2-х комнатная квартира, комнаты находятся в соц. Найме у разных хозяев

Коммунальная сделка

2-х комнатная квартира,  комнаты находятся в соц.  Найме у разных хозяев

Таблица: ЦИАН

«Динамика цен на рынке комнат соответствует изменениям на вторичном рынке в целом, — рассказал Алексей Попов, — С 2014 года они подешевели в среднем на 10–12%. В последние несколько кварталов снижение цен предложения прекратилось».

Цена комнаты зависит от нескольких факторов: площади и состояния комнаты, района, количества комнат в квартире, состояния мест общего пользования, идет дом под реновацию или нет.

«Цена на комнаты также зависит от общей ценовой политики по рынку недвижимости и ситуации в целом, — отметил ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука жилья» Александр Лунин. — Хотя, если сравнивать по общему рынку недвижимости Москвы, у комнат коэффициент падения цены по году будет чуть меньше в 2018 году, чем по рынку в целом, и составит ориентировочно 3–5%».

Что вы покупаете

В одной коммунальной квартире часть комнат может находиться в собственности у жильцов, другая часть — принадлежать государству. В «государственной» части люди могут жить на основании договора социального найма. Остальные помещения — кухня, санузел, коридор, кладовые, балконы и лоджии — принадлежат хозяевам на правах общей долевой собственности.

«У некоторых есть ложное убеждение, что это имущество принадлежит «всем поровну», — рассказал Евгений Затонский.

— На самом деле это не так: у собственников в общем имуществе есть своя доля, причем ее размер зависит от размера комнаты. Чем больше ваша комната, тем большая площадь общего имущества вам принадлежит.

А это значит, что в содержание этого имущества вы должны вкладываться больше, в том числе финансово».

Интерпресс/ТАСС

Правила продажи комнат

Собственники других комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли в порядке и на условиях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.

«Для соблюдения прав этих собственников продавец комнаты должен им направить специальное извещение, — рассказала управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик. — Такое извещение — это документ, в нем указана цена и условия, на которых продается комната. А владельцы других комнат в коммунальной квартире могут приобрести продаваемую комнату на этих условиях».

Если какие-то комнаты в коммунальной квартире находятся в муниципальной собственности (не приватизированы), то уведомление о продаже нужно направить в соответствующий орган исполнительной власти, осуществляющий правомочия собственника жилого фонда (в Москве это департамент городского имущества).

Если в течение месяца никто из собственников других комнат не купит продаваемую комнату по назначенной продавцом цене, то ее можно продать любому другому лицу.

Свой отказ соседи могут заверить у нотариуса или при регистрации сделки и права собственности в регистрационной палате.

Если собственником комнаты является несовершеннолетний, то его отказ можно получить только с разрешения органов опеки и попечительства.

«При отказе других собственников от приобретения комнаты продавать третьим лицам ее можно только по стоимости не ниже той, по которой он предлагал ее выкупить соседям. В противном случае договор купли-продажи может быть расторгнут по иску владельцев других комнат», — отметил Евгений Затонский.

Правило о преимущественной покупке не работает, если комната будет продана одному из соседей-собственников по коммунальной квартире, то есть в этом случае не нужно предлагать выкуп комнаты остальным соседям.

Сложности с продажей

В реальной жизни сложности с продажей комнаты могут возникнуть уже на этапе уведомления собственников коммунальной квартиры. Первая проблема — поиск самих соседей, на который порой уходит очень много времени. Нередки случаи, когда другие собственники не проживают в коммунальной квартире и продавцу комнаты неизвестно их местонахождение.

«В этом случае письменное уведомление нужно направлять либо по последнему известному адресу соседа-собственника, либо по месту нахождения его комнаты, то есть на адрес той же коммунальной квартиры, — рассказала руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. — Предпринять такой шаг необходимо, поскольку при нарушении преимущественного права покупки собственники других комнат вправе в течение трех месяцев потребовать через суд перевода на себя прав и обязанностей покупателя».

Бывают ситуации, когда продавец не знает владельца другой комнаты — например, если после смерти прежнего соседа-собственника его наследники не зарегистрировали в ЕГРН свои наследственные права.

Марина Круглякова/ТАСС

«В этом случае продавцу сложно понять, кого же нужно уведомлять о продаже комнаты. Хорошо, если удастся найти нотариуса, открывшего наследственное дело, и с его помощью разыскать наследников», — отметила Светлана Краснова.

Часты также ситуации, когда собственники остальных комнат умышленно препятствуют соседям, занимающимся продажей.

Юристы «Инком-Недвижимости» рассказали, что некоторые соседи саботируют процесс продажи, срывают просмотр комнаты потенциальным покупателем, затягивают подготовку к сделке или даже пытаются ее предотвратить.

