Должен ли совпадать вид использования ЗУ на градостроительном плане и в разрешении на строительство?

Как получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)?

Должен ли совпадать вид использования ЗУ на градостроительном плане и в разрешении на строительство?

Вы запланировали строительство объектов недвижимости на принадлежащем Вам земельном участке и столкнулись с необходимостью получения градостроительного плана земельного участка? Что это за документ? Для чего нужен градостроительный план земельного участка? Давайте разберемся.

1. Понятие градостроительного плана земельного участка

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) – это документ информационного характера, который необходимо получить в органе  местного самоуправления по месту нахождения земельного участка до начала проектирования, строительства или реконструкции объектов недвижимости на таком участке. В нем приводятся сведения обо всех характеристиках земельного участка, предназначенного для застройки, а также сведения о месте допустимого размещения будущего объекта капитального строительства (ст. 57.3. Градостроительного кодекса РФ).

Для чего же нужен градостроительный план земельного участка?

Основная задача, которую выполняет ГПЗУ, – это обеспечение застройщиков земельных участков информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов недвижимости, чтобы возводимый объект недвижимости отвечал многочисленным архитектурным и санитарным нормам и правилам, а также требованиям безопасности.

По сути, в ГПЗУ застройщику объясняется, как разрешено использовать земельный участок. Нередко именно на основании данных, имеющихся в этом плане, застройщики отказываются от планируемого строительства.

2.  и форма градостроительного плана земельного участка

Информация, которая должна содержаться в градостроительном плане земельного участка, установлена в ч. 3 ст. 57.3. Градостроительного кодекса РФ. К ней, в частности, относятся сведения:

  • о границах земельного участка и его кадастровом номере;
  • о границах зоны планируемого размещения объекта капитального строительства согласно проекту планировки территории (если он утвержден);
  • о минимальных отступах от границ участка, в пределах которых разрешено строительство;
  • о видах разрешенного использования участка (основном, условно разрешенном и вспомогательном);
  • о предельных параметрах разрешенного строительства (реконструкции) объекта капитального строительства, которые установлены градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны (кроме случаев, когда план выдается в отношении участка, на который действие такого регламента не распространяется или для которого он не устанавливается);
  • об ограничениях использования земельного участка;
  • о границах зон с особыми условиями использования территории, если земельный участок полностью или частично расположен в границах таких зон (охранные зоны инженерных сетей, приаэродромные территории, водоохранная зона, прибрежная защитная полоса и др.);
  • о наличии или отсутствии в границах земельного участка объектов культурного наследия, о границах территорий таких объектов;
  • о границах публичных сервитутов;
  • о красных линиях.

Таким образом, ГПЗУ позволяет идентифицировать земельный участок, а также определить его месторасположение по отношению к другим земельным участкам, объектам капитального строительства, линейным объектам и зонам.

Источниками информации для подготовки ГПЗУ являются (ч. 2 ст. 57.3. Градостроительного кодекса РФ):

  • документы территориального планирования и градостроительного зонирования;
  • нормативы градостроительного проектирования;
  • документация по планировке территории;
  • сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), федеральной государственной информационной системе территориального планирования, государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности;
  • технические условия подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Форма градостроительного плана земельного участка и порядок ее заполнения, утвержденные Приказом Минстроя России от 25.04.2017 № 741/пр, предусматривают текстовую и графическую часть.

В текстовой части должна содержаться предусмотренная ч. 3 ст. 57.3. Градостроительного кодекса РФ информация, в графической – точный чертеж границ участка с выносом точек по координатам и схематическим нанесением на топографическую основу. Также на чертеже должно отображаться наличие капитальных объектов и зона возможного размещения будущих строений.

При этом в графической части ГПЗУ не определяются конкретные места размещения объектов капитального строительства, но отмечаются места на земельном участке, где их возможно и допустимо разместить, с учетом установленных норм и правил (п. 3 Информации Минрегиона России).

3.  Назначение градостроительного плана земельного участка

При принятии решения относительно возведения любого капитального строения, должны учитываться сведения из градостроительного плана, так как в данном документе содержатся актуальные нормативы, на основании которых регулируется процесс строительства объекта недвижимости, а также многочисленные требования, которые должны учитываться застройщиками при возведении объекта.

На практике градостроительный план необходим для следующих действий:

  • определения возможности реализации планируемого проекта строительства на земельном участке;
  • подготовки проектной документации (п. 1 ч. 6 ст. 48. Градостроительного кодекса РФ);
  • получения разрешения на строительство (п. 2 ч. 7 ст. 51. Градостроительного кодекса РФ);
  • получения разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию (п. 2 ч. 3 ст. 55. Градостроительного кодекса РФ).

