-sobstvenniki.html

Хитрости управляющих компаний. Правильно ли начисляют потребителям плату за ОДН?

Имеет ли право ТСЖ начислить ОДН населению?

Законодатель предусмотрел такую меру ответственности управляющих компаний с тем, чтобы стимулировать их к проведению мероприятий по энергосбережению.

Однако компании не желают проводить работу по энергосбережению, но и убытки для них неприемлемы.

И вот увидела свет «гениальная» схема, позволяющая управляющим компаниям снять с себя ответственность за перерасход электроэнергии, потребленной на ОДН. Они массово начали заключать агентские договоры с ресурсоснабжающими организациями.

Согласно условиям таких договоров, управляющие компании передают ресурсоснабжающим организациям часть своих полномочий, таких как учет и распределение между собственниками объемов электроэнергии, потребленной на ОДН, а также начисление платы.

В результате чего коммунальные платежи за данную услугу многократно возросли, что повлекло существенное ухудшение материального положения граждан. И если по нормативу сумма счета составляла в месяц 30—50 рублей, она возросла до 600—800 руб.

Управляющие компании передают ресурсоснабжающим организациям часть своих полномочий
Depositphotos

Однако проведенный правовой анализ показал, что заключение подобных договоров неправомерно:

Согласно п. 9. ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

В соответствии с пунктом 23. части 2 ст.

 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за предоставление коммунальных услуг.

Согласно ч.

12 ст. 161 ЖК РФ управляющие организации не вправе отказываться от заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют электроснабжение.

В соответствии с подпунктом «а», пункта 9, Постановления Правительства Р Ф от 06.05.2011 г. N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых помещений»

Управляющая организация — исполнитель всех коммунальных услуг того вида, предоставление которых возможно с учетом степени благоустройства многоквартирного дома.

В соответствии с ч. 7.1, ст. 155, ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме могут вносить плату за коммунальную услугу напрямую ресурсоснабжающей организации, приняв соответствующее решение на общем собрании.

В этом случае внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающей организации признается выполнением собственниками помещений своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед управляющей организацией (ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ).

При этом принятие общим собранием собственников решения о порядке внесения платы за коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающей организации не означает, что собственники начнут получать платежные документы на оплату от ресурсоснабжающей организации.

Собственники производят платежи за коммунальные услуги без оформления договорных отношений
Depositphotos

Законом не предусмотрена обязанность ресурсоснабжающей организации в рассматриваемом случае представлять собственникам платежные документы.

В этом случае собственники производят платежи за коммунальные услуги непосредственно на счета ресурсоснабжающих организаций без оформления с ними договорных отношений.

В то же время, поскольку ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ прямо указывает, что ответственность за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества продолжает лежать на управляющей организации, она продолжает оставаться исполнителем коммунальных услуг по отношению к собственникам. Меняется только способ расчетов.

Согласно п.

 64 Правил, утвержденных Постановлением Правительства Р Ф от 6 мая 2011 г.

№ 354 Потребители вправе при наличии договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, заключенного с исполнителем в лице управляющей организации, вносить плату за коммунальные услуги непосредственно в ресурсоснабжающую организацию, которая продает коммунальный ресурс исполнителю.

Внесение потребителем платы за коммунальные услуги непосредственно в ресурсоснабжающую организацию рассматривается как выполнение обязательства по внесению платы за соответствующий вид коммунальной услуги перед исполнителем.

При этом исполнитель коммунальных услуг отвечает за надлежащее предоставление коммунальных услуг потребителям и не вправе препятствовать потребителям в осуществлении платежа непосредственно ресурсоснабжающей организации либо действующему по ее поручению платежному агенту или банковскому платежному агенту.

В соответствии с пунктом 67 Правил,

Плата за коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представляемых потребителям исполнителем не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим расчетным периодом, за который производится оплата.

Действующим законодательством не предусмотрены основания для заключения между потребителями и ресурсоснабжающей организацией договоров на поставку коммунальных ресурсов при наличии у потребителей договора на управление многоквартирным домом с управляющей организацией (статья 162 ЖК РФ).

В соответствии со статьей 548 ГК РФ предусмотренные статьями 539 — 547 ГК РФ правила применяются к отношениям ресурсоснабжения, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 4 статьи 539 ГК РФ к отношениям по договору снабжения электрической энергией правила параграфа 6 главы 30 ГК применяются, если законом или иным правовым актом не установлено иное.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г.

 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» до приведения в соответствие с Жилищным кодексом РФ законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат Жилищному кодексу и Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ.

Таким образом, согласно положениям вышеприведенных норм гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации установлен приоритет Жилищного кодекса и иных правовых актов над нормами параграфа 6 главы 30 Гражданского кодекса.

В соответствии с пунктами 4 и 6 статьи 3 ГК к иным правовым актам относится и Постановление Правительства Р Ф от 6 мая 2011 г. N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».

Статья 539 ГК РФ, посвященная договору энергоснабжения, подразумевает, что абонент (собственник или наниматель жилого помещения) должен быть подключен к сетям энергоснабжающей организации.

То есть внутридомовые сети должны находиться в собственности или принадлежать ей на основании иных вещных прав.

Заключение договора с каждым отдельным жильцом многоквартирного дома неправомерно
Depositphotos

В то же время жилой многоквартирный дом является единым объектом недвижимости, все инженерное оборудование которого, как правило, — элементы общей долевой собственности.

Из этого следует, что в абсолютном большинстве случаев внутридомовые сети не могут являться «сетями энергоснабжающей организации», и заключение договора с каждым отдельным жильцом многоквартирного дома неправомерно.

Законодатель, предусматривая в § 6 главы 30 ГК РФ возможность заключения прямых договоров энергоснабжения с гражданами, имел в виду потребителей, проживающих в индивидуальных, а не многоквартирных жилых домах.

Правоотношения потребителей с ресурсоснабжающей организацией правомерны только при непосредственном управлении собственниками многоквартирным домом.

Источник: https://ShkolaZhizni.ru/law/articles/78652/

Юр-Центр Консульт
Добавить комментарий