Должны ли приставы предоставить мне документы о перечислении денег кредиторам, после продажи ипотечной квартиры?

Как сохранить ипотечную квартиру при долгах |Все по шагам

Должны ли приставы предоставить мне документы о перечислении денег кредиторам, после продажи ипотечной квартиры?

При оформлении ипотеки обязательным условием является регистрация залога на квартиру. Регистрируется обременение одновременно с основной сделкой, а залогодержателем будет являться банк.

При просрочке по ипотеке, банк может расторгнуть договор, взыскать долг с процентами, обратить взыскание на квартиру.

О том, как происходит взыскание на имущество под залогом, можно ли сохранить ипотечную квартиру, расскажем в статье.

Суть залога на ипотечную квартиру

Залог нужен банку для обеспеченияденежных требований, т.е. на случай отказа заемщика от выплаты основного долгаи процентов по кредиту. Если кредит носит целевой характер, т.е. для покупкигражданами жилого помещения, избежать регистрации залога нельзя. Выделимнаиболее важные последствия установления залога, предусмотренные в ГК РФ иЗаконе № 102-ФЗ:

  • залогявляется обременением права собственности, т.е. заемщик не сможет совершатьникаких сделок по распоряжению квартирой (продать, обменять, подарить илисовершить иную сделку можно только с согласия банка);
  • сведенияо залоге регистрируются в Росреестре одновременно с основной сделкой, асоответствующие сведения вносятся в ЕГРН;
  • режимзалога будет действовать на весь период кредитных обязательств, а снять егособственник сможет только при полном расчете с банком.

Зарегистрировав сделку купли-продажи, собственник получает выписку из ЕГГН. В этом документе будет отражено возникновение залога на весь срок ипотеки. Аналогичный документ получит банк, после чего состоится перевод денег продавцу.

Если залог официально зарегистрирован,снять его в одностороннем порядке заемщик не может. Для этого необходимопредставить согласие банка, либо справку о закрытии долга по кредиту. Если жезаемщик нарушает сроки внесения платежей по ипотеке, банк сможет обратиться всуд, взыскать задолженность и штрафные санкции, в том числе за счет заложенногообъекта недвижимости.

Что может предпринять банк при просрочке по ипотеке

Даже разовое нарушение сроков оплаты покредиту дает банку возможность предъявить письменные требования, обратиться сиском в суд.

На практике, при единичном случае просрочки банк ограничитсянаправлением письменной претензии, звонками по телефону и смс с напоминанием одолге.

Если же просрочка составляет 2-3 месяца и более, либо заемщик ранеенеоднократно нарушал свои обязательства, у банка возникают обоснованныесомнения в платежеспособности гражданина. В этом случае наверняка будет поданиск в суд, а в перечень требований может входить:

  • взысканиеостатка основной суммы по кредиту;
  • процентыза пользование заемными средствами;
  • дополнительныештрафные санкции, предусмотренные договором (например, банки нередкопредусматривают отдельный штраф за каждый случай нарушения обязательств посрокам платежей);
  • расходы,связанные с обращением в суд (госпошлина, и т.д.).

На стадии судебного процесса арест заложеннойнедвижимости не применяется, так как объект уже находится подзарегистрированным обременением.

Узнайте больше  Как не платить долги и кредиты банкам

Поскольку ипотека обеспечена залогом, суд должен указать в решении на обращение взыскания на квартиру. При наличии у должника нескольких объектов в собственности, проблем с последующим взысканием не возникнет.

Арест и реализация будет проводиться только в отношении того объекта, на покупку которого выдавалась ипотека. Дополнительные расходы, в том числе по оплате госпошлины, будут взыскиваться с должника по общим правилам, т.е.

через ФССП.

Порядок обращения взыскания на ипотечную квартиру

Очевидно, что при возникновениипросрочки по кредиту, банку важно получить обратно свои деньги с начисленнымипроцентами и штрафными санкциями. Поэтому передача банку права собственности нажилое помещение, находящееся под залогом, не имеет смысла. Недвижимость неотносится к финансовым активам банка, поэтому единственным вариантом остаетсяреализация имущества.

Порядок реализации ипотечной квартиры потребованию банка зафиксирован в ст. 56 Закона № 102-ФЗ. Для этого применяютсяследующие правила:

  • продажазаложенной недвижимости возможна только на публичных торгах;
  • заемщики банк могут договориться о внесудебной реализации через открытый аукцион, еслитакой пункт был предусмотрен ипотечным договором (в этом случае документы будутнаправляться не приставам, а сразу организатору торгов);
  • чтобыпровести продажу квартиры через приставов, банк должен дождаться вступления всилу судебного акта, получить исполнительный лист и направить его в ФССП.

Исполнительный лист будет выдан толькопо истечении 30 дней, предоставленных ответчику на оспаривание решения, либопосле рассмотрения жалобы по существу. О выдаче листа должника не уведомляют,однако копию решения суд обязан направить по почте.

Помимо обжалования, должник может воспользоваться правом на получение отсрочки или рассрочки по исполнению. Для этого нужно представить доказательства, подтверждающие уважительность причин для отложения исполнительных действий.

Если ипотечная квартира является единственным местом проживания заемщика и его семьи, суд может дать отсрочку для подбора нового жилого помещения и переезда. На практике, отсрочка нередко предоставляется на зимний период, особенно если в семье есть несовершеннолетние дети.