Кроме того, указанный документ может потребоваться Вам для осуществления контроля над соответствием осуществляемых строительных работ основным требованиям и нормативам.

Рекомендуем:если Вы планируете строительство (либо реконструкцию) индивидуального жилого дома или садового дома на принадлежащем Вам земельном участке, следует учитывать, что в соответствии с требованиями градостроительного законодательства в настоящее время не предусмотрена необходимость подготовки проектной документации (ч. 3 ст. 48. Градостроительного кодекса РФ) и не требуется получение разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию для таких объектов (пп. 1, 1.1 ч. 17 ст. 51. и ч. 15 ст. 55. Градостроительного кодекса РФ). Вместе с тем, мы рекомендуем получить градостроительный план земельного участка, поскольку сведения, содержащиеся в нем, помогут Вам грамотно заполнить все разделы уведомления о начале строительства, которое необходимо будет направить в муниципалитет перед началом строительства (реконструкции), а также впоследствии соблюсти все нормы и отступы при возведении (реконструкции) указанных объектов.

Таким образом, необходимость в градостроительном плане земельного участка может возникнуть у владельцев участков по разным причинам и в различные периоды времени.

Важно!Строительство объекта недвижимости без учета сведений, содержащихся в градостроительном плане земельного участка, считается существенным нарушением градостроительных норм.

Исключением являются линейные объекты (линии электропередачи, линии связи, линейно-кабельные сооружения, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие аналогичные сооружения), для строительства которых градостроительный план земельного участка не требуется. Требования к ним устанавливаются в документации по планировке территории (проекте планировки и проекте межевания территории).

Обратите внимание!Информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, может быть использована для подготовки проектной документации и для получения разрешения на строительство в течение 3 лет со дня его выдачи. По истечении этого срока использование информации, указанной в ГПЗУ для указанных целей не допускается (ч. 10 ст. 57.3. Градостроительного кодекса РФ).

4. Порядок получения градостроительного плана земельного участка

По общему правилу градостроительный план земельного участка формируется и выдается орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. При этом в городах федерального значения – Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе такой документ предоставляют исполнительные органы государственной власти соответствующего субъекта РФ.

Порядок выдачи градостроительного плана земельного участка регулируется Градостроительным кодексом РФ (ст. 57.3. Градостроительного кодекса РФ).

Также следует учитывать, что органами местного самоуправления (органами государственной власти городов федерального значения) могут быть приняты административные регламенты, уточняющие процедуру выдачи градостроительных планов.

Ознакомиться с такими регламентами можно ознакомиться на официальных сайтах органов власти.

Для получения градостроительного плана земельного участка рекомендуем придерживаться следующего порядка действий:

  • Обратитесь с заявлением в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (администрацию городского, сельского поселения либо городского округа) или в исполнительный орган государственной власти городов Москвы, Санкт – Петербурга, Севастополя (соответствующие комитеты по архитектуре и градостроительству).

Важно!Подать заявление на получение ГПЗУ могут только правообладатели земельных участков (собственники либо лица, владеющие и пользующиеся земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения, по договору аренды, договору субаренды).

Форма такого заявления и перечень документов, которые необходимо приложить к заявлению, законодательно не установлены, в связи с чем, рекомендуем уточнить их в органе, в который подается заявление.

Заявление может быть Вами подано: посредством личного обращения в муниципалитет или орган власти городов федерального назначения; посредством почтового отправления (с вложением пакета документов по описи и отправкой заказным письмом с уведомлением); через МФЦ.

Кроме того, подать заявление на получение градостроительного плана земельного участка можно посредством личного кабинета Единого портала государственных и муниципальных услуг «Госуслуги» (http://www.gosuslugi.ru) (если такая возможность реализована в Вашем регионе).

В соответствии с принятыми на уровне муниципалитетов или органов власти городов федерального значения административными регламентами с Вас могут потребовать приложить к заявлению такие документы, как:

– нотариально удостоверенную доверенность, если с заявлением обращается представитель правообладателя земельного участка;

– правоустанавливающие документы на земельный участок и (или) здания, сооружения, помещения, расположенные на соответствующем земельном участке (при отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сведений о зарегистрированных правах на указанные объекты, а также в случаях, если в соответствии с законодательством РФ права на объекты недвижимости не подлежат регистрации в ЕГРН).

Внимание!ГПЗУ земельного участка выдается без взимания платы.

  • Получите градостроительный план земельного участка или решение об отказе в его выдаче.