Например, они могут игнорировать направляемые им уведомления или уклоняться от их получения.

Могут формально согласиться на выкуп комнаты, а в дальнейшем затеять переписку с продавцом по согласованию условий сделки, чтобы в конечном счете под разными предлогами на сделку так и не выйти. Некоторые недобросовестные соседи иногда просят других людей (например, родственников) получить за них уведомления, чтобы потом доказывать отсутствие надлежащего извещения о продаже комнаты.

Причины для таких действий могут быть самые разные. Например, другие владельцы комнат могут считать цену завышенной и рассчитывают выкупить комнату дешевле.

Или же соседей устраивает, что остальные комнаты пустуют (если владельцы живут в других местах) и места общего пользования фактически полностью находятся в их распоряжении.

Продажа соседских комнат грозит им новыми жильцами, с которыми все-таки придется делить жилплощадь.

Эксперты советуют в таких случаях запастись терпением и добиваться от соседей необходимых отказов либо согласия на покупку, а все документы по возможности заверять нотариально. Либо можно обратиться к опытным риелторам или юристам, которые возьмут эти хлопоты на себя. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5ae31a149a794771d72d3583

Какое жилье дадут при расселении, вместо комнаты (квартиры) в аварийном доме?

2-х комнатная квартира,  комнаты находятся в соц.  Найме у разных хозяев

Давайте рассмотрим сегодня вопрос касающийся расселения из ветхо-авариного жилья, а конкретно, какое жильё предоставляют при расселении.

Старые дома которые попали под программу «ветхого жилья» расселяют, у кого то квартира в таком доме приватизирована, а у кого то нет и всех интересует один и тот же вопрос, какое жилье дадут, имеют ли право уменьшить жилплощадь и многое другое. Сегодня я хочу ответить на эти вопросы.

В процессе переселения из аварийного жилья всем нанимателям муниципальных квартир (т.е. тем жильцам чья квартира не приватизирована) предоставляется равнозначное жилое помещение, точно так же в социальный наем.

А тем жильцам (собственникам, чьи квартиры были приватизированы), могут предоставить различные варианты, все будет зависеть от конкретной местной программы по переселению.

По правилам во время переселения со всеми собственниками должен заключаться договор мены, по которому взамен старой, предоставляется новая квартира (жилплощадь), также может выдаваться денежная компенсация, за квартиру в старом аварийном доме.

Но также закон не обязывает предоставлять собственникам именно равнозначные по площади жилые помещения (такая гарантия имеется только у тех, у кого жилплощадь находится в найме, т.е. не приватизирована). Все зависит от условия договора, выдадут вам жилплощадь меньшую по размерам чем старая, или выдадут денежную компенсацию на покупку нового жилья (статья 32 и 89 Жилищного Кодекса РФ).

Денежная компенсация выдается только если собственник пожелает, но данная компенсация выдается как правило в безналичном расчете и в зачет на приобретение новой жилплощади (взамен старой), но поскольку выкуп жилого помещения происходит по договору выкупа, то договор это сделка которая согласована сторонами и к примеру если у собственника есть какое то иное жилое помещение и он не планирует приобретать другое в зачет старого из которого его переселяют, то чисто теоретически он может договориться на получение денежной компенсации на руки и указать это в договоре. Но если смотреть на практику, то гораздо проще пойти другим путем, к примеру, до того как ваш дом будет расселяться, вы можете найти покупателя на вашу квартиру и именно такого которому будет интересны условия по расселению и продать ему старую жилплощадь по той цене на которую вы договоритесь, но сделать это нужно именно до того как вы получите уведомление о расселении.

Если квартира из которой вас переселяют была приватизирована, то повторять процесс приватизации с новой квартирой вам не потребуется. Все что вам нужно будет сделать, это заключить договор и далее зарегистрировать право собственности в Росреестре.

После того как вы получили свидетельство о праве собственности вы можете продавать новую квартиру и делать с ней все что хотите, вы официально стали собственником.

Регистрация права собственности займет у вас не более 1 месяца, а вот в какой срок будет заключен договор, зависит только от расторопности местной администрации, а точнее о того, в какой срок вас смогут переселить в новую квартиру.

Что касается расселения из коммунальных квартир занимаемых жильцами по договору социального найма, на что им рассчитывать на какие квадратные метры?

К примеру вы живете в коммунальной квартире где 5 комнат и по договору социального найма вы занимаете только 3, а также вам принадлежат 2 подсобных помещения являющиеся частью занимаемых нами комнат и помещения общего пользования.