При рассмотрении ходатайств об отсрочке или рассрочке, банк вправе подавать свои возражения и доводы.

Чтобы в ФССП было возбужденопроизводство по обращению взыскания на залог, банк должен представить следующиедокументы:

  • завереннуювыписку из решения суда;
  • оригиналисполнительного листа;
  • исполнительнуюнадпись нотариуса (для внесудебного взыскания);
  • заявлениео возбуждении производства.

Копия постановления о возбуждении дела направляетсяучастникам, а должнику дается до 5 дней для добровольного исполнения. Если вуказанный срок заемщик не погасит взысканный долг, приставы приступят кпринудительному исполнению.

Порядок проведения исполнительногопроизводства указан в Законе № 229-ФЗ. Приставы поведут следующие мероприятия:

  • будетвынесено постановление о взыскании исполнительного сбора, т.е. должникупридется выплатить в доход государства дополнительно 7% от взысканной суммы;
  • наосновании исполнительной нотариальной надписи или постановления о возбуждениипроизводства, пристав наложит арест на квартиру под залогом (для этого будетвынесено постановление, которое пристав направит в Росреестр);
  • посленаложения арест пристав передаст документы залогодержателю для последующейреализации объекта;
  • банкможет подать ходатайство, чтобы реализацией занимались приставы черезспециализированную организацию.

Узнайте больше  Можно ли вернуть товар в магазин

На период ареста квартиры и до еефактической продажи на торгах заемщик и члены его семьи сохранят правопроживания. Получать на это отдельную санкцию суда не нужно. Более того, еслизаемщик полностью погасит задолженность, подготовка к торгам будет прекращена,а квартира перейдет в собственность гражданина с аннулированием залога.

Так как арестованное имущество будетнаходиться на ответственном хранении у должника, он обязан не допускатьповреждение или уничтожение объекта недвижимости. Если будет установлен умыселдолжника на такие последствия, его могут привлечь к уголовной ответственности.

Оценка объекта недвижимости

Требования банка к нарушителю ипотечногодоговора имеет денежный характер. Поэтому, обращая взыскание на заложенное имущество,нужно учитывать следующие факторы:

  • смомента получения ипотеки заемщик уже мог частично погасить основной долг,поэтому при последующей продаже квартиры сможет рассчитывать на возврат остаткавырученных средств;
  • запериод действия кредитного договора стоимость объекта недвижимости могласущественно вырасти, что также повлечет передачу остатка денег после погашениядолга заемщику;
  • таккак реализация будет проходить на торгах или аукционе, первоначальная стоимостьобъекта может быть перекрыта более высокими предложениями покупателей (в этомслучае должник также сможет получить остаток средств после расчета с банком).

Таким образом, от проведения оценки будет зависеть первоначальная стоимость квартиры, выставляемой на торги. Сотрудники ФССП не могут проводить оценку недвижимости самостоятельно.

Для этого будет приглашен профессиональный оценщик, который подготовит отчет о рыночной цене (статья 85 Закона № 229-ФЗ). Срок действия отчета не может превышать 1 месяца, поэтому приставу может потребоваться повторное приглашение оценщика.

На основании отчета, пристав издаст постановление и зафиксирует стоимость объекта для последующей реализации.

При несогласии с выводами об оценке, должник может оспорить отчет и постановление через суд, либо через вышестоящего пристава. На подачу жалобы дается 10 дней, а на весь период ее рассмотрения дальнейшие исполнительные действия будут приостановлены. Если же спор об оценке отсутствует, специализированная организация по поручению приставов  займется организацией и проведением торгов.

Как проходит реализация ипотечной квартиры

Как правило, каждый объект недвижимости характеризуетсявысокой ликвидностью, а его цена ежегодно растет.

Поэтому при выставлениизаложенной квартиры на торги или аукцион, наверняка найдется покупатель, аитоговая цена продажи может значительно превысить первоначальную стоимость.

Если по ходатайству банка реализацией занимаются приставы, порядок проведенияторгов будет предусматривать следующие этапы:

  • неранее 10 дней и не позднее 20 дней после наложения ареста документы на ипотечнуюквартиру передаются специализированной организации, уполномоченной напроведение торгов;
  • еслидолжник получил отсрочку, реализация также может проводиться, однакопринудительное выселение временно не будет применяться;
  • информацияо проведении торгов размещается в федеральной информационной системе, а принятьучастие в них может любое частное лицо или организация (публикация объявленийпроисходит не ранее 10 и не позднее 30 дней до даты торгов);
  • каждыйучастник, подавший заявку на торги, должен перечислить задаток в сумме не более5% от стоимости квартиры;
  • победительторгов определяется по более высокому ценовому предложению, после чего с нимзаключается договор купли-продажи;
  • послеперечисления всей суммы за объект недвижимости, подписания договора и протоколаторгов, на покупателя будет зарегистрировано право собственности черезРосреестр (оплату нужно произвести в срок не более 5 дней).

Срок и порядок освобождения квартиры после реализации на торгах определит пристав, либо суд (при предоставлении отсрочки или рассрочки). Если в назначенный срок должник не освободит жилплощадь, приставы займутся принудительным выселением.