Подготовка и выдача ГПЗУ осуществляется в течение 20 рабочих дней после получения уполномоченным органом соответствующего заявления.

Получить ГПЗУ Вы можете в бумажном или электронном виде в зависимости от того, что Вы указали в заявлении о его выдаче.

Вам могут отказать в выдаче градостроительный план земельного участка в случаях, если:

  • Вы не являетесь правообладателем земельного участка или его представителем;

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d8896c495aa9f00b1375c5e/5d9c23cfbc251400afff5f54

Порядок и особенности получения разрешения на строительство для ГПЗУ

Должен ли совпадать вид использования ЗУ на градостроительном плане и в разрешении на строительство?

Прохождение всех процедур для получения разрешения на строительство, а также получение ГПЗУ становятся «камнем преткновения» для многих застройщиков. Ниже рассмотрим, в чем особенности получения градостроительного плана, а также не менее важного разрешения на строительство. Здесь же обсудим основные моменты, касающиеся сбора бумаг для их оформления.

Как получить разрешение?

Перед началом строительства жилого дома застройщик обязан обратиться в уполномоченную инстанцию и получить «добро» на выполнение строительных работ. Наличие такого документа дает право приступать к возведению объекта.

Кроме того, разрешение подтверждает, что разработанный и предоставленный для проверки проект соответствует требованиям градостроительного плана и нормам законодательства.

Выдачей таких бумаг (в Москве и области) занимается Москомархитектура.

Для оформления разрешения на строительство заявитель должен выполнить несколько задач, одна из которых – сбор полного пакета бумаг.

Среди них – правоустанавливающие документы (подтверждают права заявителя использовать землю для строительства дома), протокол с результатами конкурса, соглашение, заключенное между строительной компанией и заказчиком, решение о возведении объекта и так далее. Порядок сбора и требования к перечню бумаг можно найти на сайте Комитета или на портале госуслуг.

Кроме того, для получения разрешения на рассмотрение передается проект, составленный с учетом требований действующих законов, а также утвержденный по всем правилам. Если речь идет о строительстве жилого дома, который подпадает под первую или вторую категорию, то наличие распоряжения правительственных структур столицы обязательно. Информация о возведении объекта должна печататься и в СМИ.

Если речь идет о строительстве жилого дома, относящегося к третьей категории, то разрешение выдает префект административного округа, где планируется стройка. При этом информация об одобрении строительных работ должна быть отражена в градостроительном кадастре.

  До застройщиков дошел прогресс

Полученное разрешение гарантирует право на последующее оформление прав собственности (пользования) наделом земли или сооружением, которое на нем расположено.

В выданной бумаге прописывается название и тип здания (участка земли), его адрес и прочие параметры. Кроме того, указывается информация об изменении (сохранении) прав, период действия разрешения, данные заявителя и так далее.

В процессе выдачи документа передаются следующие документы – ГПЗУ, бумаги, подтверждающие право применения земли, и так далее.

В процессе анализа документации изучается план размещения сооружения, который должен быть утвержден на правительственном уровне. Кроме того, обязательно предъявление заявления, отражающего желание юрлица выполнить строительные работы на определенном участке.

Как получить ГПЗУ?

Выше упоминалось, что оформление разрешения должно начинаться с получения ГПЗУ. Но что это такое? В чем особенности этого документа? Разберемся с этими нюансами подробнее.

Итак, до начала составления проекта для возведения (реконструкции) сооружения владелец или сторона, арендующая участок земли, обязана получить ГПЗУ – градостроительный план интересующего надела земли.

Такое требование прописано в ГрК РФ и должно выполняться участниками строительного процесса.

В самом документе содержится информация о планировании территории с учетом норм и требований, действующих на момент оформления.

Документ должен быть под рукой и при решении следующих задач:

  • Проведение мероприятий по разработке проекта на возведение (восстановление) здания.
  • При получении разрешения на строительство, а в дальнейшем – и на ввод в эксплуатацию.
  • Во время создания проекта границ земельного надела, который должен быть застроен.

ГПЗУ – одна из главных бумаг, которая должна быть передана застройщиком или иным заказчиком в проектную компанию для последующего оформления проекта. Если говорить простыми словами, то градостроительный план – база принятия любых проектных решений в отношении строительства (реконструкции) сооружения.

Как правило, ГПЗУ оформляется для конкретного участка земли, который был зафиксирован в кадастровом учете и в отношении которого определены нормы проведения застроечных работ. По документу можно понять особенности планирования территории (уже застроенной или планируемой под возведение сооружения), а также особенности реконструкции сооружения.