Данный дом подлежит сносу и вам предлагают жилищную площадь равную тем трем комнатам, которые вы занимаете но без учета подсобных помещений и помещений общего пользования, мотивируя это тем, что собственниками вы не являетесь.

Законно ли это.

В соответствии со статьей 89 ЖК РФ предоставляемой гражданину в связи со сносом жилье взамен старого по договору социального найма, должно быть равнозначно по площади ранее занимаемому жилому помещению.

Но действующее законодательство не содержит понятия о том, что же входит в общую площадь ранее занимаемого жилого помещения в коммунальной квартире, а также не регулирует порядок определения доли площади вспомогательного использования в коммунальной квартире, приходящихся на лиц занимающих комнаты в такой квартире по договору социального найма. Как указал президиум верховного суда, рассматривая аналогичную категорию споров в случае признания жилого дома аварийный и подлежащим сносу и реконструкции, верховный суд указал, что для определения площади следует применять в соответствии с частью 1 статьи 7 ЖК РФ по аналогии положение статей 15 и 42 ЖК РФ. Так как в соответствии с частью 5 статьи 15 ЖК РФ, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного пользования предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их пребывание в данном жилом помещении. Исключения составляют веранды, лоджии, балконы, веранды и терасы. Также в соответствии с часть 2 статьи 42 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире, пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Исходя из содержания приведенных выше статей Президиум Верховного суда указал, что в общей площади занимаемой части коммунальной квартиры подлежит включению жилая площадь самой комнаты, а также площадь вспомогательных помещений которые могут находиться при такой комнате и используются исключительно для обслуживания такой комнаты , к примеру это может быть кладовая, а также доля площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (это кухня, туалет, ванная и т.д.), которые используются для обслуживания более чем 1 комнаты.

Какой пакет документов нужно собрать жильцам аварийного дома для переезда?

Для заключения договора как социального найма так и договора выкупа в другом жилом помещении которое предоставляется список документов.

Для собственников это:

  • Документ подтверждающий право собственности;
  • Для лиц которые еще состоят на учете нуждающихся и предполагают, что им будет предоставлена увеличенная жилплощадь, необходимо предоставить документы подтверждающие, что у них нет другого жилого помещения на праве собственности, это выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ними документ, что семья малоимущая и не может приобрести жилое помещение в личное пользование, для этого нужны справки о доходах;

Для тех кто занимает помещение по договору социального найма:

  • Если претендуют на улучшение жилищных условий, справка о том, что они состоят на учете нуждающихся;
  • Справка о составе семьи, справка по форме 9;
  • Также справка, подтверждающая, что они не могут улучшить свои жилищные условия самостоятельно;

Надеюсь я в полной мере ответил на интересующий вас вопрос и данная статья была вам полезна. 

Источник: https://yurist174.ru/zhilisnoe-pravo/vyselenie-iz-kvartiry/kakoe-zhile-dadut-pri-rasselenii-vmesto-komnaty-kvartiry-v

Как выкупить комнату у муниципалитета?

2-х комнатная квартира,  комнаты находятся в соц.  Найме у разных хозяев

Безусловно, возможно. Суть и рекомендованный порядок действий следующие. Выкупив две из трех комнат, Вы становитесь долевым собственником жилых помещений в данной квартире. Второй собственник город в лице местного муниципалитета.

После регистрации Ваших прав Вы можете обратиться в муниципалитет с заявлением о выкупе данной комнаты.

Муниципалитет, рассмотрев Вашу заявку, либо принимает решение о продаже этой комнаты, проводит оценку и выставляет ее на торги, предоставив Вам преимущественное право выкупа по предложенной цене, либо, в случае если имеется необходимость срочного расселения или предоставления по договору социального найма другому лицу, заключает договор найма с этим третьим лицом. Далее Вы можете убедить нового нанимателя приватизировать данную комнату (на что он имеет безусловное и бессрочное право) и выкупить ее уже у приватизировавшего ее нового собственника.

Как купить квартиру на аукционе?

Покупка квартиры на аукционе: выгода или проблема?

Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Не все муниципальные комнаты свободны: чаще всего они кому-то предоставлены и кто-то там фактически проживает. Этот вопрос решает Департамент городского имущества, поэтому Вам необходимо обратиться туда с запросом.

Но учитывая, что это трехкомнатная квартира и две комнаты Вы уже собираетесь приобрести, то есть шанс получить третью комнату по выкупной цене.

Как правило, Департамент устанавливает стоимость комнаты, исходя из оценки, которую он самостоятельно производит.

Отвечает юрисконсульт компании «Юридическая служба столицы» Анна Трофимюк:

Выкуп муниципальной комнаты возможен. В первую очередь необходимо обратиться с заявлением о выкупе в Департамент жилищной политики и жилищного фонда.