Средства, вырученные от проведенияторгов, перечисляются на депозитный счет отдела ФССП. За счет вырученныхсредств будет происходить расчет:

  • банкполучит сумму, указанную в решении и исполнительном листе;
  • приставыудержат исполнительский сбор и расходы, понесенные при ведении дела;
  • остатоксредств, после расчета с банком и приставами, будет перечислен заемщику.

Узнайте больше  Когда допускается расторжение договора аренды

Расходы специализированной организации,понесенные при подготовке и проведении торгов, также будут возмещены за счетдолжника.

Меры защиты должника если забирают ипотечную квартиру

Нередко встречал утверждения, чтоединственное жилье должника банк не сможет забрать даже через суд илиприставов. Действительно, в ГПК РФ указан перечень имущества, котороесотрудники ФССП не могут арестовать и продавать по исполнительномупроизводству.

Однако это правило не распространяется на недвижимость,приобретенную по ипотечному кредиту и обремененное залогом. Поэтому припросрочке по ипотеке можно рассчитывать на сохранение квартиры только приурегулировании спора с банком, либо при полной выплате долга.

Заемщику, который не может платить поипотеке, можно использовать следующие способа защиты своих интересов:

  • ещедо подачи иска, можно обратиться в банк для реструктуризации долга,предоставления «ипотечных каникул» на срок до 6 месяцев (если убедить банк вскором восстановлении платежеспособности, есть хорошие шансы получить несколькомесяцев отсрочки по выплатам);
  • налюбой стадии взыскания можно заключить с банком мировое соглашение обустановлении сроков для добровольного погашения долга;
  • получениеотсрочки или рассрочки позволит сдвинуть срок освобождения жилплощади или найтиденьги на погашение долга;
  • контрольза оценкой и проведением торгов позволит избежать занижения стоимости квартиры,получить часть денег после расчета с взыскателем.

Ипотечная квартира может остаться у заемщика только в одном случае – если на торги не будет заявлено ни одного участника, либо они будут признаны несостоявшимися. В этом случае пристав обязан снизить стоимость объекта на 25% и организовать повторную продажу. Если и эта мера не привела к реализации, банк может оформить на себя недвижимость или отказать от получения квартиры.

При отказе, взыскание и погашение долга будет продолжено за счет иных доходов и имущества должника, а квартира может остаться в его собственности. Однако на практике, рассчитывать на отсутствие покупателей на недвижимость по сниженной цене не приходится, поэтому при наличии долга по кредиту сохранить ипотечное жилье крайне сложно.

Если у вас возникли вопросы, связанные собращением взыскания на ипотечную квартиру, обращайтесь на консультацию к нашимюристам. Мы поможем даже в самой сложной ситуации!

Источник: https://vseposhagam.ru/kak-sohranit-ipotechnuju-kvartiru/

Изъятие банком квартиры за ипотечный долг и действия должника

Должны ли приставы предоставить мне документы о перечислении денег кредиторам, после продажи ипотечной квартиры?

Часто случается, что люди не справляются со своими кредитными обязательствами. Особенно, когда речь идет о крупных займах, как ипотека или автокредит. При непогашении задолженности, следует выяснить, что делать, если банк забирает квартиру за долги по ипотеке.

Имеют ли по закону право отнять жилье

Существует несколько случаев, когда банк может потребовать изъятия жилья. Перед тем, как отбирать квартиру у должника, гражданину всегда дается шанс погасить всю неуплаченную сумму, избежав конфискации. Однако даже после выставления заемной квартиры на торги ее можно вернуть, погасив всю просрочку.

Выселение из жилья, купленного в ипотеку, дело распространенное. Такие процессы рассматриваются в суде, который выносит решение. Если имеется крупная, длительная задолженность по платежам, то банк вправе изъять квартиру и выставить на торгах.

Весь процесс осуществляется в три шага:

  1. Образование недостачи по долговому ипотечному обязательству.
  2. Исковое заявление от банка с целью взыскания жилища, купленного в ипотеку.
  3. Решение суда и размещение квартиры на реализации (чаще всего общественные торги).

Если конфискованная жилплощадь не реализована на торгах, то она переходит в распоряжение кредиторской компании. В такой ситуации банк вправе пользоваться квартирой на свое усмотрение.

При рассмотрении дела судебный орган берет во внимание следующие нюансы:

  1. Должник не скрывается и не отказывается от кредитовых обязательств.
  2. Потеря регулярной работы гражданином.
  3. Заемщик предпринимал попытки решить проблему мирным способом (писал заявления на снижение процентов, предоставление отсрочки).

Разумеется, лучше не доводить дело до крайности и при возникновении малейших трудностей пытаться их решить, не прибегая к исковому заявлению, тогда банк не заберет ваше жилье.

Судом может быть принято решение о выселении должников из ипотечной квартиры

Как избежать изъятия квартиры

Никто не имеет права отнимать ваше жилище без судебного решения. В связи с этим не стоит бояться, что банк или коллекторы самостоятельно придут описывать ваше имущество.

Самая распространенная причина изъятия ипотечной квартиры – это невыполнение обязательств по кредиту. Если у неплательщика нет средств на погашение задолженности, то в счет уплаты пойдет жилплощадь.

В ходе судебного разбирательства заемщик может использовать любые методы и доказательства, которые могут смягчить решение или позволить выиграть дело против банка. Однако любое утверждение должно быть подтверждено документами. Это может быть:

  • трудовая книжка с записью об увольнении;
  • больничный лист;
  • справки о снижении заработной платы и т. д.