После получения ГПЗУ предоставляются следующие права:

  • Осуществления межевых работ на территориях, подлежащих застройке.
  • Ввода сооружения в эксплуатацию.
  • Получения одобрения на возведение объекта.
  • Разработки проекта (как в отношении строительства, так и восстановления уже существующего здания).
  • Уточнения пределов участка земли (при межевании территории).

составляющая ГПЗУ – чертеж, где находят отражение ключевые моменты, относящиеся к интересующему участку. Как пример – указание расположения зданий на наделе земли, пределы зоны размещения сооружения, наличие на участке земли памятников или других сооружений с нанесением точных координат.

Данные, приведенные в ГПЗУ, используются на каждом из этапов – начиная от составления проекта и заканчивая получением разрешения на ввод.

Стоит отметить, что разработка ГПЗУ производится в отношении наделов, которые имеют конкретное функциональное назначение.

К примеру, план может выдаваться под возведение частных и многоквартирных зданий, строительства объектов производственного и непроизводственного типа.

При получении ГПЗУ стоит подготовить полный пакет документов, среди которых должна быть доверенность (если в роли заявителя выступает представитель), кадастровый план участка, соглашение аренды, топографическая съемка, копия бумаги, подтверждающей право собственности на надел земли, согласование ТУ и так далее. Перечень бумаг, необходимый для получения требуемого «пакета», стоит утверждать заранее.

Период действия ГПЗУ законно не установлен, поэтому полученный документ действует неограниченное время. Бумага теряет силу только при соответствующем решении арбитражного суда или администрации. Также к причинам отмены действия можно отнести внесение корректировок в документы, отказ от прав собственности на землю, появление прав на землю у иных лиц и так далее.

Итоги

Разрешение на строительство и ГПЗУ – главные документы, без которых не обойтись при возведении объектов самого различно назначения. Вот почему к подготовке к оформлению стоит приступать заблаговременно. В ином случае имеется риск оказаться в ситуации, когда уже возведенное сооружение будет признано построенным в самовольном порядке с вытекающими отсюда последствиями.

Источник: СТРОИМ ПРОСТО

Источник: https://stroimprosto-msk.ru/stati/poryadok-i-osobennosti-polucheniya-razresheniya-na-stroitelstvo-dlya-gpzu/

О градостроительном плане земельного участка

Должен ли совпадать вид использования ЗУ на градостроительном плане и в разрешении на строительство?

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 373-ФЗ в ГрадК РФ (а также в иные правовые акты) внесены изменения. Указанные изменения затрагивают в том числе и регулирование процедур, связанных с градостроительным планом земельного участка (далее – ГПЗУ). Применительно к ГПЗУ изменения вступают в силу с 1 июля 2017 г. (п. 2 ст. 10 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 373-ФЗ).

Я думаю, что вполне уместен анализ соответствующих изменений, как и взгляд на вопросы, связанные с действующим регулированием, практикой.

Отмечу, конечно, что де-факто в нашей стране многие объекты капитального строительства (далее – ОКС) возводятся и в отсутствие разрешения на строительство, и без привлечения лиц, действительно компетентных в вопросах строительства. Чего уж говорить о пренебрежении к «какому-то» ГПЗУ.

Но де-юре ГПЗУ является весьма важным документом в сфере строительства: ГПЗУ необходим не только для получения разрешения на строительство (п. 2 ч. 7 и п. 2 ч. 9 ст. 51 ГрадК РФ), но и для подготовки проектной документации (п. 1 ч. 6 ст. 48 ГрадК РФ, пп. «б» и пп. «т» п.

10 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утв. Постановлением Правительства РФ от 16 февраля 2008 г. N 87).

А на месте рядового гражданина, желающего приобрести земельный участок для целей строительства, я бы предпочел сначала взглянуть в том числе и на ГПЗУ, и только потом уже ставил бы подпись в договоре купли-продажи земельного участка.

1. ГПЗУ и его назначение

Еще в 2013 г. Президиум ВАС РФ весьма корректно и лаконично раскрыл понятие «градостроительный план земельного участка»:

«градостроительный план земельного участка по существу представляет собой выписку из правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания территории квартала (микрорайона) применительно к конкретному земельному участку, в которой указывается информация о строительных характеристиках предназначенного для застройки участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях. При этом градостроительный план не устанавливает соответствующие характеристики, а лишь воспроизводит те из них, которые определены в перечисленных актах в отношении территории, на которой расположен данный участок» (постановление Президиума ВАС РФ от 2 июля 2013 г. N 1633/13).

Данная позиция ретранслируется судами по сей день: к примеру, постановление АС МО от 28 октября 2016 г. по делу N А41-7712/16, постановление АС УО от 14 ноября 2016 г. по делу N А60-58443/2015.