Консультированием по вопросам приобретения жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, занимаются специалисты управлений Департамента жилищной политики и жилищного фонда в административных округах (приемный отдел Департамента).

Что касается стоимости муниципальной комнаты, то цена выкупа определяется городской межведомственной комиссией того же Департамента.

При обращении Вы заполняете заявление установленного образца​, в котором указываются: фамилия, имя и отчество​ заявителя​, его паспортные данные​, суть ​обращения и изложение прав​, описание жилого помещения​ и опись прилагаемых документов. Если две комнаты, принадлежащие разным собственникам, уже были выкуплены, то получение от них письменного отказа от выкупа муниципальной комнаты не требуется.

В случае, когда​ лицо, желающее приобрести указанное жилое помещение, не стоит в очереди на улучшение жилищных условий, понижающие коэффициенты при расчете стоимости комнаты не применяются. То есть такая комната может быть приобретена по цене, определяемой городской межведомственной комиссией Департамента жилищной политики и жилищного фонда.

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Rambler&Co Николай Косяк:

Рекомендуем направить заявление в органы местного самоуправления (жилищный отдел администрации) о желании приобрести по возмездной сделке данную комнату. Там выдадут список документов, которые нужно предоставить для рассмотрения вопроса. Дело в том, что документы, в которых прописаны условия предоставления муниципального жилья, разнятся в зависимости от региона.

Важно понимать, что муниципальная жилплощадь в первую очередь предоставляется малоимущим на основании договора социального найма.

Вторыми в списке идут не малоимущие, но проживающие в квартире и имеющие на человека площадь, меньшую установленной в регионе по норме.

На третьем месте граждане, проживающие в этой квартире (не малоимущие и не нуждающиеся в жилье). В этом случае сделка оформляется по договору купли-продажи.

При подаче заявления о рассмотрении вопроса предоставления ему муниципального жилья гражданину должны предоставить справку о сроках принятия решения. В случае отказа можно обратиться в суд. Кроме того, предметом спора может быть и стоимость недвижимости. Чтобы отстоять свои права, рекомендуется привлечь к оценке независимых экспертов-оценщиков.

Добавим, что сторонами сделки в случае покупки муниципальной комнаты будут являться администрация и покупатель. В собственность гражданина комната перейдет после того, как будут внесены данные ЕГРН.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Срочный выкуп квартиры на вторичном рынке

Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

Каким образом можно купить муниципальную землю под ИЖС?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_vykupit_komnatu_u_munitsipaliteta/6412

Две квартиры по одному договору социального найма

2-х комнатная квартира,  комнаты находятся в соц.  Найме у разных хозяев

Две квартиры по одному договору социального найма.

Предоставление гражданам по договору социального найма жилых помещений взамен расположенных в домах, подлежащих сносу, а также в порядке улучшения жилищных условий иногда сопровождалось решением жилищного органа предоставить на семью не одну изолированную квартиру, а две и более, причем по одному договору социального найма. Это связано с тем, что в отдельных случаях для семьи данного состава и численности в жилищном фонде социального использования просто не было квартиры, площадь которой позволяла бы обеспечить такую семью по норме предоставления, а разделение семьи и предоставление двух и более квартир по самостоятельным договорам социального найма также не представлялось возможным, так как предоставление одной части семьи квартиры получалось менее нормы предоставления, другой части – с большим превышением этой нормы. Впоследствии из-за такого подхода к предоставлению жилья у граждан стали возникать серьезные проблемы.

Обычный пример. На семью из пяти человек (супруги и их дети: сын и две дочери) были предоставлены в порядке улучшения жилищных условий две двухкомнатные квартиры.

Выдан один ордер, в котором указывалось, что предоставляется отдельная квартира из двух комнат, при этом в адресе предоставляемой квартиры номер квартиры указан двойной, соответствующий номерам двух отдельных двухкомнатных квартир.

На основании ордера оформлен один лицевой счет как на одну квартиру, наниматель и члены его семьи были зарегистрированы по месту жительства, адрес которого содержал двойной номер квартиры.

Сложилась ситуация при которой по инвентаризационному учету БТИ существует две изолированные двухкомнатные квартиры, а по учету жилищных органов – одна с двойным номером. Прошли годы, состав семьи изменился и в этой «двойной квартире» право пользования приобрели или сохранили четыре человека: две сестры, брат и несовершеннолетняя дочь одной из сестер.

Между ними сложился порядок пользования: одна из сестер с несовершеннолетней дочерью пользуются одной квартирой, второй – соответственно брат и другая сестра, для которых возник вопрос приобретения каждым отдельного жилья. Все они обратились в жилищный орган с заявлением о заключении отдельных договоров найма в отношении каждой квартиры, чтобы получить возможность их приватизировать как отдельные квартиры и в дальнейшем не зависеть друг от друга в части реализации своих жилищных прав.