Все, что может помочь, идет в дело. Если должник оказался в сложной финансовой ситуации, может это подтвердить и не отказывается от своих обязательств по ипотеке, то суд зачастую идет ему навстречу.

Если кредитор изымает квартиру, что делать

Как банк продает ипотечную квартиру, изъятую за долги, описано в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102. Заемщик может передать жилище представителям банка в любой момент. Это действие допускается сделать разными способами, включая составление обоюдного соглашения сторон.

Продавать квартиру на аукционе невыгодно. Проще всего обеим сторонам, если жилплощадь будет передана кредитной организации в собственности.

Если стоимость жилья превышает сумму долга, то на основании действующего законодательства банк возвращает оставшуюся сумму заемщику. Таким образом, даже лишившись жилья, гражданин может получить неплохой капитал.

В этой ситуации банк забирает квартиру, а оставшийся по ипотеке долг не взыскивается.

Наличие прописанных несовершеннолетних не уберегает от выселения

Если реализация жилища на торгах оказалась неудачной и у человека остался долг, то она была продана за цену меньше размера ипотеки. Действия заемщика в такой ситуации могут быть следующими:

  1. Обращение к квалифицированному юристу за помощью. В большинстве случаев клиент перестает платить не по собственной воле, а в силу обстоятельств.
  2. Подготовить доказательную базу, просчитать все за и против.

Нужно обратить внимание еще на несколько нюансов:

  1. Кредитное учреждение не имеет права выселять семью с детьми на улицу. Они обязаны предоставить альтернативное жилье и получить разрешение от органов опеки.
  2. Банковская оценка стоимости квартиры может быть необъективна, поэтому ее можно оспаривать в суде. Если основная часть ипотеки уже погашена, а жилье оценили слишком низко, то проще найти ей приобретателя самостоятельно.
  3. Судебные разбирательства могут затянуться надолго. Если банк примет решение, что ему это невыгодно, то он может предложить мирное урегулирование вопроса. Как правило, предлагаются упрощенная система погашения и начисления процентов.

Если у вас есть веские основания считать действия банка неправомерными, то это нужно обязательно прописать и прикрепить к делу.

Банк имеет право выселить кредитуемого, даже если жилье является единственным. Это регламентировано в ст. 446 ГПК РФ. Однако на улицу выселять нельзя, поэтому должна быть предоставлена альтернативная жилплощадь.

Многие граждане считают, что если зарегистрировать в жилье несовершеннолетнего, то кредитная организация будет не вправе отнять его или продать. Однако это ошибочное предположение. Даже с прописанным в квартире ребенком, у банка не будет препятствий для ее изъятия и дальнейшей реализации. Это прописано в ФЗ №229 РФ.

Как оспорить действия банка

Если суд принял решение, что квартира подлежит конфискации, то у гражданина есть ровно 5 суток на погашение задолженности. Если за это время не удается найти необходимую сумму, то квартира переходит в собственность кредитору и будет реализована.

Принятое банком решение может быть оспорено

Для подачи искового заявления достаточно малейшего основания полагать, что кредитное учреждение действовало неправомерно. Многое зависит не только от действующего законодательства, но и от условий конкретного ипотечного договора. Прежде чем подавать судебный иск на банк, нужно изучить все нюансы кредитного соглашения и оценить вероятность успеха.

В любом случае, встречное ходатайство позволит оттянуть принятие решения и выиграть дополнительное время, за которое можно попытаться найти деньги на погашение задолженности.

Порядок действий такой:

  1. Ищете зацепку в договоре, законодательстве и действиях банка, чтобы на основании этого составить исковое заявление.
  2. Заполняете документ вместе с юристом, чтобы были учтены все моменты.
  3. Подаете ходатайство в судебный орган, ведущий ваше дело по ипотечному вопросу.

Если все сделать правильно, то можно либо выиграть дело, тогда можно оставаться в своем жилье, либо оттянуть выселение.

Итог

Чтобы купить квартиру в ипотеку нужно не только иметь материальные возможности, но и выбрать наиболее выгодный для вас вариант. Тщательно изучить договор, просчитать все за и против.

При возникновении каких-либо проблем или вопросов сразу обращаться в банк. Как правило, кредитная организация идет навстречу клиенту и предлагает пути решения.

Заемщик имеет право предлагать собственные варианты разрешения ситуации, которые банк рассмотрит и либо примет, либо откажет.

В любом случае, лучше не доводить дело до иска, а стараться урегулировать проблему на досудебном этапе.

Об ипотеке с банкротством можно узнать из видео:

Источник: https://MoyDolg.com/debt/fizlica-3/kvartira-za-dolgi-po-ipoteke.html

Продажа квартиры с ипотечным кредитом

Должны ли приставы предоставить мне документы о перечислении денег кредиторам, после продажи ипотечной квартиры?

Тяжелая экономическая ситуация в России привела к росту просроченных задолженностей по ипотеке. Согласно данным Банка России, долг в сегменте ранней просрочки – до 1 месяца – уже летом текущего года составил 73% и достиг 130 млрд рублей. Задолженности сроком до 3-х месяцев достигли 35 млрд рублей, от 91 до 180 дней – 22 млрд рублей, свыше 180 дней –109 млрд рублей.