Кроме того, указанная позиция, как я понимаю, повлияла и на изменение ГрадК РФ. Так, уже в действующей редакции ч. 1 ст.

51 ГрадК РФ лишена сомнительного «подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка» (требованиям выписки?). Ст.

41 ГрадК РФ в будущей редакции исключает ГПЗУ из числа документации по планировке территории, разумно оставляя там лишь ППТ и ПМТ. Да и статья ГрадК РФ в гл. 5, посвященная ГПЗУ (ст. 44), утрачивает силу – ГПЗУ появляется в «информационной» гл. 7, ст. 57.3.

Ст. 57.3 ГрадК РФ предусмотрены уже более близкие к реалиям положения:

– ГПЗУ выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции ОКС в границах земельного участка (ч. 1);

– источниками информации для подготовки ГПЗУ являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в ГКН, федеральной государственной информационной системе территориального планирования, информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также технические условия подключения (технологического присоединения) ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения (ч. 2).

На сегодняшний же день, если строго следовать букве закона, подготовка ГПЗУ «осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры» и в прочих целях, указанных в ч. 1 ст. 41 ГрадК РФ, что, мягко говоря, не соответствует действительности.

2. Информация, содержащаяся в ГПЗУ

Действующая редакция ГрадК РФ раскрывает конкретное содержание ГПЗУ в восьми пунктах ч. 3 ст. 44. Будущая редакция ГрадК РФ (ч. 3 ст. 57.3) предусматривает уже 17 пунктов, которые должны содержаться в ГПЗУ.

Но существенная разница, на мой взгляд, отсутствует (кстати, сети ИТО и красные линии, например, я встречал в чертежах ГПЗУ задолго до появления Федерального закона от 3 июля 2016 г.

№ 373-ФЗ), да и форма ГПЗУ после 1 июля 2017 г. не изменится.

Отмечу лишь то, что, судя по изменениям (особенно, если взглянуть на ч. 7 и ч. 8 ст. 57.3 ГрадК РФ), органы местного самоуправления начнут более серьезно подходить к обязанности указывать в ГПЗУ информацию о технических условиях подключения (технологического присоединения) ОКС к сетям ИТО.

Новая форма ГПЗУ была утверждена еще в 2016 г. – Приказ Минстроя России от 6 июня 2016 г. N 400/пр «Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка».

Главным ее элементом (как и применительно к старой форме) для большинства субъектов градостроительной деятельности является чертеж ГПЗУ (п. 1 формы), который выглядит примерно так.

Особое внимание уделяется месту допустимого размещения ОКС, т.н. «пятну застройки».

Зачастую ограничения, связанные с конкретным земельным участком, влекут выполнение чертежа ГПЗУ с таким «пятном застройки», который весьма неприятно удивляет правообладателя земельного участка (если, конечно, о соответствующих ограничениях он не знал ранее). А не знать о каком-либо ограничении (коих тьма) или иметь о каком-либо ограничении не вполне корректное представление – далеко не редкость в наших реалиях. Однако это уже другой вопрос (немного о нем здесь).

3. Получение ГПЗУ

Ч. 17 ст.

46 ГрадК РФ в действующей редакции, регулирующая процедуру выдачи ГПЗУ, отличается своей лаконичностью: «Орган местного самоуправления в течение тридцати дней со дня поступления указанного обращения осуществляет подготовку градостроительного плана земельного участка и утверждает его. Орган местного самоуправления предоставляет заявителю градостроительный план земельного участка без взимания платы».

Это влекло (и влечет до сих пор) огромное количество споров, в том числе и не доходящих до судов, относительно перечня документов, которые необходимо представить для подготовки и утверждения ГПЗУ, и перечня лиц, которые вправе обратиться с соответствующим заявлением.

С одной стороны, ВС РФ прямо указал, что: «подготовка и выдача градостроительного плана земельного участка осуществляется по заявлению собственника, пользователя либо иного заинтересованного лица и является обязанностью уполномоченного органа.

Названные нормы Градостроительного кодекса Российской Федерации, регулирующие отношения, возникшие между заявителем и органом местного самоуправления, не предусматривают обязанность гражданина обосновать цель истребования градостроительного плана, предоставить иные документы, кроме тех, которые связаны с возможностью идентификации обратившегося лица» (определение ВС РФ от 27 марта 2013 г. N 6-КГ12-11).

Да и многие административные регламенты такой позиции не противоречат. Примером может служить п. 14 раздела II административного регламента предоставления администрацией МО г.