На первый взгляд этот естественный и простой вопрос на деле оказался сложным. Жилищный орган отказал в просьбе, ссылаясь на то, что требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора социального найма жилого помещения не предусмотрено законом и поэтому удовлетворению не подлежит.

Суть проблемы заключается в следующем.

В соответствии со ст.

86 действовавшего ранее Жилищного кодекса РСФСР совершеннолетний член семьи нанимателя вправе был требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему могло быть выделено изолированное помещение (комната). Споры, возникавшие в связи с требованием заключения отдельного договора найма, разрешались в судебном порядке.

Пользуясь данным положением закона, граждане, занимавшие жилые помещения на условиях социального найма в домах, подлежащих сносу, делали свои квартиры коммунальными чаще всего в целях получения отдельных квартир в связи со сносом дома. В 2000 – 2005 г.г. это явление приобрело массовый характер, что было не в интересах, в частности, г. Москвы, так как ситуация требовала значительного жилого фонда для переселения граждан.

Законодатель учел этот момент при принятии в 2005 г.

Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которым положения об изменении договора социального найма теперь изложены следующим образом: граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений. Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Как видно, закон уже не предусматривает заключение отдельного договора социального найма по требованию кого-либо из нанимателей.

Для более точного понимания указанного положения закона Постановлением Пленума ВС РФ от 02.07.2009 г.

№ 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ» было дано разъяснение, согласно которому Жилищный кодекс РФ не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма, в связи чем требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения, исходя из объема жилищных прав нанимателя и членов его семьи, определенных статьей 67 ЖК РФ и пунктом 6 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. N 315, удовлетворению не подлежит.

Очевидно, что приведенное изменение правового регулирования в этой части было направлено исключительно на пресечение возможности создания коммунальных квартир на основе занимаемых гражданами квартир на условиях социального найма.

Однако ни законодателем, ни Верховным Судом РФ не было учтено, что имели место ситуации, когда семьям на условиях одного договора социального найма предоставлялись две или даже три отдельные изолированные квартиры, в случаях, если семье конкретного состава и численности не могла быть предоставлена одна квартира соответствующего размера.

Есть ли возможность решения указанной проблемы в судебном порядке, учитывая приведенное разъяснение Верховного Суда РФ, суть которого сводится к категорическому недопущению заключения отдельных договоров социального найма?

Такая возможность есть, подтверждением чему может служить решение суда по иску нанимателей «двойной квартиры» в приведенном выше примере. Иск был удовлетворен судом первой инстанции, решением постановлено обязать жилищный орган заключить отдельные договоры социального найма в отношении каждой квартиры: один – с братом и сестрой, второй – с другой сестрой и её несовершеннолетним ребенком.

Это решение суда на начальном этапе было отменено, впоследствии вынесено другое решение, которым в иске было отказано, дело рассматривалось во всех инстанциях. В итоге Верховный Суд РФ отменил все состоявшиеся по делу судебные постановления, оставив в силе первое решение суда, которым иск был удовлетворен.

Основания этого первого решения по делу, отраженные в мотивировочной части решения, могут служить практическим примером для тех, кто столкнулся с подобной проблемой и намерен решить её в судебном порядке. Эти основания следующие.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

В силу п. 1 ст. 16 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

В соответствии с п. 3 ст.

16 Жилищного кодекса РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

В соответствии со ст.

62 Жилищного кодекса РФ предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии со ст.

52 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего на момент предоставления жилых помещений истцам, предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат.

Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.

Принимая во внимание обстоятельства дела и указанные нормы права, суд пришел к выводу, что по смыслу закона, предоставление по одному договору социального найма двух и более отдельных квартир законом не допускалось и не допускается. Множественность жилых помещений, которая может являться предметом одного договора социального найма, допускается только в отношении комнат, являющихся частью квартиры или жилого дома.

Судом в решении также обращено внимание на то, что в качестве единого предмета договора социального найма две отдельные квартиры в совокупности не обладают признаком изолированного жилого помещения.

Основываясь на приведенных выводах, суд в решении указал, что в данном случае возможно заключение отдельных договоров найма с истцами.

Несмотря на имеющуюся судебную практику, жилищные органы, в ведении которых находятся вопросы заключения договоров социального найма, исходят из того, что в отношении заключения отдельных договоров социального найма существует императивный запрет, даже в отношении тех случаев, когда граждане на условиях одного договора социального найма занимают две и более отдельные изолированные квартиры.