В текущем периоде положение дел продолжает ухудшаться: осенью по стране прокатилась новая волна сокращений и банкротств, люди массово теряют работу и не имеют возможности продолжать выплачивать ипотечные кредиты.

В таких обстоятельствах остается лишь продать не выкупленную до конца квартиру тому, кто будет в состоянии за нее заплатить.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Порядок действий
 

Первым делом о своем решении продавцу нужно уведомить банк. Согласно ст.

29 и 33 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3, заемщик имеет право всего лишь пользоваться заложенным имуществом, содержа его в надлежащем виде, но не имеет права им распоряжаться без согласия банка – дарить или продавать третьим лицам.

«Ипотечник» погашает все коммунальные платежи, выписывается (если есть куда) из квартиры и начинает искать покупателя. Обычно вопрос о выписке владельца из квартиры возникает, когда уже есть покупатель, который диктует условия: требует выписаться до сделки или в ее процессе.
 

Банки без энтузиазма дают разрешение на продажу «ипотечных» квартир, поскольку это лишает их части прибыли.

В некоторых договорах на этот случай прописано применение штрафных санкций или заградительных комиссий.

В то же время, если возможность продажи квартиры в обременении прописана в заключенном договоре, банк не вправе отказать должнику. Да и взыскать штрафы с разорившегося гражданина бывает проблематично.
 

После получения от банка разрешения на сделку заемщик находит покупателя и с его помощью (как вариант) погашает долг перед банком. Выплачиваемая сумма засчитывается в общую стоимость продаваемого объекта, после чего происходит процедура снятия обременения.
 

Не всякий покупатель готов приобрести квартиру с обременением, но привлекательным фактором в этом случае является довольно низкая цена продаваемого объекта. Бывает, что жилье кажется покупателю очень привлекательным по всем параметрам: стоимость, расположение, состояние и пр. И тогда он решает пойти на риск.
 

Часто к схеме досрочного погашения прибегают при покупке строящегося жилья, находящегося под ипотекой.

После выплаты банку всех долгов и снятия обременения продавец и покупатель квартиры через пять рабочих дней посещают регистрационную палату и оформляют уступку прав требования по договору участия в долевом строительстве или регистрируют переход права собственности по договору купли-продажи (если договор уступки прав требования уже не возможен).

После регистрации перехода права собственности или договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве продавец забирает остаток средств из депозитарной ячейки.
 

Крайне редко бывает, что новый покупатель квартиры просто переоформляет ипотеку на себя. Тогда квартира остается в залоге у банка, а обязательства по выплате кредита переходят к новому собственнику.
 

Заемщик не сможет оформить сделку купли-продажи без предварительного погашения задолженности перед банком.

На сегодняшний день моратория по погашению задолженности нет, но есть нюанс: заемщик не вправе погасить свою задолженность в любое удобное ему время, а только в день следующего текущего платежа (раз в месяц) по кредитному договору.

За этот месяц банк насчитает проценты и при аннуитентных, то есть равных платежах. Разумеется, они в этот месяц будут самыми большими, так как насчитываются сразу на всю сумму долга.

 
Не стоит рисковать
 

Продавать или покупать обремененную квартиру самостоятельно довольно опасно – считает руководитель компании НПК «Оптимус» Роман Писарев.
 

– Подобного рода сделки должны проходить под патронажем опытных юристов, контролирующих заполнение всех сопровождающих документов.
 

Оплата при покупке происходит на расчетный счет банка должника, квартиру надо проверить с точки зрения ее юридической чистоты, собрать информацию о продавце. Каждое финансовое движение должно быть подтверждено документально.
 

Новый собственник (покупатель) вносит деньги на счет банка-кредитора, выдается закладная и снимается обременение, и затем уже проводится сделка купли-продажи недвижимости.

Чтобы обезопасить покупателя, необходимо заключить договор задатка или предварительный договор купли-продажи в той же форме, в какой будет заключаться основной договор купли-продажи, а это может быть как простая письменная форма, так и нотариально заверенный договор.
 

100%-но гарантировать безопасность при таких сделках бывает трудно.

Хорошо, если гражданин покупает «ипотечную» квартиру за наличный расчет: тогда часть суммы закладывается в ячейку под продавца, а другая часть – под сотрудника банка.

И никто не имеет к этим деньгам доступа до окончания оформления сделки, ее окончательного завершения. То есть договор займа – это риск, а расчет через ячейку – это безопасный вариант.
 

А вот если покупатель тоже «ипотечник», тогда бывает тяжело осуществить сделку. Поскольку у такого человека, как правило, нет достаточных собственных средств, чтобы погасить задолженность продавца в нужном объеме.

Да и временной интервал для получения закладной, снятия обременения, предоставления пакета документов своему банку – невелик: все надо успеть провернуть за короткий срок.

Поэтому два «ипотечника» – это сложная история, и не все юристы за нее берутся.
 

– Покупатель в этом случае рискует тем, что может потерять часть денег, переданных на погашение кредита продавца по ипотеке, – комментирует Марсель Ахметшин, гендиректор компании Home Way.

– Ведь тот может передумать продавать квартиру после уплаты банковских процентов. У покупателя должна быть договоренность с банком о том, что обременение будет снято только по завершении сделки купли-продажи.