Краснодар муниципальной услуги «Выдача ГПЗУ», утв. постановлением администрации МО г. Краснодар от 6 июля 2012 г.

N 5635: «Исчерпывающий перечень документов, необходимых в соответствии с нормативными правовыми актами для предоставления муниципальной услуги:

1) заявление о выдаче градостроительного плана земельного участка, которое оформляется по форме согласно приложению N 1 к настоящему Административному регламенту (далее – заявление);

2) документ, удостоверяющий личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя юридического лица (паспорт), в случае обращения доверенного лица – доверенность и документ, удостоверяющий его личность (копия 1 экземпляр, подлинники для ознакомления);

3) выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (для индивидуальных предпринимателей); выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (для юридических лиц)».

С другой стороны, как показывает практика, чем дальше населенный пункт находится от административного центра субъекта РФ, тем всё более странными тонкостями обрастает получение ГПЗУ – заявителю могут сообщить о необходимости представить топографическую съемку территории земельного участка, об иных сомнительных необходимостях. В некоторых субъектах РФ разъяснят, что существует плата за выдачу ГПЗУ.

ГрадК РФ в будущей редакции относительно вопроса получения ГПЗУ всё так же лаконичен. Следует лишь отметить, что в редакции, которая вступит в силу с 1 июля 2017 г., срок выдачи ГПЗУ составляет 20 рабочих дней (ч. 6 ст. 57.3 ГрадК РФ), в действующей редакции – 30 дней (ч. 17 ст. 46 ГрадК РФ).

Новая редакция ГрадК РФ предусматривает также положение о том, что если в соответствии с ГрадК РФ размещение ОКС не допускается при отсутствии документации по планировке территории, выдача ГПЗУ для архитектурно-строительного проектирования, получения разрешения на строительство такого ОКС допускается только после утверждения такой документации по планировке территории (ч. 4 ст. 57.3 ГрадК РФ). Примером этому, полагаю, может служить комплексное освоение территорий – ч. 1 ст. 46.4 ГрадК РФ. По существу, речь идет о масштабных строительных проектах.

Смутило указание в ч. 5 ст. 57.3 ГрадК РФ именно на правообладателя земельного участка. Почему законодатель решил прямо исключить из перечня заявителей иных заинтересованных лиц – вопрос. Особенно, если рассматривать интересы потенциальных приобретателей земельных участков.

Таким лицам, на мой взгляд, больше нужны превенции (механизмы ex ante), а не право бегать ex post по нашим судам с разнообразными исками, узнав только впоследствии, что на земельном участке даже хозблок метр на метр нельзя возвести.

Да и такие «забеги с исками» будут иметь смысл, по сути, только при наличии соответствующих заверений, условий об ответственности в договоре об отчуждении земельного участка.

4. Срок действия ГПЗУ

Источник: https://zakon.ru/Blogs/o_gradostroitelnom_plane_zemelnogo_uchastka/57401

Нарушения в правилах землепользования и застройки: какие бывают, и что делать в случае противоречий

Должен ли совпадать вид использования ЗУ на градостроительном плане и в разрешении на строительство?

Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с установлением или изменением градостроительного регламента участка, изменением или оспариванием правил землепользования и застройки.

Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок.

Представительство в уполномоченных органахПредставление интересов в суде Взаимодействие с проектировщиками и экспертами

По вопросам:

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), как было указано выше, являются основным источником информации о градостроительном регламенте земельного участка т.е. видах разрешённого использования и предельных параметрах застройки земельного участка.

ПЗЗ принимаются (во всяком случае, такая цель декларируется) с учётом перспектив развития населенного пункта, исключения градостроительных ошибок. В связи с этим изначально не ставится задача угодить всем интересам конкретных землепользователей.

Поэтому, согласно закону и судебной практике, само по себе несоответствие ПЗЗ интересам отдельных собственников не является нарушением.

Например, в Москве для исключения неконтролируемой точечной застройки большая часть застроенной территории отнесена к зоне «Ф», в которой запрещается новое строительство и увеличение площади существующих объектов.

При этом принятие (изменение) ПЗЗ затрагивает в первую очередь землепользователей, планирующих застройку участка, поскольку существующие объекты, (как и строящиеся, если разрешение на строительство выдано до вступления в силу ПЗЗ) могут эксплуатироваться по существующему назначению без ограничения срока, если только не угрожают жизни и здоровью граждан либо окружающей среде.

Некоторой защитой для потенциального застройщика является трехлетний срок действия ГПЗУ. В случае с арендованным участком, если положения ПЗЗ не позволяют исполнить ранее заключённый договор аренды под строительство, также может ставиться вопрос о расторжении договора и возмещении убытков.