С одной стороны, очевидна незаконность предоставления на условиях социального найма одной семье двух и более отдельных изолированных квартир с оформлением одного лицевого счета как на одну квартиру (без перепланировки и переустройства), с другой стороны, жилищный орган не может по какой-то причине индивидуально разрешать вопросы о заключении договоров социального найма в отношении каждой квартиры в указанной ситуации, хотя для этого есть все законные основания, появление коммунальной квартиры (квартир) в этих случаях не происходит, тем более, если после такого оформления граждане не становятся нуждающимися в жилых помещениях.

Жилищные органы также не принимают во внимание, что указанные выше положения правового регулирования исключают только заключение отдельного договора по требованию кого-либо из нанимателей, но не исключают этого по соглашению сторон.

Таким образом, решение данной проблемы возможно только в судебном порядке и такое решение должно быть положительным, учитывая приведенный в настоящей статье пример решения суда первой инстанции, с которым согласился Верховный суд РФ.

Алексей Шевченко

Адвокат, Адвокатская палата г. Москвы

Источник: http://notarius.agafonova.com/stati/dve-kvartiry-po-odnomu-dogovoru-socialnogo-najma/

Чудеса соцнайма или как расселяются коммуналки

2-х комнатная квартира,  комнаты находятся в соц.  Найме у разных хозяев
Череда событий, произошедших в одной из коммунальных квартир на улице Мытнинской, закончилась судебным иском в отношении жилищного отдела администрации Центрального района. По мнению жильцов, сделка социального найма была проведена в нарушение закона. Уже сейчас в произошедшем конфликте вырисовывается возможная мошенническая  схема.

Мытарства

Судебный иск подала семья, которой принадлежит одна из комнат в трёхкомнатной коммунальной квартире. Анна Романченко и две её дочери – Любовь Романченко  и Александра Мельникова – стоят в очереди на улучшение своих жилищных условий ещё с 1979 года. Со второй половины 90-х годов одна из оставшихся в квартире комнат (28,1 кв.м) оказалась свободна. С 96 года жильцы пытались получить её в социальный найм. На период решения этого вопроса жилищный отдел временно предоставил  комнату в коммерческий найм. Но, по прошествии десяти лет вопрос о социальном найме остался открыт, а в 2006 году коммерческая аренда была прекращена по причине изменения законодательства. И семья опять оказалась в одной комнате.В 2008 году Анна Романченко была снята с учёта как нуждающаяся в улучшении своих жилищных условий, так как получила в наследство однокомнатную квартиру, куда и переехала. Но её дочери продолжали значиться в очереди. В этом же году и третья комната также осталась без хозяина.Затем коммунальные проблемы квартиры зависли в неопределённом состоянии ещё на несколько лет.

Площадь с двумя неизвестными

Всё изменилось в  марте 2013 года, когда у семьи появился неожиданный сосед. Причём познакомились они с ним не лично, а на бумаге. Пытаясь сменить тариф на городской телефон, девушки узнали о существовании в квартире ещё одного собственника. Оказалось, что эти самые две комнаты были сданы в социальный найм некоему Александру Суворову. На вопрос, почему собственники не были предупреждены о появлении в квартире нового жильца, в жилотделе им сообщили, что в течение трёх лет регулярно присылали в квартиру уведомления. Правда, никто из жильцов так их и не видел. Так же, как и самого Суворова. Тогда обеспокоенные сестры и подали иск в суд с просьбой признать решение о предоставлении социального найма Александру Суворову недействительным. Согласно Жилищному кодексу, перед тем, как передать свободные комнаты в соц. найм, необходимо было предложить уже существующим собственникам выкупить их, и только после отказа собственников предпринимать дальнейшие действия. Через пару месяцев после обращения в суд в квартире появился новый герой – Владимир Котик, объявивший себя хозяином двух комнат, подаренных ему собственником. Оказалось, что Суворов, ещё совсем недавно нуждавшийся в улучшении своих жилищных условий, получив комнаты в социальный найм, провёл приватизацию, после которой и раздарил своё имущество. То, что новоиспечённый хозяин комнат в авральном режиме оформляет приватизацию, а затем и договор дарения, можно  объяснить желанием скрыть проведение незаконной сделки. – К сожалению, ситуация довольно типичная – поясняет ЗАКС.Ру Анна Горбенко, консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей Петербурга и области. – В случае, если жилые помещения были получены в обход нормам закона (а в данном случае перед соц. наймом необходимо было предложить освободившиеся комнаты уже существующим собственникам – прим. ред. ЗАКС.ру), то для дальнейшего распоряжения ими совершенно логично было сначала приватизировать комнаты, а затем попытаться скрыть нарушение закона с помощью  оформления договора дарения. В результате таких действий появляется третье лицо, которое и становится приобретателем. По словам сестёр, новый хозяин жить в квартире не собирается, а намерен сдать комнаты “двум мужчинам”. – При этом он поинтересовался, не собираемся ли мы продать свою комнату… Конечно, мы боимся, что те жильцы, которые, по его словам, собираются въехать в квартиру, будут пытаться выжить нас из комнаты, спровоцировав её продажу, – рассказывает Любовь Романченко.