 

Бывает, что в одном и том же банке выдачей кредита по ипотеке и разборками с должниками занимаются разные отделы, никак не взаимодействующие между  собой. Вот недавний пример: заемщик разорился, отказался выплачивать проценты.

А Сбербанк отказался делать договор *цессии (*соглашение по отчуждению прав на кредиторскую задолженность другому физическому лицу или по передаче какого-либо материального обязательства, или, как его называют, «уступки прав требования» без согласия должника).

То есть буквально месяц назад Сбербанк наложил запрет на продажу даже собственных залоговых объектов. При этом покупатель, разумеется, опасается, что его никто не страхует на сделке, и после передачи части денег продавцу для покрытия долга тот передумает продавать свою квартиру. Получается замкнутый круг.

Опытный юрист при этом способен найти выход из любой ситуации. Каждый случай требует индивидуального подхода: надо смотреть, какова сумма долга у заемщика, какой банк его кредитует, какие документы наличествуют.
 

Армен Ханоянц, руководитель направления «Продукты для бизнеса» в компании ЦИАН, несколько лет назад провел две такие сделки и рекомендует не опасаться, а тщательно готовиться к продаже: «Никакой большой сложности или проблемы в продаже таких объектов нет.

Конечно, сделка сложнее обычной и стоит обратиться к профессиональному риэлтору, который поможет грамотно представить ваш объект на рынке, подготовить документы и найти покупателя. Более того, ипотечную квартиру можно также приобрести в кредит. Если покупатель берет кредит в том же банке, то сделка пройдет еще легче. Мне пришлось дважды продавать ипотечное жилье.

Если вы решили продать квартиру, ипотека – это не то, что должно останавливать и пугать, главное – найти клиента».
 

Подводные камни
 

«Проблемы с проведением сделки могут возникнуть, например, в случае, если кредит взят собственником в одном банке, а покупатель – клиент другого банка, – делится опытом Роман Писарев.

– Вот совсем недавний случай из моей практики: продавец брал ипотеку в ВТБ, а покупатель оказался клиентом Сбербанка. Менеджер Сбербанка занял жесткую позицию: отказался финансировать покупку квартиры с ипотечным обременением.

Схемы взаимодействия в данной ситуации между банками РФ совершенно не отрегулированы, поэтому процесс договора заходит в тупик. В пределах одного банка механизм подобных сделок отлажен лучше: происходит закладка денежных средств, равных сумме долга, в ячейку – под сотрудника банка, а разница идет продавцу.

Одновременно фиксируется завершение сделки и снятие обременения с продавца, а ипотечным кредитом обременяется уже новый владелец (покупатель). На взаимозачеты отечественные банки не идут.

Поэтому продавец (либо своими средствами, либо средствами покупателя) гасит задолженность, после чего покупатель приобретает право собственности на покупаемый объект, который переходит в залог банку, уже по новому кредитному договору. Теперь уже новый собственник квартиры будет оплачивать за нее банку кредитные платежи.
 

Покупатель никогда не принимает на себя обязательства по кредитному договору продавца. Банк заемщика обычно настаивает на погашении всех долгов клиента для снятия с объекта обременения, т.е. на возвращении всей суммы кредита. После чего банк покупателя уже может рассмотреть этот объект для кредитования.
 

Вся процедура происходит следующим образом:
 

Продавец с покупателем заключают предварительный договор купли-продажи и заверяют его нотариально, в случае если основной договор купли-продажи подразумевает нотариальное заверение.
 

Затем покупатель вносит денежные средства, необходимые для погашения задолженности заемщика перед банком, в одну депозитную ячейку, а оставшуюся при покупке сумму – в другую.

С квартиры снимается обременение в органах Росреестра и регистрируется переход права собственности к покупателю – что подается одним пакетом документов.

Затем банк и заемщик получают доступ к своим ячейкам – после оформления и регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи в Росреестре.

Можно все поручить банку
 

Бывает, что заемщик по каким-то уважительным причинам не может лично контролировать процесс продажи своей «ипотечной» квартиры (уехал жить в другую страну, попал в тюрьму, серьезно заболел, не имеет времени и возможностей и проч.). Тогда продажей залоговой квартиры приходится заниматься представителям банка-кредитора.
 

В таком случае банк сам ищет нового покупателя, сделка проводится между банковским менеджером и новым клиентом в отсутствии первого заемщика. Остаток суммы от сделки помещается в депозитарную банковскую ячейку (если он есть) и заемщик (либо его доверенное лицо) может забрать его после завершения бюрократических формальностей.

Банк при этом сам занимается подготовкой всех документов, оценкой приобретаемой недвижимости и ее страхованием, перерегистрацией обременения в Росреестре по случаю появления нового владельца квартиры.
 

Заработать не получится
 

– Может ли заемщик как-то заработать на продаже своей ипотечной квартиры, если он – участник долевого строительства?
 

Роман Писарев:
 

– Когда-то это было возможно, но не при нынешнем состоянии экономики. Время подобных заработков давно прошло, рынок очень сильно «просел». Сегодня нет смысла брать в кредит деньги у банка для того, чтобы заработать на разнице между стоимостью квартиры на этапе котлована и финальной стадией строительства.