Соответственно о нарушениях при принятии ПЗЗ, при которых целесообразно их судебное оспаривание можно говорить, если:

  • ПЗЗ явно ограничивают права собственников без какого-либо разумного обоснования;
  • В ПЗЗ допущены ошибки технического характера.

В свою очередь в случаях, когда ПЗЗ не соответствуют интересам владельца участка, но при этом отсутствуют явные формальные нарушения – целесообразнее ставить вопрос о внесении изменений в ПЗЗ.

Например, об установлении возможности нового строительства для участков в зоне «Ф» по ПЗЗ Москвы.

В рамках данной процедуры представляется возможным доказать, что предлагаемые изменения соответствуют не только пожеланиям конкретного землепользователя, но и публичным интересам – гармоничному развитию населённого пункта, привлечению инвестиций и т.д.

Правила землепользования и застройки являются нормативно-правовым актом, оспаривать их необходимо в судах общей юрисдикции. Для некоторых регионов (например, для г. Москвы) это делает судебное оспаривание крайне неэффективным.

Можно выделить нижеследующие наиболее характерные нарушения при принятии ПЗЗ:

Данные обстоятельства являются основанием для заявления возражений при принятии правил землепользования и застройкиво время процедуры публичных слушаний либо могут выступать основанием оспаривания ПЗЗ после их принятия.

Территориальное зонирование ПЗЗ не соответствует сведениям Генерального плана о функциональном зонировании территории

В соответствии с нормами закона, при установлении территориальных зон ПЗЗ должно учитываться и то, как фактически используется территория на текущий момент, и то, каким образом она должна будет развиваться в дальнейшем, что определяется по функциональному зонированию Генерального плана. Суды толкуют данную норму закона так, что, если территориальное зонирование ПЗЗ не совпадает с функциональным зонированием Генерального плана, содержание ПЗЗ должно быть принудительно откорректировано.

ПЗЗ установили в отношении земельного участка территориальную зону, виды разрешённого использования которой не соответствуют целям предоставления участка.

Вид разрешённого использования до принятия ПЗЗ устанавливался для земельного участка в правоустанавливающих документах (договорах купли-продажи, аренды, где указывается, для каких целей передаётся из государственной собственности земельный участок; издававшихся в 90-е годы актах о предоставлении или о праве на земельный участок и т.п.).

При этом вид разрешённого использования участка по правоустанавливающим документам может противоречить перечню видов разрешённого использования, установленному для территориальной зоны данного участка по ПЗЗ.

Оспаривать ПЗЗ по мотивам несоответствия текущему разрешённому использования земельного участка, при отсутствии иных нарушений, на практике неэффективно.

В данной ситуации следует помнить, что земельные участки и размещённые на них объекты капитального строительства (объекты недвижимости) могут использоваться без приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, закреплённым в ПЗЗ, неограниченно долгое время. Такие объекты недвижимости (или такое использование участка) не должны нести угрозу жизни или здоровью человека или окружающей среде.

Однако, в отношении земельных участков в этом случае запрещена дальнейшая застройка, а для уже возведённых объектов недвижимости запрещена реконструкция, за исключением того случая, когда реконструкция проводится для приведения объекта в соответствие с установленным ПЗЗ новым градостроительным регламентом.

Таким образом, для участков, в отношении которых новыми ПЗЗ была введена зона, не соответствующая их текущему использованию и целям, ради которых участок предоставлялся, запрещена застройка и другие значительные изменения параметров объектов капитального строительства.

Особенно значительные убытки от введения таких ПЗЗ несут арендаторы и собственники земельных участков, которые приобретали землю для строительства.

При этом, собственники таких участков всё же вправе возвести на них объекты, хоть и не отвечающие их первоначальным замыслам, но соответствующих требованиям ПЗЗ (например, если участок покупался с разрешённым использованием «под промышленное производство», а ПЗЗ для участка была установлена «зона торговых объектов», собственник участка может изменить профиль деятельности и возвести взамен промышленного цеха торговое строение, либо передать участок под торговлю в аренду). Между тем, для арендатора таким образом «подстроиться под ПЗЗ» совершенно невозможно, поскольку изменение цели предоставления участка из земель в публичной собственности в договоре аренды, в том числе по соглашению сторон, недопустимо, что не раз подтверждалось судебной практикой.

В данной ситуации арендатор может потребовать от публичного собственника досрочного расторжения договора аренды по мотиву существенного изменения обстоятельств (кроме того, при этом можно взыскать убытки).