Лишение автоматом

В Жилищном отделе на вопрос, на каком основании была проведена сделка социального найма без получения отказа на площадь от уже имеющихся собственников, отвечают, что в 2008 году присылали жильцам приглашение прийти в ведомство. – Мы присылали уведомление с предложением прийти в жилищный отдел  для решения вопроса об освободившемся в квартире помещении. – пояснила ЗАКС.Ру заместитель начальника жилотдела Валентина Кочеткова. – Собственники не пришли. В итоге помещения перешли в горжилобмен. После этого жильцы автоматически лишились возможности получить данные комнаты.   – Мы должны были отработать с жильцами все вопросы по предоставлению жилья. После чего горжилобмен уже не имеет права сотрудничать с ними, – резюмируют в жилотделе. Получается, что несуществующий отказ от комнат стал причиной их передачи в горжилобмен. – Перед тем как предложить комнаты в социальный найм, необходимо получить отказ от уже имеющихся собственников, – отмечает в беседе с ЗАКС.Ру адвокат жильцов Владимир Жирновой. – Здесь отказа не было. Мало того – уведомление с предложением об улучшении жилищных условий было направлено маме. Тогда как её дочерей никто не спрашивал, хотя они были на тот момент уже совершеннолетними и находились в очереди на улучшение своих жилищных условий. Однако ситуация усложняется из-за тонкостей законодательства. Семья  могла получить освободившиеся комнаты в соц. найм только до 2006 года. После принятия Жилищного кодекса, получить по соц. найму освободившиеся комнаты в квартире, где у семьи уже есть собственность, могут только малоимущие. Так как данная семья не является таковой, то соц. найм им может быть предоставлен только в порядке очереди в другой квартире, как нуждающимся в улучшении своих жилищных условий. Но за сестрами было закреплено приоритетное право на покупку комнат. От которого они, по их словам, не отказывались.

– Жилищное законодательство в России, к сожалению, несовершенно, – высказывает свое мнение депутат Максим Резник, к которому за помощью обратились жильцы.

– Далеко не все законы, призванные защищать интересы граждан, доведены до должного уровня, многие из них оставляют простор для многочисленных нарушений.

Кроме того, исполнительная власть у нас в стране никем не контролируется… Часто конфликты в жилищной сфере возникают от невнимательности чиновников, элементарного нежелания загружать себя лишней работой и чужими проблемами.

А вот по мнению Натальи Беловой, риелтора, занимающегося расселением коммунальных квартир, в данной проблеме виноваты сами жильцы квартиры.   – Надо быть намного активнее! Есть несколько вариантов. К примеру, на выкуп последней комнаты в коммуналке очередникам предоставляются субсидии – по 269 тысяч рублей на человека. Сложив втроём полученные деньги, можно было бы купить одну комнату, а вторую, по возможности, даже получить бесплатно. Но для этого необходимо было постоянно напоминать о себе в жилотделе. На мой взгляд, ситуация запущенная. И здесь довольно сложно будет доказать злой умысел. Уже состоялось предварительное судебное заседание, в ходе которого судья, раскритиковав составленный адвокатом иск, отправила его на доработку. По окончании заседания судья на глазах у всех присутствующих добродушно обратилась к ответчице со стороны жилотдела: “Жанна Владимировна, я сейчас вам такую страшную историю расскажу…”. И женщины начали в полушёпоте оживлённо обсуждать произошедший эпизод. Евгения Сыраева

В этой, как и в любой другой новости/статье/интервью и т.д., теперь вы можете проать “за” или “против” упоминаемых в ней персонажей. Для этого достаточно навести на фамилию человека курсор мышки. Подробно о правилах ания и о том, где посмотреть текущие рейтинги персон, написано в “Инструкции по анию”.

Посмотреть общий рейтинг персон.

Источник: https://www.zaks.ru/new/archive/view/112467

Как получить освободившуюся комнату в коммунальной квартире?

2-х комнатная квартира,  комнаты находятся в соц.  Найме у разных хозяев

Коммуналки достались россиянам в наследство от советских комиссаров: в 30‑х годах прошлого века в квартиры заселяли несколько семей, каждую в свою комнату. Такие явления имеют место быть и сейчас.