В прежние годы рынок рос, а сегодня мы наблюдаем стагнацию или даже падение спроса и цены на «квадрат». Застройщики стараются привлечь клиентов все бóльшими скидками. Сроки сдачи объектов постоянно отодвигаются, инфляция прогрессирует, и риски «ухода в минус» при подобном бизнесе весьма велики, а прибыль – ничтожна.

Законодательство тоже изменилось не в пользу покупателя. Если раньше необлагаемую налогом сделку по продаже недвижимости можно было провести через 3 года после покупки квартиры, то сейчас – только через 5 лет. Да и налоговая база теперь рассчитывается из кадастровой стоимости жилья.

Даже при занижении стоимости сделки эти обстоятельства сильно бьют по карману покупателя.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Источник: https://www.cian.ru/stati-prodazha-kvartiry-s-ipotechnym-kreditom-218256/

Ипотечное кредитование: выселение из залоговой квартиры, процедура | Правоведус

Должны ли приставы предоставить мне документы о перечислении денег кредиторам, после продажи ипотечной квартиры?

В судебной практике одной из наиболее частых причин выселения из квартиры является длительная просрочка по договору ипотеки.

При этом стоит отметить, что в данном случае не будет иметь значения, является ли это жилье единственным для заемщика и членов его семьи, также не учитываются интересы незащищенных слоев населения, то есть неважно, прописаны ли в залоговой квартире несовершеннолетние дети, инвалиды, пенсионеры – данный объект недвижимости при наличии неисполненных долговых обязательств будет изъят и реализован с публичных торгов по продаже недвижимого имущества. Процедура выселения из ипотечной квартиры включает в себя три этапа:

  1. Наличие допущенной просрочки в оплате по кредитному договору, согласно которому объектом залога выступает приобретаемое недвижимое имущество.
  2. Обращение банковской организации в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество (в частности, ипотечную квартиру).
  3. Удовлетворение судом исковых требований и определение способа реализации заложенного недвижимого имущества (как правило – публичные торги).

В случае, если изъятая квартира не была реализована с торгов, она передается в собственность банку, который вправе распорядиться ею по своему усмотрению. При продаже ипотечной квартиры с торгов право собственности регистрирует на нее победитель торгов. На основании ст.

78 ФЗ №102 «Об ипотеке» обращение залогодержателем взыскания на заложенное недвижимое имущество, а также его реализация, являются основанием для прекращения права пользования этим имуществом залогодателем и иных лиц, проживающих в жилом помещении, являющегося объектом залога по договору ипотечного кредитования.

Новый собственник объекта недвижимого имущества вправе подать в суд иск о выселении всех проживающих в данной квартире лиц, независимо от их возраста, пола и наличия льготной категории.

Важно! Несмотря на ч.1 ст.446 ГПК РФ, которая запрещает обращение взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания, данный запрет не распространяется на квартиры, являющиеся предметом залога по ипотечному кредитному договору (ст. 334 ГК РФ). Важно! Выселение из ипотечной квартиры возможно только на основании судебного решения!

В суде принимаются во внимание следующие факторы:

  • Должник не отказывался от исполнения обязательство по договору.
  • Должник потерял работу.
  • Должником принимались меры по урегулированию спора в досудебном порядке (подавались письменные заявления об отсрочке и реструктуризации долга).

Выселение из ипотечной квартиры: федеральная программа «Жилище»

Государственная программа была создана в целях поддержания заемщиков-должников по ипотеке, оказавшихся в трудном материальном положении. Данная программа включает в себя три проекта:

  1. Помощь военнослужащим лицам. Представляет собой оплату жилищного кредита из специального фонда НИС. В случае расторжения служебного контракта военная ипотека прекращает свое действие.
  2. Молодая семья. В рамках данного проекта государство предоставляет первоначальный взнос на приобретение объекта жилого имущества либо предоставляет возможность закрытия части просроченного долга по ипотечному договору.
  3. Государственная помощь пострадавшим при обрушении курса при наличии валютной ипотеки. На основании Постановления Правительства РФ № 373 от 20.04.2015 г., заемщики, чьи доходы снизились на треть, могут рассчитывать на государственную помощь. В список таких категорий граждан включены:
  • ветераны боевых действий;
  • лица, имеющие на иждивении двух и более несовершеннолетних детей;
  • инвалиды;
  • работники муниципальных и государственных учреждений здравоохранения, культуры, социальной защиты, занятости населения, научных организаций, физкультуры и спорта, сотрудники оборонно-промышленного комплекса.

Согласно условиям Постановления №373 реструктуризация долга по кредиту возможна на основании заявки от заемщика-должника, с учетом определенных условий к объекту ипотеки (месту нахождения, площади, стоимости), а также непосредственно к целям кредита.

На дату подачи заявки о реструктуризации долга просрочка по ипотеке должна быть не менее 30 и не более 120 дней, а сам кредит должен быть выдан не позднее 1 января 2015 г. Помощь, оказанная в рамках данного проекта, предполагает снижение платежей в течение 12 месяцев за счет уменьшения процентной ставки (не выше 12%) и списания части основного долга.

Кредитор также имеет право на возмещение части недополученных средств в размере не более 200 тысяч рублей.

Долг по ипотеке: Федеральный закон №102

Ранее в статьях мы уже описывали пункты и требования Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102 от 16.09.1998 г.

Именно этим законодательным актом регулируются займы на недвижимое имущество и контролируются взаимоотношения между заемщиком и кредитором, в частности своевременное внесение платежей и содержание залогового имущества в надлежащем состоянии.