В отношении собственников участков, потерявших с принятием ПЗЗ возможность его использования, некоторые суды признают право потребовать у публичного органа выкупить такой участок (однако примеры использования подобного права на настоящий момент отсутствуют).

ПЗЗ относит земельный участок к двум и более территориальным зонам

Распространённой является ситуация, когда при издании ПЗЗ не учитываются текущие границы земельных участков, в результате чего их территория «разрезается» границами территориальных зон, а сами участки попадают в две или более территориальные зоны одновременно.

Данная ситуация напрямую противоречит нормам закона, который предусматривает специальное требование о том, что границы земельных участков и границы территориальных зон не должны пересекаться, т.е. каждый участок может относиться только к одной территориальной зоне.

Если подобное произошло, решение может быть двояким.

Если участок был сформирован в текущих границах до издания ПЗЗ, его правообладатель имеет право оспорить положения ПЗЗ в части установления границ территориальных зон.

По практике, в таких случаях суд признает ПЗЗ в указанной части недействующими, а в случае заявления соответствующих требований административным истцом обяжет орган, уполномоченный на изменение ПЗЗ (специальную комиссию по их подготовке), изменить границы территориальных зон так, чтобы они не пересекали границы земельного участка.

Если же, наоборот, участок был сформирован после введения в действие текущей редакции правил землепользования и застройки, предусматривающей две территориальные зоны для одного участка, оспаривание ПЗЗ будет неэффективным. В данном случае необходимо делить участок по границам зон и/или предъявлять иск о взыскании убытков к Росреестру.

ПЗЗ содержит информацию об иных ограничениях использования земельного участка

Помимо территориальных зон, ПЗЗ содержат также информацию об иных видах зонирования территории, которые также могут накладывать ограничения на использование участка.

Так, ПЗЗ содержат информацию, в том числе, о границах зон с особыми условиями использования территории (природо-охранные, охранные, санитарно-защитные, зоны охраны объектов культурного наследия, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственного водоснабжения), о границах красных линий, полос отвода дорог.

Следует учитывать, однако, что в данной части правила землепользования и застройки лишь отражают сведения о границах таких зон, содержащиеся в специальных актах уполномоченных субъектов; сам орган по разработке ПЗЗ не вправе устанавливать данные границы самостоятельно.

Поэтому информация ПЗЗ о прохождении границы указанных зон может быть оспорена только в случае, если одновременно будут оспорены положения того или иного акта, установившего указанную границу.

ПЗЗ устанавливает параметры разрешённого строительства, не допускающие застройку земельного участка

Права землепользователя могут быть нарушены и в том случае, если территориальные и иные зоны допускают использование участка для нужд, определённых правообладателем. ПЗЗ могут устанавливать ограничения для наиболее важного способа использования участка – его застройки.

В норме, правила землепользования и застройки должны предусматривать набор параметров, характеризующих возможность осуществления строительства: плотность, высотность застройки, нормативные отступы от границ участка при строительстве.

В некоторых же случаях ПЗЗ устанавливает, что параметры строительства установлены «по фактическому использованию», т.е. застройка данного участка запрещена. Именно такой режим установлен для большей части застроенной территории в ПЗЗ Москвы (зона сохраняемого землепользования «Ф»).

В таком случае целесообразно ставить вопрос не о судебном оспаривании ПЗЗ, а об их изменении по заявлению землепользователя.

Однако в иных случаях ПЗЗ могут в принципе не содержать сведений о параметрах застройки.

Тогда при получении градостроительного плана земельного участка велика вероятность увидеть в данном документе взамен параметров разрешённого строительства либо ноль, либо фразу «определяется проектом планировки территории».

Включая данную фразу в ГПЗУ, органы государственной власти и местного самоуправления принуждают землепользователя к подготовке проекта планировки территории – длительной и затратной процедуре, по времени осуществления в некоторых случаях сопоставимой с самим строительством.

Такое содержание ПЗЗ и ГПЗУ может быть оспорено в судебном порядке.

Допущено грубое нарушение порядка принятия ПЗЗ

ПЗЗ могут также быть успешно оспорены в том случае, если будет доказано, что при их принятии была существенно нарушена соответствующая процедура: например, не были проведены публичные слушания, согласования заинтересованных органов и т.д.

Наши услуги: территориальная зона не соответствует цели, вопрос о соответствии генплана и разрешенного использования земли,вопрос о правильности использования земельного участка, обратная сила пзз, какой раздел пзз нужно заказывать для смены вида разрешенного использования.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/voprosy-gradostroitelnoj-deyatelnosti/generalnyy-plan-i-pzz/narusheniya-pri-prinyatii-pzz

Юр-Центр Консульт
Добавить комментарий