Когда комната в коммуналке освобождается, соседи, конечно пожелают занять её. Но развиваться события будут по давно уже установленным законным правилам.

Какие комнаты считаются освободившимися?

Правила заселения коммунальных квартир действуют только в отношении муниципального фонда, то есть, неприватизированного. Если комната приватизирована, она будет считаться муниципальной, если останется совсем без хозяина в связи с его смертью. При этом не должно быть наследников ни одной очереди. В этом случае комната признается выморочной и перейдёт в собственность муниципалитета.

А муниципальные комнаты можно считать освободившимися в таких случаях:

Администрация по заявлению должна инициировать розыскные мероприятия и подачу заявления в суд. Как только решение суда вступит в силу, пропавшего жильца выпишут, а комната будет признана свободной.

Какие категории граждан имеют право на получение освободившейся комнаты?

Порядок заселения освободившейся в коммуналке комнаты регламентируется 59‑й статьёй Жилищного кодекса.

По норме этой статьи комнату могут предоставить:

  • малоимущей семье, проживающей в этой же квартире;
  • не признанному малоимущим гражданину, проживающему в этой квартире, имеющему комнату площадью меньше установленной нормы (18 метров на человека);
  • не признанному малоимущим гражданину, проживающему в той же квартире (передаётся посредством оформления договора купли-продажи);
  • очереднику из числа нуждающихся.

При этом преимущество передачи комнаты имеет сначала первая категория по списку, при отсутствии таковых жильцов — вторая, если нет ни тех, ни других — третья, и, в конце концов последняя.

Каждый заинтересованный жилец, увидевший себя в списке, должен написать заявление в местную администрацию о предоставлении ему освободившейся комнаты.

Важно: в каждом регионе действует свой правовой акт, описывающий нюансы предоставления муниципального жилья. Кому передать комнату, платно или бесплатно, решает муниципалитет. Он же и уведомляет жильцов квартиры о своём решении в месячный срок с момента регистрации заявлений на расширение.

Как получить освободившуюся комнату?

Комната может быть передана двумя способами:

  • путём оформления договора соцнайма;
  • путём выкупа.

Чтобы получить комнату по соцнайму, нужно обращаться в жилищную комиссию (или отдел имущественных отношений) при местной администрации. При этом нужно иметь в виду, что сама квартира может находиться на балансе либо города, либо района, либо поселения: это нужно уточнить, чтобы выдержать сроки.

В жилконторе нужно написать заявление по их форме и приложить документы:

  • выписка из лицевого счёта;
  • выписка из домовой книги (расширенная);
  • акт осмотра жилого помещения (в нём представители администрации по заявлению жильца фиксируют условия жилья);
  • план квартиры;
  • копии паспортов заявителя и членов его семьи (+свидетельств о рождении детей);
  • выписка из Росреестра (об отсутствии другого жилья в собственности);
  • справка из соцзащиты (о признании малоимущими и нуждающимися в жилье).

Представленный список стандартен, он может быть расширен или уменьшен местным правовым актом, поэтому точный перечень собираемых документов нужно уточнить в муниципалитете.

Максимум через месяц заявителям из жилконторы должен поступить мотивированный ответ: решение о расширении или отказ.

Если льготников в квартире нет или они отказались от расширения (что маловероятно), жилконтора предложит выкупить комнату жильцу этой же квартиры, пусть даже он не признан нуждающимся и жильём обеспечен.

Выкуп комнаты (по стоимости, устанавливаемой местным законом: не ниже рыночной по оценке БТИ) будет следовать алгоритму:

  • заявитель пишет в муниципалитет заявление по их форме о намерении выкупа;
  • прикладывает пакет документов (перечень тот же, что представлен выше, за исключением справки из соцзащиты);
  • жилконтора (в случае положительного решения) направляет задание в БТИ об оценке комнаты;
  • отдел приватизации утверждает выкупную цену;
  • заявитель оплачивает стоимость в бюджет муниципалитета (на оплату даётся максимум 3 месяца);
  • готовится и подписывается договор купли-продажи и комната регистрируется в Росреестре в собственность заявителя.

Что делать, если несколько граждан претендует на одну комнату?

При этом существенными для принятия решения факторами будут учтены обстоятельства:

  • давность проживания в квартире;
  • срок признания малоимущими и (или) нуждающимися в расширении;
  • проведение за последние несколько лет сделок с недвижимостью (обмены, приватизация, в том числе и долей).

Если кто-то из жильцов посчитает, что его права нарушены, отказ от предоставления ему комнаты можно обжаловать в суде.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/arenda/fond/osvobodivshejasja-komnata-v-kommunalke.html

Юр-Центр Консульт
Добавить комментарий