Согласно названному закону заемщик не вправе распоряжаться жильем по своему усмотрению, в том числе, он не может его продать, отдать в дар, поменять или завещать, за исключением случаев, когда банк не запрещает данные действия.

Вместе с тем, заемщик имеет право без получения согласия кредитора сдавать объект жилой недвижимости в аренду на срок более 6 месяцев с предоставлением временной регистрации жильцов, а также прописывать на площади членов семьи, родственников (ст.

12 ФЗ-102), осуществлять ремонтные работы и делать перепланировку, если только данные действия не нанесут существенный вред помещению. На основании ст. 31 ФЗ-102 ипотечная недвижимость должна быть обязательно застрахована. В случае нарушений условий договора, кредитор вправе потребовать от заемщика досрочного погашения ипотечного долга и изъятия залогового имущества на свой баланс (ст. 50 ФЗ-102), как показывает практика, чаще всего такие действия происходят после 6 месяцев просрочки.

Если у Вас возникнут вопросы, можете проконсультироваться с нашим юристом. Консультация абсолютно бесплатна!

Выселение из ипотечной квартиры: досудебная работа

Стоит отметить тот факт, что далеко не все банки готовы принимать срочные меры в отношении должников-ипотечников и изымать у них залоговые квартиры, в большинстве случаев банковские организации готовы пойти навстречу заемщикам, оказавшимся в трудном материальном положении, и предложить различные способы возврата долга:

  • реструктуризация (снижение суммы выплат за счет увеличения срока кредитования);
  • кредитные каникулы (освобождение от платежей сроком до полугода);
  • списание части кредитного долга (по усмотрению кредитора могут быть списаны штрафные санкции, неустойка, проценты);
  • государственная поддержка (по заявлению должника).

Также частью досудебной претензионной работы является уведомление должника о неисполнении долговых обязательств и дальнейшего выселения его из ипотечной квартиры (ст. 55.2 ФЗ-102). Это обязательное условие для банковской организации перед обращением в суд, иначе в удовлетворении иска может быть отказано.

Долг по ипотеке: обращение банка в судебные органы

После того, как все попытки урегулировать вопрос о возврате ипотечного долга не увенчались успехом, банк подает исковое заявление в районный суд по месту нахождения залогового имущества. Как правило, ипотечный договор содержит в себе информацию о судебном органе, где будет проходить слушание по делу в случае возникновения конфликтной ситуации. Подсудность регулируется ст. 52 ФЗ-102.

Важно! Суд вправе отклонить иск, если сумма спора составляет менее 5% от общей стоимости залогового имущества, и при этом срок неисполнения договорных обязательств – менее 3-х месяцев (статья 54.1 ФЗ-102).

Кто имеет право выселить из ипотечной квартиры?

Выселение из ипотечной квартиры может быть совершено как судебными приставами-исполнителями, так и самим кредитором, на основании судебного решения (ст. 55 ФЗ-102 предусматривает выселение должника из ипотечной квартиры кредитором, если данное условие прописано в договоре).

При выселении должника судебными приставами-исполнителями действует ФЗ № 229, изъятие ипотечной квартиры происходит в рамках исполнительного производства. На основании ст.

107 ФЗ-229 судебный пристав должен уведомить должника о добровольном освобождении ипотечной квартиры в срок не позднее 10 дней с момента получения письменного уведомления. В случае игнорирования данного требования, должнику назначается повторный срок с назначением исполнительского сбора.

Процедура выселения происходит в присутствии понятых и сотрудников полиции, при необходимости приставы вправе вызвать сотрудников МЧС для освобождения квартиры. Пристав-исполнитель может предоставить должнику услугу по транспортировке и хранению личного имущества сроком не более чем на 2 месяца.

Если выселение выполняет непосредственно кредитор, данная процедура осуществляется по согласию обеих сторон. В случае, если должник все-таки отказывается освобождать ипотечную квартиру, выселение будет происходить в присутствии работников прокуратуры в административном порядке либо через суд.

Важно! Любые действия по выселению заемщика-должника из ипотечной квартиры без судебного решения могут быть оспорены должником в суде с удовлетворением его требований.

Если ипотечная квартира является единственным жильем

В случаях, когда ипотека является единственным жильем, при выселении должника за ипотечный долг кредитор не имеет обязанность предоставлять ему альтернативное жилье даже при наличии прописанных в залоговой квартире несовершеннолетних детей. В любом случае данное имущество будет отчуждаться в пользу кредитора.

В соответствии со ст. 54 ФЗ-102 суд может отсрочить реализацию залогового имущества сроком до 12 месяцев на основании личного заявления должника и наличия веских обстоятельств.

Подводя итог всему вышесказанному отметим, что ипотека на сегодняшний день является чуть ли не единственным решением в приобретении собственного жилья для многих российских семей. Однако, подойти к ипотечному кредиту следует со всей ответственностью и аккуратностью.

Избежать финансовых споров и конфликтов можно, только если правильно рассчитывать свой бюджет, обязательно страховать имущество от различных случаев, строго контролировать своевременное внесение платежей.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/civil/ipotechnoe-kreditovanie-vyiselenie-iz-zalogovoy-kvartiryi

Юр-Центр Консульт
Добавить комментарий